《资产评估复习》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估复习（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1.市场途径类比调整法市场售价类比法土地价值评估 作业题：有一待估宗地，现在市场上收集到 4个可比较参照交易案例，具体情况 如下表。宗地成交价格（元/平方 米）交易时 间交易情 况容积 率剩余使 用年限区域因 素个别因 素待估地2010/0101.2450018002008/012%1.3501%028502009/011%1.45001%37602008/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较， 负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗 地条件优，数值大小代表对宗地地
2、价的修正幅度。个别因素不包括容积率和剩余 使用年限，这两个因素单独考虑和分析。此外，容积率与地价的关系为：容积率 在 l-1.5 之间时，容积率每增加 0.1 ，宗地单位地价比容积率为 1 时增加 3 。 该城市地价指数见下表：年份200520062007200820092010指数100105108110111115假设折现率为 10%，并采用简单算术平均法确定最终的评估结果。试根据以 上条件评估待估宗地 2010年 1月 20 日的价格参考答案：可比1因素宗地成父价格（元/ 平方 米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素1800115/110100/102106/1091 -
3、1100/101100/100(1 + 10%)451 -1(1 + 10%)502850115/111100/101106/1121 -1100/100100/101(1 + 10%)451 -1(1 + 10%)503760115/110100/100106/1031 -1100/100100/98(1 + 10%) 451 -1(1 + 10%)404780115/110100/100106/1001 -1100/99100/101(1 + 10%)451 -1(1 + 10%)45差异修正系数表对各宗地交易价格的调整过程如下所示：1P = 800 x1115 100 106x x x1
4、10 102 1091 (1 +10% )451 (1 +10% h100 100x x 101 100=785.4 （元/平方米）学850昔x1001011 -106(1 + 10%)45x112 1- 1(1 + 10%)50100100x x 100101=812.8（元/平方米）P = 760 x31 115 100 106(1 +10%)45x xx 110 100 103 1 -1100 100x x 10098=841.5（元/平方米）(1 +10%)401 -115 100 106(1 +10%)45 100 100()P = 780 x xxxxx= 864.5比 / 平万米
5、丿4110 100 100 1 -199101-(1 +10%) 45则采用简单算术平均法确定待估宗地的价格为：二826.05（元/平方米）785.4 + 812.8 + 841.5 + 864.54即待估宗地2010 年 1月 20 日的价格为每平万米 826.05 元。 注：考试时计算结果请大家统一保留 2 位小数。2. 收益途径房地产评估残余估价法在土地价值评估中的应用 公式：p11-(1 + r ) n1A = p x r2 2 2 p 1 为土地的价值 ； A 为房地产的整体年收益A 为建筑物的年收益；A - A2 为土地的年收益；2r1 为土地的折现率或者资本化率；p 2 为建筑物
6、的价值；r2 2 为建筑物的资本化率；n 为土地的使用权年限。注：如果可以先确定房地产整体年收益和土地的年收益，那么可以采用同样的技 术思路，使用残余估价法从房地产整体年收益中扣除土地的年收益得到建筑物的 年收益，然后根据建筑物的尚可使用年限以及对应的折现率或者资本化率评估建 筑物的价值。作业题：评估对象为六层砖混结构办公楼，土地总面积 500 平方米,房屋建筑面 积 1500 平方米，月租金 4.5 万元，假设建筑物的资本化率为 10% ，耐用年限为 60年，土地资本化率为 8%，管理费以年租金的 3%计，维修费以房屋现值的 1.5% 计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3%。计
7、，房产税为年租金 的 12% ，土地使用税每年每平方米 2 元，营业税及附加综合税为年租金的 5.5% ， 建筑物尚可使用年限为 50年，土地使用权年限为 40 年，建筑物价值依成本法求 得为 120 万元。试用残余估价法评估该房屋基地使用权价值。参考答案：（1）求取年有效总收入年有效总收入= 45000X12 450002= 517500 （元）（2）求取年运营费用 管理费= 540000X3%= 16200 （元） 修缮费= 1200000X1.5%= 18000（元） 保险费= 1200000X3%。= 3600（元） 房产税= 540000X12%= 64800（元） 营业税及附加=
