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1、烟台华润润中心商商铺销售售手册目录一、 华润品牌牌品牌牌墙处二、 地段区域沙沙盘处三、 周边商业业配套和和客流量量区域域沙盘及及项目沙沙盘处四、 烟台华润润中心项项目总体体介绍（侧侧重万象象城系列列商业及及写字楼楼、公寓寓配套）五、 商铺的总总体介绍绍六、 每间商铺铺的特性性分析七、 投资商铺铺的要素素八、 竞品说辞辞九、 商铺投资资常见答答客问一、 华润品牌牌展示品牌墙墙处1.讲解解目标：（1）华华润集团团红色央央企、拥拥有多元元业务领领域；（2）华华润置地地是坚持持高品质质的商业业地产领领军企业业；（3）华华润中心心是华润润置地最最擅长和和富有生生命力的的系列产产品线。2.讲解解要点：（1
2、）通通过央企企背景、港港企精神神、多元元化企业业标签展展示华润润实力；（2）强强化华润润置地高高品质理理念和商商业地产产专家形形象，给给予客户户信心；（3）通通过介绍绍其他城城市华润润中心项项目，深深化客户户认知。 3.标标准说辞辞：华润集团团是直属属于国资资委的央央企，其其前身是是19338年于于香港成成立的“联联合行”，经经过755年的发发展，华华润已经经成为下下设7大战略略业务单单元、116家一一级利润润中心，有有实体企企业23300多多家，在在职员工工42万人人，在香香港拥有有5家上市市公司，在在内地间间接控股股6家上市市公司的的具有巨巨大影响响力企业业集团。X先生/女士：以上数数据可
3、能能您会觉觉得和您您的投资资关系不不大，然然而我想想说：这这恰恰对对您的投投资影响响是非常常巨大的的：现在在已经是是完全竞竞争化的的社会了了，投资资最根本本的目的的是赚钱钱，对吗吗？（停停顿3秒）等等于您把把钱放在在开发商商这儿，寻寻求投资资回报。本本质上，这这和买股股票是一一样的，正正如您买买了我们们的股票票。所以以，企业业实力怎怎么样，是是不是靠靠谱，一一定对您您的投资资是有巨巨大影响响的！华华润实施施的“十十二五”发发展战略略，目标标是实现现销售额额70000亿元元，利润润10000亿，总总资产11万亿，我我们要把把华润建建设成为为“世界界一流企企业”。“强强者恒强强”，这这个目标标实践
4、证证明我们们已经提提前实现现了：华华润20013年年全球5500强强排名第第1877位， 220133年度央央企业绩绩排名第第五位，截截止20013年年末，总总资产1113337亿元元，其核核心业务务包括消消费品（含含零售、啤啤酒、食食品、饮饮料）、电电力、地地产、医医药、水水泥、燃燃气、金金融等。而而且以上上业务已已经建立立起行业业前五名名的领先地地位。所所以，选选择华润润，不仅仅有强大大的央企企背景保保证，还还有我们们企业快快速发展展的势头头带动。“好好风凭借借力，任任我上青青天”，X先生/女士，您投资华润，一定是正确的！经过刚刚刚的介绍绍，您有有什么不不清楚的的地方吗吗？（客客户：没没有
5、）下面1分分钟的时时间，我我们再了了解下华华润置地地。华润润置地是是华润集集团旗下下的地产产业务旗旗舰，作作为香港港恒生指指数成分分股，他他是中国国最具实实力的房房地产开开发商，2013年中国地产企业综合排名第五位。已经进入43个城市，开发住宅项目80个；万象城和五彩城两大持有系列的商业，全国已经开业和在建的有27个。您看到的这幅图片，是我们南宁万象城开业实景，创造了当天10万人到场的记录。据统计：深圳万万象城220133年营业业额为660亿，占占深圳罗罗湖区GGDP的的6%，每每年有超超过30000万万人次的的客流量量，为社社会提供供80000多个个工作岗岗位。华华润经营营商业的的着眼点点是
