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1、*产业园物业管理实施方案初稿一、产业园的基本情况及物业规模（一）产业园项目概述及物业概述项目规划占地亩，建筑面积平方米。项目建设内容包括：综合服务区、生产区和物流中心。1、综合服务区 包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。总计建筑面积为*万平方米。2、生产区占建筑面积*万平方米，两座建筑面积各*平方米和*平方米的大跨度联合车间、一座设有100T龙门吊车的原材料堆场。3、物流中心占地*亩，建筑面积*万平方米。建设三个 功能区，一是保税库区，建筑面积 *万平方米；二是 库区，建筑 面积*万平方米；三是露天货场和管理区建筑面积 *万平方米。（二）产业园的物业规模1、安全保卫系统主要包括产业园区总
2、体安全环境的管理；对入驻企业的管理；车 辆交通及道路管理。2、设备设施维护系统主要包括房屋管理与维修养护； 共用设备管理（给排水设备管理、 供电设备管理、弱电设备管理、消防管理） ；专业设备的管理（空调 设备、电梯设备管理）；共用设施的管理。3、环境绿化及保洁系统主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共部分（厂区 库区内自管）以及公共设施的日常保洁工作；产业园区公共绿地的维 护和保养工作。4、园区食堂的管理主要包括厨房管理以及员工就餐管理二、产业园物业实施总体方案对比现有的几种物业管理模式的优缺点，并结合产业园和我公司现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。由我公司单独组建物 管部门进
3、行管理，可以充分利用公司现有各种资源，利于树立产业园 整体形象，降低运营成本，保证核心业务的收益。同时，将保安、特 种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包， 由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终达到降低人员成 本，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高服务质量的目的。（一）物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、 物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务 的目的。公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业 初期管理的要求，又能为将来业务的发展
4、留下充足的空间。（二）岗位设置1、物业管理部经理参与重大项目的合同或标书的评审； 编制新增项目的物业管理方案； 参与新接管项目的验收工作； 组织本部门员工的专业技能培训； 自我监督与质量体系有关的程序操作 ,发现不合格时 ,及时采取 纠正措施及适当的预防措施；制定各专项规章制度 ,对本部门员工工作业绩予以评审； 负责所属项目的物业管理的日常工作 ,并对部门员工进行业务指 导；检查监督各项业务计划 （年度、季度、月度等 ）的实施情况并向上 级报告；与政府有关部门联络 ,了解行业最新规定； 推广新的有效的管理方法 ,并总结分析 , 提出合理的建议。2、物管员（兼资料员） 负责与公司各部门工作的对接
5、，辅助部门经理做好内勤工作。 负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助。 书写各类通知、通告，完善各类合同文本。遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作； 协助经理制定本部门规章制度及员工守则； 配合客户服务文员做好水电费等其他费用的收取； 负责装修档案，客户档案、管理处文书档案的管理；3、客服员收取及审阅园区建筑物的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对 重点内容进行记录归纳，重要情况及时向上级报告；准时向客户派发各种费用的交费通知单； 负责做好水电等费用的收付。 负责园区的公共钥匙和宿舍钥匙的管理工作； 负责定期对服务质量进行统计、分析、评估、考核，并提出整改 方案；4、设备主管负责向经理提交
6、管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、 中修计划，协同经理共同向公司提交方案并组织、监督实施项目的整 改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比 和改造、更新经验总结；负责设备相关的维修、保养、更换等合同的草拟。 负责协助公司项目部对本项目新增项目的接管及验收工作； 负责园区已接管项目包括水泵房、深水井、空调系统、热水供应 设备、消防供水、 生活供水设备的正常运行， 及其设备、 设施的管理、 维护、维修、保养。做好园区工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。 负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消 防、制冷通风系统图；负责制定所管辖区域内设备、设施管理
7、的各种规章制度，出具设 备、设施巡检表；负责产业园水电等的抄表统计。5、委外工作主管督导外包单位的各项工作，定期对各外包业务进行检查和考核，并对出现的问题提出整改要求。负责客服人员转发投诉的处理，及整改意见的落实。三、产业园物业管理的主要内容及人员配置1、安全保卫系统在园区两个主要出入口要求有保安 24小时在岗值班；同时要对园 区进行24小时巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对公司内部车辆及外 来车辆进行管理，确保道路通畅。根据园区总体管理的需要， 保安主要负责两个园区主要出入口值 班管理以及园区巡查，采用四班三运转机制，每班6人，门岗各两人，流动岗两人。总计需要24人，每人费用30000元/年，
8、该项每年预计需 要费用七十二万元。2、设备设施维护系统（1）房屋管理与维修养护（2）共用设备管理给排水设备管理：供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶 水箱、水表、阀门等）；排水管理。供电设备管理：供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、 户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）；配电房管理。弱电设备管理。消防管理：消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全， 完好无损，可随时起用。产业园内部网络管理根据产业园设备管理的需要，设备管理的人员配置如下：设备维 护需要 维修水电工12人，每人费用约45000元/年。监控室需要4人，每人每年的工资标准为三万五到四万元之间；网络 管理
