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1、静安茗园静安先锋企划大纲一、 一、 市场篇1、1、 上海市房地产市场分析A A、开发投资持续上升2002 年上海市房地产市场热火朝天，一片大好发展态势。 2002 年第一季度，上海 房地产开发投资额为 107.88 亿元，同比增加 20.19 亿元，增幅为 23%。近年来，房地产 开发投资作为上海固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，尤其是近几年房地 产市场持续升温，使开发投资只跌回升，而且出现加速趋势。今年 2 月 21 日央行宣布第八次降息，其中存款利率平均下调 0.25 个百分点，贷款 利率平均下调 0.5 个百分点。尽管此次降息幅度较小，且降息的边际效用呈递减趋势。 但总体而言，
2、对房地产业是一个利好消息，对房地产企业而言，开发生产成本下降，对 个人消费来说，还贷利息少了，购房成本降低了。因此，上海房地产开发投资仍将保持 一定的增幅，以满足房地产二、三级市场的需求。B B土地市场升温2002 年第一季度，新增经营性项目土地出让面积 72.13 万平方米，同比增加 70.81 万平方米， 增幅达到 53.7%。由于去年同期正处于上海土地由协议转让向招标拍卖过渡， 因此没什么可比性。去年 7 月 1 日实施招标制度以来，对于促进土地市场发展、完善土 地市场建设、规范土地市场交易起到了积极的作用。未来上海土地供应将形成 6 种制度：（1）建设用地供应总量控制制度； （2）城市
3、建 设用地集中供应制度； （3）土地使用权公开交易制度； （4）基准地价定期更新和公布制 度; （ 5）土地登记可查询制度 ;（6） 集体决策制度。C C商品房市场持续火热2002 年第一季度， 上海市商品房批准预售面积 466.33 万平方米， 增加 338.58 万平 方米，增幅高达 2.65 倍。这主要是由于 2001 年第一季度执行新的预售标准导致供应量 偏小所致。与此对应的已登记的商品房预售面积为 516.57 万平方米，同比增加 142.33 万平方米，增幅达到 38.8%，供求比为 1：1.08 。批准销售面积 582.66 万平方米，同比 增加 19.8%，供求比为 1：0.9
4、6 。从上述数据来看，上海商品房预售稍微供不应求，商 品房销售基本上供求平衡，但从商品房的供求和需求来看，供求关系更加略显紧张，商 品房预售供求比为 1：1.21 ，销售供求比为 1： 1.03 。由此可见，在商品房预售中的确是供求矛盾比较突出。 从需求来看，大部分购房者是为了改善居住条件，但也不少投资者把购房作为投资 手段，从而加剧了供求矛盾。房地产市场的活跃，的确需要一部分投资客，但如果一旦 投资客过多，市场风险随之集聚。从房屋分类情况看，尽管住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售出现强势增 长。D、D、二手房市场活力十足2002 年第一季度，已登记的存量房买卖面积达 333.81 万平
5、方米，同比增加 53.09 万平方米，增幅达 19.2%。已售公房上市成交面积为 86.4 万平方米，比去年同期增加 14.62 万平方米，增幅达 20.4%，占存量交易面积的比重，由去年同期的25.6%，上升至25.9%；平均每套出售价格为 15.51 万元，每套平均建筑面积 52.27 平方米， 单价为 2950 元 / 平方米，比去年同期增加 450 元，增幅达 17.96%，比去年第四季度的 2834 元也增加 了 116 元，增幅达 4.09% 。作为房地产业而言， 它有自身的发展规律， 一般来说， 房地产周期可分为四个阶段： 复苏、 繁荣、 衰退和萧条。 上海楼市从 1999 年底