6、后期期的商业业运营，而而不是地地产，是是以商业业的手法法运营地地产。据据我所知知：截止止13年底底，万达达集团持持有型物物业的面面积17704万万平方米米，开业业的万达达广场885座，租租金收入入有855.6亿亿元;而华润润置地只只有2220万平平方米的的持有物物业,开业的的五个万万象城和和一个五五彩城，2013年租金收入却已达到42亿元。也就是说，我们五个万象城加1个五彩城就顶了全国42个万达广场的租金率，您可以算一下，华润商业绝对是目前国内投资回报率最高的综合体了。所以，华润置地被业内称作“商业地产运营专家”。二、 地段区域沙沙盘处1.讲解解目标：（1）华华润中心心的城市市战略地地位及对对
7、烟台的的意义；（2）烟烟台华润润中心项项目核心心区位优优势突出出；2.讲解解要点：（1）项项目战略略地位及及城市量量级信息息的自然然导入；（2）项项目核心心区位及及周边配配套的优优势阐述述；3.标准准说辞：X先生/女士，您您对我们们项目所所在的区区域位置置了解吗吗？（客客户：是是的）那那太好了了，看来来您对投投资是比比较有把把握的。华华人首富富李嘉诚诚曾说过过：地产产投资三三要素：地段、地地段、还还是地段段。可见见一个好好的地理理位置是是多么重重要。但但对于精精明的投投资者而而言，仅仅有好地地角是不不够的，我我们还要要了解下下周边的的商业概概况，然然后才能能使自己己的判断断更为准准确。您您说对
8、吗吗？我们知道道，烟台台目前主主力商业业中心是是芝罘区区，主要要分为：南大街街商圈、青青年路商商圈以及及幸福商商圈等三三大商圈圈，从880年代代至今，二二十多年年间，烟烟台商业业中心先先是从百百货大楼楼东移到到华联，再再有华联联西移到到振华、良良友一代代，集中中在了南南大街附附近一公公里长的的范围内内。到990年代代主要以以百货业业态为主主。振华华、华联联、百货货大楼、良良友广场场，四大大百货商商场。其其中的三三家陆续续由于经经营不善善相继改改制。目目前振华华成为烟烟台商业业的龙头头老大。2003年以后进入烟台市场的外地品牌主要有：百盛、铜锣湾、大润发、家家悦、沃尔玛.众多商家之所以看好烟台的
9、原因是：据统计烟台的社会消费品零售额在2004年就达到440亿元，在山东名列第一。以后便居高不下，一直位于省内在前三位。尤其是，烟台交通物流发展非常迅速。今年开通到济南的动车，明年青烟荣威高铁完成、与大连的海底隧道已经定项，1小时就可以到大连。这些会彻底改变整体城市的经济环境。所以说，烟台的经济发展潜力将会是十分巨大的。烟台芝罘罘区商业业目前最最大的特特征是：1、规模模大，范范围广，服服务人口口众多；2、商业业氛围浓浓；3、大型型网点众众多，互互相竞争争激烈，商商家经营营状况反反差过大大；4、交通通通达性性良好，圈圈内节点点交通不不畅通，阻阻碍商业业发展。另外，传传统商圈圈中各业业态组成成比例
10、不不近科学学，例如如以振华华为中心心短短5500米米半径范范围内就就聚集了了振华商商厦、振振华购物物中心、振华广场、百盛四大百货，共22.2万方的巨大体量，他们将整个商圈50%的业态搜刮，互相的倾轧非常惨烈，据说百盛自04年进驻烟台一直到现在仍然是苦苦支撑。阳光国际、世贸等的惨淡经营再度证明了传统三大商圈已经饱和。加之烟台是带状海滨城市狭长的行政区域，很难形成绝对商业中心。所以，在区域流动人口支撑不了的商圈的情况下，势必要产生新的城区、新的商圈，更新换代。“城市向东，中心向东，财富向东”都预示着莱山区举足轻重的位置。作为烟台台“一心心两翼”、“城城市向东东西两翼翼发展”总战略框架中的莱山区，是
11、新城市格局规划的行政、文化、科学、教育和人居中心区，自06年以后，变化非常迅猛，城市面貌日新月异。据官方统计：到13年底莱山总人口约20万人。其中新增人口主要为高等教育背景和有良好职业的中青年人。而区域浓厚的人文气息、新城市格局的科学规划、行政中心的向心力、以及优美舒适的居住环境这个一切必将吸引大量的优质人群东进。商业上有所谓客流带商流，人气带商气一说，区域人口总量的变化，更重要的是人口结构的变化，自然带来对商业形态及商业格局的新需求。正如您看看到的，我我们烟台台华润中中心正处处于莱山山区的绝绝对核心心位置，周周边配套套非常成成熟：东东面烟台台大学、西西面佳世世客、北北面新世世界百货货、南面面
