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1、房地产金融风险摘要：由于房地产业本身的特点，在房地产的开发经营中存在着各种各样的风险。其中，房地产金融风险不仅影响房地产业及相关行业的稳定发展，而且对整个国民经济的稳定和发展也至关重要。关键字 : 房地产 金融 风险房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料的因素影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产业与金融业之间存在着一种相互依存、支持、促进和共同发展的内在联系，这种联系会随着各自的发展而越来越密切。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是
2、一个高投入、高利润、高风险的行业。当金融介入房地产之后,如果发展过度,容易引起信用膨胀问题,从而引发危机。 房地产金融的特点：第一、房地产资金就有预付性和周期性较长的特性。在货币信用经济条件下，房地产生产、流通甚至消费过程一般都是利用经济杠杆来进行的。但是由于金融市场的技术性和前瞻性较强，所以一般很少有像房地产这样与金融有如此密切的联系。第二、由于房地产自身的特点（资金运动空间固定、自然增值性、使用时间长、需求量大），所以金融机构从自身的保值增值、安全的角度看，金融机构乐意为房地产贷款。第三，房地产抵押已经成为是资本市场的主要组成部分。现在许多国家都有大量各种类型不同的房地产金融组织，都有住房
3、合作社和房地产抵押协会，以及房地产抵押市场及不动产抵押市场。房地产金融风险的构成： （1）经济周期的风险房地产是国民经济的“晴雨表”，国民经济的发展和衰退都会直接对房地产业产生巨大影响。根据经济发展周期理论，经济总是以周期循环发展的。从长远看，房地产和经济周期呈现相同的趋势，并且在房地产业处于高涨的时期，那么房地产金融获利的机会也就多，反之房地产金融业就会少获利或亏损，出现风险。（2）房地产对银行金融业的依赖程度过大目前我国房地产投资主要还是依靠银行贷款。据统计，房地产开发企业项目投入资金中约2030是银行贷款；建筑公司往往需要要垫付总投入3040的资金，然而这部分资金也多是向银行贷款；此外，
4、消费者购房中，除一部分的预付款以外，其余大部分的款项许多人还是向银行申请贷款。由此可知，房地产项目中的60资金来自于银行。这些数字显示了房地产对金融企业的依赖和密切关系。在现实生活中，各种房产政策的实施也是通过金融机构的实施来实现的。施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。（3）变现风险由于现在房地产的抵押贷款一般是以房产作为抵押物，但是一旦发生经济危机或是房地产公司发生破产，需要拍卖房产，但是在现实中房产的变现能力较弱，并且手续复
5、杂。当房产经营不良时，同时就代表了现在的整个区域的房产不景气，引发连锁效应，会危及整个行业和相关的产业 。（4）政策风险房地产使国民经济的基础和先头兵，现在经济发展过热，表现为固定资产如房产的投资过热，每当房产过热，国家就会出台调控政策，虽然现在因为国家调控，房产公司倒闭的为较少数，但是房地产行业一定会出现相应回落，可能会导致房地产风险。（5）房产企业自身的经营风险一是房产企业进行房地产信贷决策失误而导致的风险，主要体现在：是否贷款、贷多少、在什么时间点贷等决策上的失误而造成风险；房地产对金融机构没有明确的认识，并且没有。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力
6、还贷而陷入困境。二是房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。 （6）法律风险 房地产业涉及干家万户、多种行业，但至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。如对划拨土地抵押问题和个人住房按揭贷款问
7、题等等，国家也在不断探索和调整之中。一旦相关政策发生变化，房产企业不可避免的要面临风险。（7）信用风险 它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款 （8）流动性风险 它是由于
8、金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时, 贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险 （9）资产负债结构风险
9、 由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小 （10）资产质量风险 如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关 （11）利率风险 如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益