6、回升以来， 20002001 年可称为复苏期， 而今年才刚刚进入繁荣期，这一时期至少 35 年。E、E、据市价格监测中心最近统计，目前上海购买高档价位住房的境内外人士约占购房群 体的 30%，65%以上的市民买的是中低价住房，其中有办事人员、个体工商户、商业服务人员、产业工人和农民阶层等等，这个最新“社会各阶层”的购房分析，反映了上海住 宅市场目前的最新需求。 6 月，上海的住宅房价如同步入盛夏的气温，呈现出急剧上扬 的态势。据上海房地产市场决策咨询报告显示， 6 月份住宅平均单价达到 5430 元， 与 5 月相比，提升 3.3%，比去年同期 4640 元高出 790 元，提升了 17%，从
7、各区域的房 价变动情况来看，普涨的特点十分明显。F、F、市中心三个区域中，尤其是黄浦、静安在新一轮大规模旧改项目上都纷纷高价上市， 如东淮海公寓、上海一街区等，为未来本区域价格水平制定了一个较高的参照值，区域 均值分别达到 7330 元和 8020 元的新高度。作为国际大都市，境外和外省市的投资者成 为上海楼市一支新生的消费群体，这是无可非议的。但是，上海楼市仍以本地消费者为 主体。有关数据显示，上半年登记预售商品房中，以成交面积计算，属本市居民购买的 占 74.2% ，外地人士购买比例为 20.1% ，境外人士的购买比例为 5.7%。G G今年上半年新增经营性项目土地出让面积为265.7万平
8、方米，其中住宅用地为256.74万平方米，占总量的 96.6%。上半年登记预售的新建商品房中，住宅占 96.6%，办公占 1.3%，商业占 2.1%。上半年二手房交易同比增长 31%，其中住宅占 74.5%。今年的购房 者中，除了居住置业外，出现了一批投资置业者。有关专家估计，投资置业约占总量的 10 20%。投资置业现象使租赁市场出现供略大于求的状况，租赁价出现5 10%的下降幅度。此外，房价增长幅度趋缓，使短线投资客呈现观望状态。投资客的总量缩小，使 居住置业比例上升。H H、综上所述，上海房地产市场仍然保持着供求两旺态势，即使今年下半年房价有所调 整，也只是局部性、区域性的调整，总体房价
9、还会小幅上仰。从中长期来看，未来上海 楼市至少有 35 年的黄金周期，其表现特征为：增量房维持在高位运行；存量房更趋活 跃，交易量将超过增量房；人均一间房目标实现，房地产增加值在GD冲的比重将超过7%。但这种发展不是一蹴而就，一步到位，而是呈螺旋形向上发展，房价亦呈波浪形上 升。2、2、 静安区房地产市场分析静安区区域面积为 7.62 平方公里，人口 38.08 万。静安区是上海传统的居住条件 较好的区域。是上海最早全部拆除“365”危棚简屋的区之一。静安区的商品住宅，主要集中在以昌平路为轴线的北部地区，南部地区基本上没有成规模的商品住宅小区。静 安区的商品住宅，价格在 60008000 元之
10、间。静安区以千年佛教古寺静安寺得名，历史悠久，交通便利。近年来区内商贸发展形 成独特优势，现已建成上海商城、上海展览中心、锦沧文化大酒店、静安希尔顿酒店、 国际贵都大酒店等为主体的两大高级宾馆群。上海商城与上海展览中心常年举办大型展 览，展销活动和国际商务贸易洽谈活动，静安区同时是上海金融机构的密集区，迄今已 有工商、建设、中国、交通、浦东发展等 8 家银行的营业网点 60多处，万国、申银等 证券公司营业部 40 多家；另有中国人民保险公司、太平洋保险公司等设立的办事处。近年来，静安区高品位商务楼和高品质生活住宅市场尤为火爆。截至6月底，来自房产建筑、 销售、租赁的营业税 155亿元， 同比增
11、长 45， 一跃成为全区税收 新秀 。 据介绍，静安区以年均 10 万平方米的拆平旧里和大规模的改造，为全区的房产业和税 收带来好运。经过几年来存量商品房的消化盘整，区域市场价格曾经一度大幅滑落的静安楼市呈 现出良性发展的好势头，区域内新建商品房出现了极品住宅、规模小区和特色楼盘百花 齐放的态势，以高起点、高标准建设新楼盘成为静安房地产开发商的共识。静安区由于其独特而优越的地理位置，长期以来在上海人心目中的地位都是举足轻 重的。静安区楼市经历了从高到低，现在又作重新调整，从低谷慢慢复苏，走向平稳发 展的里程。近年来，静安区围绕着建设双高区 的目标，静安区的整体规划和市政设施有了大幅度的飞跃。开