12、是高档档居住区区。有一一位客户户形容的的非常准准确：说说华润中中心是莱莱山最好好！最后后！的一一块地了了！三、 周边商业业配套和和客流量量区域域沙盘及及项目沙沙盘处1.讲解解目标：（1）导导入周边边商业氛氛围已经经形成；（2）说说明华润润中心商商业的聚聚合能力力；2.讲解解要点：（1）周周边商业业氛围已已经形成成但比较较差；（2）目目前的租租金收益益及未来来可预期期收益；3.标准准说辞：现在我们们来看莱莱山的商商业：多多年来莱莱山的商商业一直直徘回在在满足居居民基本本生活所所需的、单单一的、而而且多以以街边店店为主，小小型低档档商业居居多。比比之莱山山的居住住环境，说说商业晚晚来了一一个时代代
13、也不为为过。原原因何在在呢？对对此：我我本人比比较认可可这样一一种分析析：并非非商家眼眼盲，更更并非当当地居民民没需求求。而是是莱山的的开发是是由沿海海一线逐逐渐往西西、往南南推进的的，200万的人人口分散散在条形形的几个个点上，难难以集中中，因此此区域内内似乎没没有哪个个点的商商业能够够辐射全全区。那那时，很很多人不不看好莱莱山的商商业。但但佳世客客进入，打打破了这这种顾虑虑。他由日本本永旺株株式会社社投资，总总投资88亿元人人民币，占占地面积积9万平，总总建筑面面积155万平（地地上2层，局局部地下下一层）。目目前开业业的是一一期约55万平。业业态涵盖盖餐饮、购购物、娱娱乐功能能。包括括超
14、市、精精品店、百百货、美美食广场场、品牌牌专卖、知知名餐饮饮连锁等等。目前前客流量量在155188万人/年，日日客流量量在60000人人左右。佳佳世客渐渐入佳境境的经营营态势，可可以看出出：明确确的商业业定位和和业态组组成是可可以改变变人们的的消费习习惯的。紧紧邻我们们项目北北侧的新新世界百百货去年年年底开开业，进进一步提提升了区区域商业业的集中中度，也也为我们们华润做做了非常常好的前前期“养养商”铺铺垫。华润中心心三公里里范围内内共包括括2个商圈圈：迎春春大街商商圈和烟烟大商圈圈。主要要沿迎春春大街、清清泉路分分布，另另外与迎迎春大街街相连的的三条小小巷也分分布有商商业，大大部分以以街铺形形
15、式。整整个区域域属于自自然形成成，具有有典型的的大学商商圈特征征，布局局混乱，消消费水平平较低，但但经营状状况良好好，租金金较高。其中烟大大路和清清泉路万万光社区区一侧，长长约2880米，有街街铺466家。主主要以餐餐饮为主主，还有有超市、美美容美发发、旅店店、银行行。街铺铺门宽44米，进深深7-8米。租金金约为114000220000元/平/年，售售价约33万元。通通常上下下2层1000平的店店铺年租租金为155-200万元。目目前总体体经营很很好，餐餐饮兴旺旺。其中中，麦千千车超市市营业面面积约115000平。主主要吸引引了烟大大高校学学生、教教职工及及附近小小区居民民。连接迎春春大街和和
16、清泉路路之间的的道路两两侧共有有街铺334家，长长约500米。主要要以餐饮饮、服饰饰为主，例例如弘祥祥牛鲜馆馆、国际际标榜美美发等。街街铺是板板房为主主，门面面约3.5米宽，进进深2-5米，2.88米层高。租租金约为为10000-117000元/平/年。12201150平平的店铺铺年租金金在222万元左左右。世纪华府府底商220077年开盘盘均价888000元/平，面面积为1120-3200平（其其中振华华量贩118000平左右右）一层层层高为为5米，2层为5.8米，开间间5.44-9.6米，进深深在166米左右。世世纪华府府的商铺铺当年销销售完毕毕。租金金约为220-330万元元左右，投投资收益益比较可可观，所所以现在在没有商商铺转售售。经过以上上
