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1、目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、建设单位概况2三、综合评价3第二章 项目建设背景及必要性4一、项目背景4二、经济发展背景5三、项目建设的必要性7第三章 市场供求分析及预测9一、发展前景分析9二、市场需求预测10三、注意问题11四、发展建议11第四章 项目建设条件及地点选择13一、建设地点13二、建设条件13第五章 项目生产规模及建设方案18一、项目建设规模和期限18二、总体设计方案18三、外部配套条件22第六章 建筑设备工程方案23一、电力工程23二、智能化系统（弱电）26三、给水排水工程28四、 采暖、通风与空气调节30第七章 环境保护及评价影响33一、生态环境影响评估33二、防治措
2、施与综合利用33三、影响评价34第八章 项目组织与管理36一、组织管理机构36二、劳动定员和人员管理36三、项目运作模式37第九章 消防、节能、劳动保护和安全卫生38一、消防38二、节能38三、劳动保护和安全卫生39第十章 建设周期和工程进度安排40一、项目建设期限40二、项目的实施年度计划40第十一章 投资估算与资金筹措41一、固定资产投资估算41二、新增固定资产投资估算说明42三、新增固定资产资金来源与筹措42四、流动资金估算及资金来源42第十二章 财务评价43一、产品产量计划43二、总成本测算43三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配44四、项目盈利能力44五、经济效益与社会效益分析
3、44第十三章 风险分析46一、盈亏平衡分析46二、敏感性分析46三、其他可预见风险分析471第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：伊金霍洛旗绿地生态农业有限责任公司农家乐餐饮服务中心建设项目。（二）项目建设单位：伊金霍洛旗绿地生态农业有限责任公司。（三）项目建设地点：伊金霍洛旗伊金霍洛镇甘珠庙村。（四）项目法人：（五）项目负责人：（六）建设内容、规模及建设期1建设内容本项目建设内容包括：一处生态餐厅、一处办公服务区、一处职工宿舍、以及园区道路、硬化、绿化等配套工程。2建设期:2年3建设规模规划面积45亩，其中办公服务区1500平方米，生态餐厅3000平方米，职工餐饮住宿区2000平方米，园
4、区道路、硬化、绿化及水电讯等辅助工程。（七）项目建设依据1.国家发展和改革委员会投资20061325号文件，“建标2000205号；2国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南（试用版）；3国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4国家和地方有关规程、规范、政策及条例等；8伊金霍洛旗城市总体规划。6建设单位提供的其它有关资料及数据。（八）项目定位本项目旨在建设一处具有农家乐餐饮服务中心。该服务中心的定位主要是凭借良好的区位优势和周边宜人的风景和特色餐饮发展休闲餐饮业。（九）投资总额及资金来源本项目根据设计要求，估算新增总投资500万元，其中新增固定资产投资440万元，
5、其中铺底流动资金60万元，资金全部为企业自筹。二、建设单位概况伊金霍洛旗绿地生态农业有限责任公司成立于2009年12月，注册资本为10万人民币。公司主营业务为种植、养殖、塑料大棚、育苗、观光农业、生态建设。我公司下设技术生产部、计划部、财审部、综合部，拥有很多优秀的技术人才，成熟的市场渠道，良好的企业声誉。今后公司将竭诚为各界客户提供出色的网络产品和服务，及具有竞争性的价格和具有创新精神的高技能解决方案。我们本着诚信、专业、热忱的宗旨，开拓更大的行销渠道，扩大市场占有率，挖掘潜在商机，与合作伙伴们共同发展壮大。公司采用“集中决策，分散经营”的组织管理模式，执行董事会领导下的总经理责任制。公司在
6、总经理苏怀忠的带领下，重信誉、守合同、保质量、求发展，走质量效益型的发展道路。公司奉行与员工共荣，与合作者共荣，与竞争者共荣，与社会共荣的理念，全面提升现代企业制度、企业文化、科技实力和精神文明创建水平，树立品牌形象。公司全体员工向社会承诺，干一处工程，出一项精品。三、综合评价 农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说，农家乐的业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高了。而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。本项目符合鄂尔多
7、斯地区的行业规划，与具备良好的基础，加之旗区政府高度重视，为本项目的实施创造了良好的条件。通过对本项目的可行性研究分析，认为总体设计方案规模适宜，结构合理，生产方案实用性和操作性较强，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的生态、社会、经济效益。第二章 项目建设背景及必要性一、项目背景 “农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。乡村旅游在国
8、外已有30多年的历史，开展得比较成功的在部分是一些欧美发达国家。20世纪60年代初，当时的旅游大国西班牙把乡村的城堡进行一定的装修改造成为饭店，用以留宿过往客人，这种饭店称为“帕莱多国营客栈”；同时，把大农场、庄园进行规划建设，提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活动等项目，从而开创了世界乡村旅游的先河。以后，乡村旅游在美国、法国、波兰、日本等国家得到倡导和大发展。1996年，美国农村客栈总收入为40亿美元。1997年，美国有1800万人前往乡村、农场度假，仅在美国东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游的牧场。目前，法国有1.6万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄
9、旅游,全国33的游人选择了乡村度假，乡村旅游每年接待游客200万,能给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的14。在欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游
10、；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，农家乐旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。随着近年来鄂尔多斯经济社会的快速发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远不能满足人们的需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、历史文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原生态环境，农家乐已迅速的步入现代社会空间中来。二、经济发展背景2009年伊金霍洛旗完成生产总值达到393.49亿元，按可比价计算同比增长20.7%；50万元以上固定资产投资完成219.9亿元，同比增长29.3%；财政收入完成80亿元，同比增长57.