8、540000X5.5%=29700 （元） 土地使用税= 500X2 = 1000 （元） 年运营费用=16200+18000+3600+64800+29700+1000=133300（元）3）求取房地产年纯收益房地产年纯收益=517500133300=384200（元）4）求取土地纯收益 房屋纯收益= 1200000X10%= 120000 （元） 土地纯收益=384200120000=264200（元）5）求取土地使用权价值 264200 1土地使用权价值=3150483（元） 土地单价= 3150483三500 = 6301 （元/平方米）3. 成本途径机器设备评估（ 1 ）某机器设备购
9、建于2003年9月30日，根据其技术经济指标，规定正常使 用强度下每天的运转时间为8小时。由于其生产的产品自2003年初至2007年末 在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间 为10小时，自2008年初恢复正常使用，现以2009年9月30日为评估基准日， 则该设备的名义已使用年限为6年。根据上述资料和数据计算资产利用率和该设 备的实际已使用年限。参考答案：时间*100%资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间 /截止评估日资产累计法定利用x 100% 二 117.7%(4 x 12 + 3) x 30 x 10 + (12 + 9) x 30 x 86 x 3
10、60 x 8该设备的实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率=6* 117.7%7 （年）（ 2 ）某资产1999年2月购入，2009年2月对其进行评估，经评估其重置成本 为48万元，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小 时，尚可使用 6年，另假设预计残值为0且无需考虑技术进步和外界不利因素造 成的功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，据此试采用成本途径与方法估算该资产 的评估价值。参考答案：时间*100%资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间 /截止评估日资产累计法定利用x 100% 二 93.75%10 x 360 x 7.510 x 360 x 8 资产实际已使用
11、年限=名义使用年限*资产利用率=10*93.75%9 (年)资产实体性贬值率二实际已使用年限三(实际已使用年限+尚可使用年限)X100%=9 三(9+6)X100%=60%资产实体性贬值=(资产重置成本-预计残值)X实体性贬值率=(48-0)X60%=28.8 (万元) 该资产的评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=48-28.8-0-0=19.2(万元)(3) 假设被评估资产为某类机器设备，据调查，市场上已有性能更好的设备出 售。由于技术先进，新设备可以使操作人员减少，每月节约工资费用 4000 元， 新设备和被评估设备年产量相同，预计被评估设备尚可使用 5 年，折现率为
12、10%， 所得税率 33%，试估算该待估机器设备的功能性贬值额。参考答案： 该待估机器设备的功能性贬值额 二年净超额运营成本X(P/A,r,n)=4000X12X(1-33%)X(P/A,10%,5) =4000X12X(1-33%)X3.7908 =121912.128(元)(4) 某待估的生产控制装置正常运行需要 6 名技术操作员，而目前的新式同类 控制装置仅需要 4 名操作员。假定该评估装置与新装置的运营成本在其他方面相 同，操作人员的人均年工资福利费为 12000 元，待评估资产还可以使用 3 年，所 得税税率为 33%，适用折现率为 10%。根据上述调查资料试估算待评估资产相对 于同
13、类新装置的功能性贬值额。参考答案： 该待估生产控制装置的功能性贬值额二年净超额运营成本X(P/A,r,n) =12000X(6-4)X(1-33%)X(P/A,10%,3) =12000X2X(1-33%)X2.4879 =40005.432(元)(5) 被评估资产为一条半自动化生产线，尚可使用 10 年，由于物价的变化等， 在保持该生产线生产能力的情况下，每年制造成本将增加5000 元，折现率为10%， 所得税税率为 35%，请据此估算该条半自动化生产线的经济性贬值额。 参考答案：该半自动化生产线的经济性贬值额=5000X(1-35%)X(P/A,10%,10) =5000X65%X6.1446=19969.95 (元)( 6)某被估生产线设计生产能力为年产 20000 台产品，因市场需求结构的变化， 在未来可使用年限内，每年产量估计要减少 6000 台。现在假设年产 20000 台产 品都可以全部销售出去而无需减产。但是每台产品必须降价 30 元，该生产线尚 可使用 3 年，企业所得税率为 33%，企业所在行业的投资回报率为 10%。试根据 上述资料估算该生产线的经济性贬值额。参考答案： 该生产线的经济性贬值额=30X20000X(1-33%)X(P/A,10%,3) =30X20000X0.67X2.4879 =1000135.8(元)
