《高处不胜寒(一)中国房地产巅峰已过》由会员分享，可在线阅读，更多相关《高处不胜寒(一)中国房地产巅峰已过（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、高处不胜寒（一）:中国房地产巅峰已过钟伟编者按:目前对中国房地产运行的总体态势、金融风险以及政策选择逐步分化,考虑到房地产泡沫破灭可能带来的风险和动荡，需要对局势进行整体研判，并给出相应的政策建议。本文是北京师范大学金融学教授钟伟“中国房地产高处不胜寒”系列的第一部分，主要讨论中国房地产市场总体的供求格局，在他看来，房地产行业已入平台期，巅峰过后将逐渐下行。2010年房地产的限购限贷政策，是房地产行业中长期发展的重要拐点，我们认为房地产从2010年因限购政策的影响提前进入了成熟期。未来2-5年，房地产的中期趋势依然是高位平台调整。我们判断，房地产行业的巅峰其实早已过去，房地产行业已经进入平台期
2、，房地产行业的供求关系，已经逐渐扭转。房地产行业的需求巅峰逐渐过去（1）房地产新增需求正在面临拐点房地产的需求一般分为两类：第一，居住需求；第二，投资需求。从影响因素上来说，居住需求的影响因素主要来自于人口和收入，而投资需求的影响因素主要是价格预期、房产投资收益和资金成本等。从新增婚姻家庭、新增城市人口、新增人口购买能力等方面来看，房地产的居住需求正在呈现缓慢放缓的态势，即使从2010年开始实施的限购限贷政策，在局部限制了一些刚性的购房需求，但并不影响需求变动的方向。第一，新增适婚家庭的拐点开始出现。中国上一轮出生率的高峰期是在1981-1990年，十年的平均出生率达到了21.5口，出生率的最
3、高峰值出现在1987年，毫无疑问，80后是新增住房需求最旺盛的一代。1991-2000年，中国的出生率从19.68口（1990年出生率为21口）逐渐下滑至14.64口，2002年下滑至12口左右，其后一直保持在12口左右的水平。按照生育高峰推断适婚人群规模，2014-2016年每年新增适婚人群就将出现明显的拐点，80后一代对于住房刚性需求的顶峰逐渐过去。第二，新增城市人口预计每年1200万人左右。到2013年底，中国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右。国家新型城镇化规划（2014-2020年）目标中提出，“城镇化健康有序发展，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城
4、镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”。李克强总理在2014年两会新闻发布会上提出解决“三个一亿人的问题”，第一个一亿人要解决的人群是已经在城市里面工作、生活的农业转移人口，把他们落户在城镇，第二个一亿人是指已经在城市里面居住了，但是居住条件很差、很恶劣，就是所谓的城镇棚户区和城中村，第三个一亿人就是指现在还在农村的人口，特别是在城镇化水平相对落后的中西部地区，就近城镇化，促进全国城镇化的均衡发展。考虑到新型城镇化规划的正面影响，到2020年城市人口的城市化率从53.7%上升至60%，平均每年提高0
5、.9个百分点，即每年新增的城市人口大约为1200万人，对应的住房需求大概为400万套。再考虑到一亿人的棚户区改造，将要提供的保障性住房大概3600万套（不在商品房的供给口径内），而另外一亿需要落户的人口，部分可能已经在城市拥有住房。第三，新增城市人口的购买力仍显不足。新型城镇化虽然能够推动农民的就地城市化进程，但新增城市人口的住房购买力却将呈现下降的趋势。考虑到很大一部分农民工在城市或者城郊已经拥有自己的住房，这2.36亿的农民工依然是农村人口中收入较高的一部分，而剩下的农村劳动力人口，从收入和储蓄的角度来看，购买力不足的情况将会更加突出。而随着中国经济增长速度下台阶，城乡居民的收入增长均呈现
