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1、一、致托付方函深圳市特发集团有限公司：承蒙托付，我公司对贵司托付之房地产进行评估，估价时点为二九年三月二十日，估价目的为核定资产供应价值参考看法。依据贵司供应的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在仔细分析现有资料的基础上，结合估价人员阅历和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：托付估价房地产为深圳市科技园北区科丰路2 号特发信息工业大厦4、5、6 层房地产市场价值评估，建筑面积合计为9,345.64 平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:评估总值：人民币38,146,100 元大写金额：人民
2、币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整预料应补地价：人民币3,688,152 元大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整评估净值：人民币34,457,948 元大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整评估结果明细表物业名称建筑面积（）评估单价（元/）评估总值（元）预料应补地价（元）评估净值（元）备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。法 定 代 表 人：深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司二九年七月六日二、估价师声明我们慎重声明：1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和精确的。2、本房地产估价报告中的分析、看法和结论是我们自己公正的专业分析、看法和结论，但受到本估
3、价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成看法和结论，撰写本估价报告。5、没有其他行业的专业人员对本估价报告供应重要专业帮助。6、本房地产估价报告在市场无较大波动状况下的有效期为一年，即自2009 年07 月6 日至2010 年07 月5 日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变更，本估价结果会随之失效。7、参与本次评估的人员中由王新梅对估价对象进行了实地勘察及拍照，依据分工估价人员黄荣真、余伟未到实地勘察。中国注册房地产估价师：（注
4、册证号：4419960027）中国注册房地产估价师：（注册证号: 4420050073）二九年七月六日三、估价的假设和限制条件(一)、估价假设条件1、 托付方向房地产估价机构供应的房地产估价所必需的状况和资料是真实牢靠。2、 假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一样。3、 不考虑特别买家的额外出价。4、 对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：自愿销售的卖主；有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价；在此期间，房地产价值将保持相对稳定。5、 委估物业尚未办理房地产证，依据委估物业的国有土地运用权出让合同书的记载，委估物业的土地用途为工业，本次土地为自用
5、，不得转让和参与房地产经营。本报告设定其在公开市场上能够转让，依据深圳市房地产估价中心2004 年5 月20 日发布的关于部分房地产地价核定及评估留意事项的说明，对于非行政划拨性质的不完全产权房地产，将采纳如下公式测算应补地价：应补地价=（市场公告地价-已缴地价）年期修正系数，扣缴预料应补地价进行评估其价值。6、 假定全部权人是在公开市场上出售该物业，且不包括全部权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的状况。7、 假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。(二)、限制条件1、本房地产估价报告仅限于为托付方核定资产供应价值参考，不对其它用途负责，本公
6、司不担当任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。2、评估中所涉及的房地产之建筑面积以托付方供应的深圳市房屋建筑面积查丈报告记载的建筑面积分割而得,总建筑面积18,691.28m2，依据托付方介绍，总层数6层,每层的建筑面积相同，我们并未进行实地丈量。3、必需说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。4、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变更对房地产价格的影响。5、估价结果明细表中的委估物业评估价值包含市场地价,已按深圳市有关规定扣缴预料应补地价，实际应补地价款应以相关主管部门的核定为准。6、本报告中房地产估价所
7、必需的状况和资料由托付方供应，其真实性、合法性和完整性、精确性由托付方负责。7、如报告计算过程中出现数字的微小误差，是EXCEL计算取整位数不同引起，不影响评估结果运用。8、 未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。四、估价结果报告(一)、托付方名 称：深圳市特发集团有限公司(二)、估价方机构名称：深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司法定代表人：黄西勤住 所：深圳市罗湖区深南东路2019号东乐大厦第10层1008营业执照注册号:440301103378033资质等级：一级行政许可确定书号:建住房许（2009）058证书编号：建房估证字2006052号有效期限：2006年7
