房地产项目开发策划书

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1、房地产开发与经营课程设计“仁者乐山，智者乐水”目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位（一）项目SWO价析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议 （二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场项目开发策划书宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元

2、，跨入“ 3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经 济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活 跃。（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的 政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。全国政第时间政策条目政策内容人大常委月13日保险法保险机构可投资不动产

3、，伸直将投资房附产开发和炒房行为仍裱明文禁止*住建部、发 改委等1Q月15日r关于利用住房公积金贷 款支恃保睡性住房泮设试 点工作的实施意见a提出试点城市在保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的 前提下，可将5型以内的住孱公积金结余资金贷款支持保障性住房 建设口住建部10月20日住房改革住房改革市场化方向不会娈，不断完善市场机制与政府俣障相结合 的住房政策体系.国土部10月21日加强十地规划调控要求加祸土地规划和计划调控，产格蒋港项目批地供地审蛰，也好 落后产能用地处置和权属管理，加大违规违法用地的监管和查处力 停,从源头上雨制产能过利行业和茎夏建设项目用地。银监会10月22日强调产格执

4、行人二套房贷, 政第要严格执行二套房提“政策不动摇以及严控贷款的挪用和违约率； 要合理安排第四季度信贷投放规程确保信贷投放平稳墙长.虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压， 对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。:、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区一一光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面 朝中国最大的城市内陆湖一一东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖 美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区

5、背临著名学府一 中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。瓶美.小雅大嚷耻卓悦府日酒店it山聚居中国，地痍大学瓢军苑剪中百M市卷鹿店E23M营理山修息科技大H 工加工超市国3耻华乐大瑾。邓博光厚所百馥市除 溪分店士注政纪妣学院寸丁相it医与 一性口列克前.湖北省年0晶业学院也出数国防 光国方年中日K百遍布m南一危, gj商文锄业找国绿再瞋文书黄中学曰世弭城光 比省步行国用国喙油果苑最1 W?大否高国龙安大居酉学子超雨侏华娥丽都金魔花园国K_ _,刘靠响iidu - Gqxrm诺川格号-口匐汽的jriv-iriTi ,再像用帧瞄境国季重忖0今重汉工娓大学长话大学生超市W I

6、能事咀意总安新苑国前览大退辿关山区陋小区一 支关山中矍蓑慈魂景学展国dlftL指制楼盘区位图小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加 大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新 企业及高新项目不断推进， 入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善O 区域配套完善，地铁 2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大， 沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进区域配套档次提升。光谷10年供应量预估项目建筑面积 (Itf)已经推出量 (nf)主要在售产品位置未来口推出量 (nf)葛洲坝世纪 花园46000066266130-142平米三房东湖高新区珞瑞东路森林公园 对

7、回60000，直大华府720000160000130-330平米三房、四 房东湖开发区马鞍山森林公园对 面70000世界城二期60000080-100 两房、110-130 三房东湖高新技术开发区光谷广场 东100000保利华都56000018000069-91 两房、99-130 三房东湖开发区虎泉街下马庄50000金地中心城3200009800089-93 两房、103-116 三房雄楚大街908号(武汉工程大学 斜对面)40000紫松逸景华150000090-120 两房、140关山大道90号(鲁广关山超市)50000光谷09年供求走势光谷区二域200产|匕009甲供应关系走势图7.X3

8、SWjo ?.r丸11e首（二）区域产品特征分析通过对区域市场同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有:区域内各相似项目项目名称发展商地理位置新凯山泉居武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑞路727号保利华都湖北保利投资有限公司东湖高新区虎泉街下马庄金地中心城东湖高新技术开发区雄楚大街 908号 湖北天地房地产开发有限公司新都汇武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑞路727号当代香颂公馆武汉当代物业发展公司洪山东湖开发区光谷广场东世界城米兰印象武汉市利嘉置业有限公司东湖开发区光谷广场东侧区域内个项目供应分析项目名称总建筑面积已售回枳可传回枳新开山泉居4万3.88 万0.12 万保