6、放缓的迹象，农村土地改革也尚需较长的时间，因此在短期内吸引新增城市人口购买商品房具有较大的难度。投资住房需求方面，政策的影响因素持续发酵，限购限贷政策在过去三年对于投资需求的挤压非常明显；另外一个重要的影响因素来自于利率市场化，国内利率市场化和海外投资渠道的逐渐开放，意味着房屋租售比将被迫向下回归，其结果是要么租金上升，要么房价下跌；随着房价只涨不跌的预期逐渐逆转，未来指望房地产投资需求的大幅上升也变得越来越不现实。第一，投资需求在当前中国的购房需求中已经占比较低，即使限购限贷政策有所放松，投资需求依然不可能大幅上升。过去三年，受到房地产限购限贷政策的挤压，投资需求被大大挤出市场，以限购政策以
7、来当年新增住房按揭贷款占当年房屋销售的占比来看，2010-2013年分别为26.55%、14.20%、14.91%和20.88%。按揭率显示购房环节杠杆基本消失。杠杆率的消失意味着房地产投资的主要收益将来自于房价的上涨和房租收益率，而价格预期的改变对于房地产投资需求中长期的变化依然是较为不利的。另一个制约因素将来自于房地产税的立法和征收，对于国内房地产中长期投资需求，这依然是一个巨大的不确定性因素。第二，利率市场化进程是不容低估的影响因素，中国的金融体系从利率管制逐步向利率市场化转变的前期，无风险利率出现大幅提升，成为资金的重要投资方向，中长期来看，利率市场化进程将逼迫房屋租售比向正常回归。房
8、地产投资需求本是居民资产配置中的重要一环， 2000-2010年，国内居民尚缺乏投资渠道，股市房市成为较为单一的居民投资渠道，但这个过程在2010年后被逐渐打破，主要原因是利率市场化进程推动了存款侧无风险利率的大幅上升，加上商业银行存款利率上限依然受到管制，不均衡的双重价格导致以理财产品收益率为代表的无风险利率大幅提升，吸引了大量资金投资于理财、信托等金融产品，如2013年商业银行理财的余额已经达到10万亿元左右，截止到2013年信托行业管理的资产规模也接近11万亿元。（2）房地产存量数据显示需求尚能稳定4-6年户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均套数的估计需要两个数据：一是
9、城市的存量住房，二是城市户数。从统计局公布的城市人均居住面积来看，2011年为32.7平米，如果每户家庭3个人，每套房98平米的话，那么城市户均套数就是1，说明目前供求基本平衡。但是统计局公布的城市人均居住面积高估了城市人口实际的居住面积，原因在于：第一，统计局在计算城市人均居住面积时，使用的是城镇户籍人口，而非常住人口，但当前城镇常住人口占比达到53.7%，而城镇户籍人口占比只有35.7%，两者相差2.36亿人；第二，在城镇户籍人口中，集体户也不在统计局计算的口径之内，然而，集体户正是那些尚未落户的住房刚需群体。因此，如果考虑到城市集体户，以及大量的城市非户籍常住人口，城市人均居住面积可能下
10、降至25平米以下。如果我们用统计局的城市人均居住面积来估算存量房，那么2011年，城市住房面积约为153.6亿平米。如果按每套住房100平米来计算，中国存量住房约为1.54亿套。2011年年底，城镇户籍人口约4.7亿人，城镇户均规模约2.87人，可估算全国城镇户数（户籍）约为1.64亿户。由此估算，2011年中国户均住房套数为0.94套，到2012年上升至0.97套。如上所述，由于统计局公布的人均居住面积存在高估，因此实际的户均套数可能会低于上述估计。无论如何，从户均套数来看，中国的住房总量并不存在过剩现象。然而，考虑到每套住房100平米可能会高估单套住宅面积，未来城市常住人口达到60%，城市
11、人口总数大约8.16亿人，所需要的住房总量2.72 -2.85亿套，按照户均一套估算（从海外的经验来看，户均一套时住房房地产市场的存量基本平衡），所需住宅总面积250-285亿平米。而截止到2013年，存量的住宅面积接近180亿平米，按照每年10-12亿平的新房销售量，预计7-10年房地产存量的供求平衡就将出现。但我们预计住房需求的相对平稳期将缩短，可能仅能维持4-6年。房地产供求失衡或从局部走向全面2013年受到上半年房地产销售报复性反弹的影响，房地产投资再次出现加速。2013年房屋新开工面积超过20亿平米，房屋施工面积已经达到66.56亿平米。房地产在2013年糟糕的供给端表现无疑给短期的