8、月27日至2009年7月26日发证机关：中华人民共和国建设部(三)、估价对象概况1、房地产位置状况：估价对象位于深圳市科技园北区科丰路2 号，东近青梧路，西近科苑路，北近北环大道，南临科丰路。周边交通配套南北走向的科苑路、科技路、铜鼓路，贯穿深圳东西走向的三条主干道北环大道、深南大道、以及滨海大道，道路畅通，公交配套完善。公交车辆有370、209、236、334、36、365 、437、473 等。旁边有特发信息科技园、长园新材料港、科技园坚达大厦、南山外国语学校、科苑学里小区、东方科技园、金晖嘉柏酒店、深圳高校等，市政配套设施完善。2、房地产权利状况：依据托付方的要求，本次估价范围为特发信息
9、工业大厦4、5、6 层，依据托付方供应的资料，估价对象目前已办理国有土地运用权出让合同书，尚未办理国有土地运用权证，报建规证有投资许可证、建筑许可证、单位工程竣工报告书、深圳市房屋建筑面积查丈报告，尚未办理房地产权证，依据托付方供应的国有土地运用权出让合同书（深地合字（93）055 号）及其三份补充协议的记载，估价对象所位于土地的权属人为深圳市特发信息股份有限公司，估价对象所位于的地块编号为T305-19，土地运用权面积为31,112.6 平方米，土地运用年期为50 年，从1993 年4 月19 日至2043 年4 月18 日止，土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。主体建
10、筑物的性质规定为工厂、仓库、科研、检测、办公、食堂，建筑密度35%，容积率2.2，总建筑面积不超过68,450 平方米，科研、检测19,000 平方米，办公6,000平方米，已征收国有土地运用权出让金。依据托付方供应的深圳市房屋建筑面积查丈报告的记载，通讯区1#厂房（现名为特发信息工业大厦），框架6 层，建筑面18,691.28 平方米，估价对象位于其4、5、6层，建筑面积共9,345.64 平方米，每层建筑面积相同。依据托付方供应的2006 年11 月14 日签署的以物抵债协议书，估价对象建筑物的权属由深圳市通讯工业股份有限公司以以物抵债的方式抵偿给深圳市特发集团有限公司，目前尚未办理确权及
11、产权转移登记手续。3、房地产现状概述：经现场实地查勘，估价对象所在为一幢总层数6 层的框架结构厂房，估价对象位于其4、5、6 层，评估建筑面积共9,345.64 平方米，每层建筑面积相同。估价对象外墙为马赛克，室内部分环氧树脂地面、部分水磨石地面，部分地毯，内墙抹灰、天花夹板吊顶，装不锈钢玻璃门、木门和铝合金窗，装有两台垂直货梯、烟感喷淋等消防系统和中心空调系统，水电设施齐备。据托付方介绍，估价对象建于1994 年，整栋楼宇有专人负责管理，现运用状况正常，保养状况良好。估价对象目前均已全部出租，其中4、5 层出租给深圳中电数码显示有限公司，租赁期限为2009 年2 月1 日起至2010 年1
12、月31 日止，每平米租金23 元；6 层出租给瑞谷科技（深圳）有限公司，租赁期限为2008 年7 月1 日起至2011 年6 月30 日止，每平米租金26 元，均用作厂房及其配套，目前经营状况正常。(四)、估价目的为核定资产市场价值供应价值参考。(五)、估价时点估价时点为二九年三月二十日。(六)、本次评估价值定义本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准及满意估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。已考虑出租对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。(七)、估价依据1、中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)2、中华
13、人民共和国土地管理法3、中华人民共和国城市房地产管理法4、中华人民共和国民事诉讼法5、中华人民共和国物权法6、托付方供应的委估房地产有关资料7、评估人员现场勘查、摄影和记录8、估价时点深圳市房地产市场相关价格信息(八)、估价原则1、 独立、客观、公正、公允原则2、 合法原则3、 谨慎原则4、 估价时点原则5、 最高最佳运用原则6、 替代原则(九)、估价方法依据本次估价目的，估价人员在深化细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并探讨了托付方供应的资料及估价人员所驾驭的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采纳市场比较法和收益法对估价对象进行评估较为相宜。市场比较法是将估价对象与在估价时点近
14、期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是指对可产生收益的物业，依据当地市场调查的状况，预料估价对象将来各期的净收益，选用适当的资本化率，折算到估价时点后相加来求取估价对象的市场价值的方法。(十)、估价结果托付估价房地产为深圳市科技园北区科丰路2 号特发信息工业大厦4、5、6 层房地产市场价值评估，建筑面积合计为9,345.64 平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:评估总值：人民币38,146,100 元大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整预料应补地价：人民币3,688,152 元大写金额：人民币叁
15、佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整评估净值：人民币34,457,948 元大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整评估结果明细表物业名称建筑面积（m2）评估单价(元/m2） 评估总值(元)预料应补地价(元)评估净值(元)特发信息工业大厦4、5、6 层9,345.644,081.7 38,146,1003,688,15234,457,948备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。(十一)、估价人员中国注册房地产估价师：（注册证号：4419960027）中国注册房地产估价师：（注册证号：4420050073）评 估 人 员：王新梅(十二)、估价作业日期2009年03月20日至2009年07月6日。(十三)、估价报告应用有效期本房地产估价报告在市场无较大波动状况下的有效期为一年，即自2009 年07 月6 日至2010 年07 月5 日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相