9、利华都56万55.13 万0.87 万金地中心城31.7966 万31万0.7966 万新都汇9.9149 万8.9万1.0149 万当代香颂公馆3.3987 万3万0.3987 万世界城米兰印象15万7.55 万7.45 万区域内个项目基本技术指标分析项目名称占地面积总建筑面积容积率新凯山泉居2.5万4万1.49保利华都20.1 万56万2.79金地中心城7.7283 万31.7966 万3.89新都汇1.7045 万9.9149 万3.7当代香颂公馆1万3.3987 万3.3世界城米兰印象2.7347 万15万3.55区域内各项目绿化率分析口绿化率可以看出，该区域的项目楼盘容积率大多数在2

10、3.9之间，产品形态与品质有较大差异。30%36%之间，在规划理念上,该区域的项目在绿化率上差异不大，集中在 在规划上多以以尊重自然、保护生态环境为买点户型分析项目名称主力户型户型面积一居二居三居四居新凯山泉居二居、三居506490.12110130154.1一保利华都二居、三居6072.385.1113.12150162210金地中心城二居、三居90.1120.23125140一新都汇二居、三居92.77128.8130170.9一当代香颂公馆二居、三居5770.8887.65130.6135188一世界城米兰印象二居、三居61.117080.44118.8168一区域内项目均以二居、三居户

11、型为主，以 90130平方米的面积为主，适合于三 口之家。区域内个项目销售情况分析以上均价为房地产交易网实际成交等急的均价，现开盘的项目除了当代香颂公馆低于7000元/平方米，其他项目的实际成交价都高于 7000元/平方米，保利华都、米兰印象均价则超过了8000元/平方米。项目名称报价（元/平方米）均价（元/平方米）销售周期 （月）销售速度总签约率总销售套数套/ 月新凯山泉居6500元/平方米7000元/平方米243071261保利华都6500元/平方米8000元/平方米10212021072金地中心城7200元/平方米7800元/平方米14272418963新都汇7500元/平方米7500元

12、/平方米225162255当代香颂公馆6000元/平方米6700元/平方米213391432世界城米兰印象8200元/平方米8500元/平方米12115015054区域内各项目物业管理分析项目名称物业管理费物业管理公司新凯乐泉居1.3元/月/平万米保利华都1.8元/月/平方米金地中心城1.4元/月/平方米新都汇0.8元/月平方米当代香颂公馆1.2元/月/平方米世界城米兰印象1.6元/月/平方米武汉致高物业管理有限公司保利物业管理公司龙锦物业新都汇武汉致高物业管理有限公司戴德梁行物业顾问有限公司本区域内的住宅物业管理费用除保利华都和米兰印象较高外，其他项目的物业管理费用每平方 米1元左右。保利的

13、物业水平在市场上具有较高的知名度，其物业管理费用相对较高。区域内个项目车位分析项目名称车位比例停车方式收费标准新凯乐泉居1: 0.8地下、地上相结合地上：150/位月； 地下：300/位月；保利华都1: 1地下停车380元/位月；金地中心城1: 0.9地下、地上相结合地上地下100/位月；200/位月;新都会1.1 : 1地下、地上相结合地上 地下100/位月；230/位月;当代香颂公馆1.2 : 1地下、地上相结合地上 地下200/位月;350/位月;世界城米兰印象1: 1地下、地上相结合地上 地下200/位月;350/位月;（三）新政对区域的影响房贷政策有可能发生改变，但对首次置业产品影响较小，其产类别产品需要 提高产品竞争力来争夺市场。房地产市场即将迎来较大调整，经过短暂的价升量 跌之后进入量价齐跌阶段。受调控影响最大的产品将是投资和投机类产品首当其 冲，受到的市场冲击最大，其次首次改善类产品的冲击较大。 未来市场将放量供应的郊区与近郊区将率先调整，调整幅度较中心城区大，调整时间较中心