11、2%；实现社会消费品零售总额23亿元，同比增长16.8%；城乡居民收入分别在去年同期的基础上增加2687元和697元，达到23098元和7959元，三次产业结构调整为：1.3：61.4：37.3，县域经济跃居全国百强县（市）第54位，较上届晋升七位，西部百强县（市）仍保持第四位。在全旗经济快速发展，主要消费品市场物价基本稳定的大环境里，一方面，住宿餐饮、商品批发零售企业不断提高自身经营管理水平，努力开拓消费市场，不断推出各类促销手段，吸引消费者增加消费；另一方面，国家“家电、农机、汽车下乡”等一系列扩大内需、促进消费政策措施也有效带动了全旗居民消费总量增长。统计显示，全年全旗消费品市场实现社会
12、消费品零售总额23.2亿元，同比增长18.0%。分地区看，城市增长快于农村。城市消费品市场实现零售额14.5亿元，增长19.5%；农村消费品市场实现零售额8.7亿元，增长15.6%。分行业看，批发零售业总量居首。批发零售业实现零售额17.6亿元，增长17.3%；住宿餐饮业领跑消费市场，实现零售额5.1亿元，增长21.7%；其他行业共实现零售额0.5亿元，增长7.5%。文化、旅游事业同步发展。在“四个注重”（注重科学规划、注重景点打造、注重产业延伸、注重旅游促销）上下功夫，深入开发成吉思汗祭祀文化、草原那达慕、鄂尔多斯婚礼等一批有影响深远的文化名牌，大力实施文化精品战略，不断提高我旗知名度，20
13、08年11月，我旗被国家文化部授予“全国文化先进单位” 荣誉称号；同时，加快发展旅游产业，着力打造全国著名的民族文化旅游圣地，全旗旅游景点接待游客再创新高，达到142万人（次），实现旅游收入8.5亿元，同比增长24%。全年全旗第三产业实现增加值146.65亿元，同比增长19.6%。居民收入保持增长，人民生活稳步提高。坚持以科学发展观为指导，坚决贯彻落实国家各项强农惠农政策，稳步推进社会主义新农村建设，不断拓宽居民增收渠道，多方位增加城乡居民收入成效显著。全旗城乡居民收入增量分别达到2687元和397元，总量达到23098元和7959元。三、项目建设的必要性近年来伊金霍洛旗经济取得了长足发展，人
14、口持续增长，城市化进程明显加快。经济发展的加快带动了粮食、能源、水资源、旅游休闲需求量持续增加。随着城市的发展,都市的快节奏生活使人们远离了原始的自然农家生活。为了能让快节奏的都市生活有所缓解，为了能让在都市生活的居民了解农民的含义、劳动的艰辛和劳动的意义，农家乐餐饮不断兴起。农家乐的出现不但让都市的人们体验到了快乐之所在，了解农家知识之精髓，并且也推进了农村产业结构调整，实现农民增收致富，为促进农村精神文明建设做出了贡献。除此之外，还丰富了村民的文化生活，促进了农民积极生产的积极性，活跃乡村经济，挖掘出了当地的农村文化蕴涵、风俗特色、餐饮独特风味等。农家乐旅游它是良好的生态环境、独特的田园景
15、观、传统农业文明和现代农科技术相互交融、互为依托、丰富多彩、内涵深厚的一种特殊的旅游形式，通过营造独特的田园生态环境氛围，挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵，融人现代农业科学技术的现代农业观光旅游，同时也提高了农民的收入。更为伊金霍洛旗的农业特色产品的特殊性无公害绿色农产品做了扩大销售市场的前景做了准备。农家乐的进入使当地每家农户增加了积极生产农产品的积极性，将客户直接带到农家，让农民实实在在的感受到农产品的销售前景，再也不必担心完好的农产品因为无法销售而只能放在家中腐烂，再也不必担心客源问题，农家乐的客源带动直接增加了农户的收入。同时农家乐在不需政府、村民投入一分钱，不占用国家土地资源，不破坏生态环境，不占用农田的基础下既解决了农民的困难，又把新农村的项目搞起来了，增加了农民的收入，还改善了环境，这是一个互利双赢的成果。第三章 市场供求分析及预测一、发展前景分析近年来，我市经济快速发展，综合财力迅速增强，国际间、地区间、民间的政治、经济、文化交往活动日益频繁，客观上促进了当地餐饮、旅游业快速发展。截止2009年底，全市餐饮业零售额增长速度