10、方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大 （12）通货膨胀风险 由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大 我国房地产金融发展的现状与特点 近年来我国房地产投资占全社会固定资产投资的比重如图所示，1997年该比例为13.7%，从1999年起表现出明显的上升趋势，超过了20%，近两年有所回落，20
11、05年为21%。在此期间，房地产开发投资的增速也较为显著，1998年至2005年的增长速度分别为12.06、11.92、17.67、21.44、18.57、23.27、22.83和16.50%。 房地产的特点决定了他与金融企业联系密切，房地产市场的发展离不开金融的资金支持。据统计，在2006年全国房地产开发投资的资金来源中，国内贷款为5263.4亿元，占资金来源总额的19.58%，同比增长34.3%，其他资金来源中的定金及预收款占比30.27%，同比增长17%。（数据来源：国家统计局网站） 商业银行提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业相联系的另外一个表现。据统计，1997年底，全国商业银行
12、自营性个人住房贷款仅为190亿元，到2006年底，全国住房公积金贷款已经达到6364.33亿元，个人住房贷款余额达到3804.71亿元，十年的时间，增加了近20倍。（数据来源：中宏数据库2007-3-23） 1998年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。允许商业银行办理个人住房贷款业，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建设贷款。由此开始，我国房地产业进入高速发展时期。虽然自2003年开始国家就出台各种宏观调控的政策，但是金融机构对房地产的支持依然有增无减。有数据表明，至2005年末，银行业向房地产开发商的贷款以及住房按揭等两项贷款余
13、额就占商业银行总贷款的15%左右，大商业银行更是达到30%的比例。房地产的价格也是水涨船高。房地产企业与金融机构同时取得了十分高的利润。 总体而言，我国房地产金融的发展具有以下几个特点： 1、发展时期短，起步快 从房地产企业的发展来看，房地产是从1998年以后才是真正开始发展的。但是随着个人住房的大力发展，我国用于房地产贷款的资金大幅度增长。2、融资渠道单一 从我国的房地产企业资金运作情况来看，大部分的房地产企业主要是由银行贷款来支持的，由于只有较少的企业与有上市资格，所以很难从资本市场上获得资金。并且我国金融产品的种类较少，难以以此来筹资。3、融资比例较高我国房地产企业的融资比例较高。房地产
14、企业的融资策略大都离不开“市场资源资金”三者之间的资本运作，其中主要是以金融机构贷款为主。我国房地产企业在房地产开发过程中，2003年以前自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%，部分企业甚至只在20%左右，剩余部分则主要通过金融机构信贷等融资渠道来满足资金需求。 4、相关政策、法律不健全 房地产业涉及干家万户、多种行业，但至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。如对划拨土地抵押问题和个人住房按揭贷款问题等等，国家也在不断探索和调整之中。一旦相
15、关政策发生变化，房产企业不可避免的要面临风险。5、银行与开发商信息不对称 在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行能直接像房地产企业一样有第一手资料，银行只能间接地去了解，没有办法深入了解项目的报酬率等。房地产是属于高收益的领域，所以一些企业会抱着空手套白狼的想法去骗金融机构的贷款。我国房地产金融风险现状（一）个人住房抵押贷款风险 1、欺诈风险虽然目前为止，我国建立了个人信息系统，但是这个系统并不完善，在这种情况下，银行发放的贷款就很难作出正缺的判断。2、提前偿还贷款风险2007年12月21日中国人民银行已经连续六次上调人民币利率，其中五年期的商业贷款利率提高到了7.74%，上调了1.35个百分点；五年期以上个人住房公积金贷款利率提高到5.22%，上调了0.64个百分点。所以就会有很多的借款人选择提前还贷，减少利息费用的支出。（二）房地产企业贷款风险1、假按揭 由于个人住房的贷款项目的手续简单、利率较低、速度快。有时开发商会为了获得开发资金，会假借别人的信息向银行申请贷款。但是不偿还贷款。这样不良贷款的几率会更大，“假按揭”的危害性很大，一方面它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式诸如房地产行业，诱导大量住房投资资金涌