12、发商也开始用高品质的楼盘来满足市场需求。静安区新一轮的旧 区改造也已彻底摆脱了旧的形式，进入了全新时期。同时，也走出了低价竞争、惨淡经 营的恶性循环。从楼市的回暖、房价的启动已重新体现出静安区的区域地段价值。静安 区的房地产业已走出阴影，静安楼市有望再展雄风。静安区位于市中心，地域优势不言而喻，向来为全市高价地区，住宅物业也以高层居多，近来的静安区楼市有了新气象：其一，多层，小高层物业日受欢迎，；其二，市中心大规模住宅小区的概念的出现，如：达安花园，聚豪天下-南草坪花园；其三，随着静安区中心楼盘的饱和，曹家渡地区将日益成为静安的 ”黄金宝地”。静安区的楼市大致可以分为三大块：第一路内的区域，这
13、是静安区主要的居住区。物业类型多样：高层，小高层，多层，其中以 多层，小高层深受欢迎，如：大闻-丽都院，静安四季公寓，武泰公寓，新福康里，聚豪天下等均销量颇佳；第少数住宅楼分布在较为安静的巨鹿路，富民路及长乐路上，如四方新城，皇家公寓等。 这一区域靠近徐汇区,人文,居住环境不错,交通便捷,生活,就业方便；第三块是曹家渡 附近。曹家渡位于静安区，长宁区，普陀区交汇处，地理位置优越，同时又是商业中心， 交通枢纽，极具发展潜力。特别是新开盘的静安丽舍，它的独特设计理念以及较低的价 格，将给曹家渡地区的楼盘带来一轮新的冲击。静安区传统上以新闸路划分静安南块和静安北块。南块楼盘以商办楼为主，外销房居多，
14、北块以内销住宅为主。 其中以北块由于历史原因造成住宅与厂区混杂，道路狭小，旧房多，市场道路配套严重滞后。原先静安区楼盘多集中在延平路、新闸路一带和昌平 路附近以及江宁路沿线。近年来，由于市府对苏州河沿岸景观和水质的整治工作效果显 著，以及市区内厂房逐渐搬迁，静安区的楼市在经过多年沉寂之后，在千年变迁的时候，推出多个颇有份量的楼盘。嘉园、三鑫花园、达安花园以回归自然、智能化以及市级示 范居住区的面目出现，同时南草坪花园市中心别墅、新福康里的上海情结，这些楼各有 特色，提出的概念也令人耳目一新，事实上这些个案都取得了不同程度得成功。在渲染 静安区地段优势的同时，也使得整个静安区楼市活跃起来。河滨围
15、城、静安河滨花园是 近年中静安区楼市的生力军。在此态势之下，随着旧区改造进度的加快，众多厂房搬迁，再加上静安区市中心地段和历史文化背景的优势，静安楼市在今后几年中的发展潜力不 容忽视。静安区的北部地区由于交通、环境因素，一直没有引起太多人的注意。今年来，政 府加大了该区域道路建设力度，昌平路道路拓宽，陕西北路道路的延伸，改善了该区域 的交通状况。再加上地铁效应，加强了静安与浦东联系。据悉，不久后长寿路也将建地 铁，这就使静安北部地区的交通更加四通八达。静安区北部区域由于历史的原因，环境 一直不是很好，区域内棚户简屋较多。但随着政府旧房改造力度的加大，区域内也涌现 出许多不错的楼盘。拓宽后的昌平
16、路的景观在本市也难得一见，为此区域的开发建设添 上了有力的一笔。目前，静安区已经确立了“一轴两翼、南留北改”的城市建设指导方针，“一轴”是指静安南京路地区，它将由大规模形态开发转入形态开发和功能开发并举的新阶段， 形成区域性商业商务活动的黄金走廊；“两翼”是指静安南京路的南北两翼地区，南翼地区体现一个“留”，因为这一带在历史上是上海的高档住宅区，属于近代建筑风格保 护区；而对于一、二级旧里集中的北翼地区，主要是改造，把市政建设、生活配套、环 境提升和旧里改造有机结合。静安区将坚持开发与完善并举、改造与整合同步的原则。 今年，静安区将在已经拆平旧里3 1万平方米的基础上，计划再拆平旧里2 0万平方米。静安区人民政府与上海农凯发展（集团）有限公司下属的香港佳运投资有限公司签 订石门二路以东地块国有土地使用