12、房地产市场埋下了巨大的隐患，可能导致的结果就是房地产供求失衡的状况迅速从局部走向全面。截止到2013年底，商品房住宅的施工面积48.63亿平米，当年的新开工面积14.58亿平米，按照我们对供需侧变化的计算，供给在未来出现明显的断崖式下跌是存在一定可能性的。原因是在需求进入到一个高位平稳期后（即每年的销售保持在10-15亿平米，但难以有较快增长以后），开发商预期的显著变化很有可能带来新开工的断崖式下滑。如2014年1-2月，房屋新开工面积同比增速-27.4%，房屋销售面积同比增长-0.1%，考虑到2013年1-2月房屋销售极高的基数因素，我们可以对短期房地产市场的走势得出以下结论：第一，销售量方
13、面的表现依然处于高位；第二，新开工的下滑可能意味着开发商对于市场预期开始出现明显转变。另一个短期的转变因素发生在商品房交易市场上，2014年前三个月，全国30大城市商品房交易同比下滑20%左右，其中一线城市同比下滑40%，再现2012年上半年的情况。如果考虑到限购限贷政策已经持续三年之久，政策的边际效应早已过去的问题，此轮转变的核心因素应该是对房价上涨预期的快速调整，越来越多人开始不再认为房价不会下跌。我们对2010年房地产销售的情况和房地产价格走势的情况进行分析发现，房地产量价之间存在明显的因果效应，成交量的变化是未来成交价格变化的重要原因，成交量对价格影响的滞后时间在3-6个月。供求关系的
14、变化首先影响房地产交易量，成交量出现明显的收缩或增加，3-6个月以后，明显影响到价格的走势。按照量为价先的经验，2014年1-3月份房地产成交的明显萎缩，将会在价格上逐渐得到反映，如果加上预期变化的推动，可能会带来一定的房价调整压力。2014-2015年，我们不排除在房地产的供给侧，尤其是住房新开工会出现明显的回落，房屋新开工面积的绝对量将低于房屋销售面积，随后更大的可能性将会逐渐缓慢回落。目前的两难是，如果2014年房屋供给侧继续放大，则未来市场平衡将更艰难；如果今年房地产销售和新开工失速，其涉及投资的同比少增可能逾万亿，这将给投资增长和经济增长稳定在合理区间内构成挑战。房价上涨程度已然透支
15、未来国内过去十年房价上涨的程度已然透支了未来，从绝对涨幅、房价收入比和住房租金回报率的角度来看，中国的绝对房价已经很高了，因此在供求关系发生变化的时间点，房价的下行压力也会变得越来越大。（1）过去十年房价上涨较快房价涨幅是识别房地产泡沫的必要而非充分条件。因此讨论房地产泡沫的先决条件是看房价的涨幅，如果房价涨幅很小，就可以排除房地产泡沫。讨论中国房价涨幅的麻烦之处在于目前没有一个权威的指标可以真实或比较真实的刻画房价状况。第一个指标是国家统计局公布的70个大中城市的房价，我们以2004年7月为基数编制房价指数。该指数显示， 2004年7月份以来，新房价格累计涨幅为77%；二手房价格累计涨幅为5
16、7%。第二个指标是住建部中国城乡建设经济研究所公布的全国房屋均价数据，该指标表现出明显的季节性规律，每年的年初相比头一年的年底都有较大幅度的上涨。该指标显示，到2014年2月，全国房屋均价为6775元/平米，从2004年7月份以来，全国房屋均价上涨了150%。第三个指标是中国指数研究院的百城房价指数，该指标时间跨度较短，从2010年6月才开始统计。该指数显示，从2010年6月至今百城住宅价格上涨21.7%，一线城市上涨38.3%。从绝对数来看，2014年3月，百城房价为11002元/平米，一线城市房价为28765元/平米。第四个指标是中原地产的二手房价格指数，该指数没有全国的。从一线城市的情况来看，2004年5月至2014年3月，北京、上海、广州、深圳二手房的价格分