9、需要12人，每人每年工资标准为四万五至五万元。3、环境保洁绿化系统垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁 卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园区公共部 门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物； 房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃 窗等保持洁净。根据需要进行绿化修剪、杂草清除工作。产业园办公楼卫生清洁需要 23人；宿舍公共区域的卫生以及道 路清洁需要23人，每人费用约25000元/年。4、园区食堂管理产业园区食堂采用全程外包模式，由专业的食堂承包单位负责具体运营，提供厨房设备及用餐场地，承担水电、燃料及经营人员的住
10、宿，自主经营，自负盈亏。产业园由职工代表成立膳食委员会来专门 负责对其进行监督管理。物业管理部根据膳食委员会的意见，召集膳 食委员会和食堂承包单位集中磋商协调，改进服务。并通过经济核算和员工满意度调查对承包方进行考核。5、宿舍管理对宿舍入住人员的管理，制定员工入住流程，规范宿舍管理；加 强宿舍公共财物的维护管理。宿舍管理需要管理员（建议使用女性工作人员）4名，主要负责宿舍人员出入管理、水电费抄录收取、宿宿舍财物的管理、宿舍日常 秩序维护。基本工资标准为三万元 /年。以上日常物业管理服务中，安全保卫系统、车辆交通及道路管理、 环境保洁系统、绿化维护系统以及设备管理中的强电、弱电、消防、 空调、电
11、梯都采用外包的方式进行管理。同时鉴于网络电话系统对于 保障公司商业机密的重要性，建议由公司招聘专人进行管理。为了降低物管工作运营成本， 建议部分岗位可由公司内部人员在 不影响日常工作的前提下兼职。附件：一、完善的日常物业管理服务1、安全保卫系统（1）总体安全环境管理物业管理部对外聘保安严格日常检查、管理、派专人负责安保和 消防系统的24小时监控值班，安保负责人负责日常检查和突击检查， 保证外聘保安的工作质量。同时在园区四周、车辆进出口、园区出入 口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料； 结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。严格管理保安队伍，保安巡查员统
12、一着装、佩戴明显标志，文明 值勤，言语规范，认真负责，对园区进行 24小时值班及巡逻，制定详 尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及 时消除安全隐患。在出入口处对来访客人进行登记，控制园区内流动人员数量，防 止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态，可以立即 调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台 风、防地震方案等。（2）入园企业的管理建立与入园企业的日常沟通机制，及时了解入园企业的需求，并 做好入园企业的沟通工作，使之能配合物业管理工作。（3）车辆交通及道路管理园区停车场管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动 车车辆按规定位置停放
13、；每天巡查园区内道路，确保道路通畅，路面 平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及员工 的日常生活。（4 ）科学管理记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安 全隐患。2、设备设施维护系统（1）房屋管理与维修养护主出入口设楼宇平面示意图，幢标号标志明显；定期检查外墙， 确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污 迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，及时通报 相关事项。（2）共用设备管理本公司物业设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与 计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”“四会”和“五定三好是指用
14、好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会” 是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故 障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、 定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结 合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养 和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科 学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维 修计划。给排水设备管理管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常， 无跑冒滴漏，方便员工生活。供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门 等）。对生活水泵、
15、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运 行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生 活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、 水质化验单;停水提前一天通知住用户。排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅， 无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每 年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行 抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。供电设备管理供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、 户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班 制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼 道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查 一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用 户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、 火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止
