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1、棚户区整体改造工程 可行性研究报告达华工程管理（集团）有限公司二一三年一月7目录第一章 总论51.1项目概况51.2项目主要经济技术指标汇总表61.3可行性研究范围81.4项目编制依据81.5结论与建议9第二章 项目建设背景和必要性102.1项目建设背景102.2项目建设的必要性12第三章 项目选址及建设条件143.1自然环境概况143.2 社会环境状况153.3项目选址分析173.3.2项目规划相容性分析17193.4建设条件20第五章 资源利用与能源消耗分析215.1我国资源利用现状215.2项目资源利用分析21第六章 节能方案分析（置后）226.1节能设计依据236.2节能设计要求236
2、.3节能施工要求26第七章 项目建设方案317.1项目定位317.2总体设计31第八章 环境和生态影响评价分析408.1评价适用标准408.2环境影响分析408.3污染防治措施408.4地质灾害影响分析428.5生态环境影响分析42第九章 劳动安全及环境卫生449.1劳动安全449.2环境卫生44第十章 项目组织与实施方案4510.1项目组织4510.2项目工程实施进度安排4510.3项目的招标情况46第十一章 投资估算4711.1参考依据4711.2投资估算范围4711.3投资估算结果48第十二章 项目经济效益评价4912.1项目收入估算分析4912.2成本分析5012.2.5 利息支出50
3、12.3项目经济效果评价50第十三章 社会评价5213.1项目对社会影响分析5213.2项目对所在地互适性分析5213.3社会评价结论52第十四章 结论和建议5414.1结论5414.2建议54附图附图一 项目规划总平面图附图二 项目分期建设图第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称某某鹏户区改造项目1.1.2建设单位某公司和某公司 1.1.3资质等级房地产开发企业三级资质1.1.4项目性质 改建1.1.5项目总投资及资金筹措项目总投资10.8亿元。其中工程费86490.55万元，占总投资80.08%；其它工程费用14474.18万元，占总投资13.40%；预备费7035.26万元，占总投
4、资的41.97%，详见附表一。项目的总投资为10.8亿元，全部由某公司自筹解决，相关银行贷款手续正在办理之中。1.1.6建设工期项目建设周期为五年。由2012年10月-2017年10月。1.1.7项目建设内容本项目总用地面积82422m2,规划总建筑面积463497.8m2，其中商业用房（主要经营零售项目，未涉及餐饮、KTV、桑拿沐足等行业）99049.8m2,住宅用房267559.2m2,写字楼及公寓建筑面积为96888.8m2。项目规划总平图详见附图一。本项目位于武穴市永宁大道北、粮食路东、东港以西、北川路南。地块方正，地势平坦，视野开阔，处于县城中心段，区位优势明显。实为得天独厚的商业中
5、心和理想的居住场所。项目建设内容包括： 桩基工程:面积82000； 主体土建工程：建筑面积465000； 水、电、通信及消防设施安装工程：面积465000； 装饰及节能工程：面积465000； 公共基础设施：包括供水、供电、通讯等综合管沟及管线设施建设，以及排水排污管网建设；项目商铺区采用分装柜式空调，未设置中央空调及冷却塔。 附建工程：包括小区内道路建设、坪院硬化、绿化、亮化、污水处理设施及垃圾收集点、围墙、门楼建设、道路硬化及绿化、亮化工程。1.2项目主要经济技术指标汇总表表1-1 项目主要建设内容建筑物名称层数主要建设内容备注1#楼29F住宅2#楼26F裙楼4F写字楼3#楼29F住宅4#
6、楼29F裙楼3F住宅5#楼29F裙楼3F住宅6#楼29F裙楼3F住宅7#楼29F裙楼3F住宅8#楼30F裙楼3F住宅9#楼30F裙楼3F住宅10#楼30F裙楼4F住宅11#楼30F裙楼3F住宅12#楼30F裙楼3F住宅13#楼30F裙楼4F公寓14#楼11F裙楼4F住宅15#楼25F裙楼4F住宅16#楼29F裙楼4F住宅17#楼25F裙楼4F公寓18#楼4F老干活动中心表1-2 总地块主要济技术指标项目数量单位总用地面积82422平方米建筑占地面积27954.8平方米建筑面积463497.8平方米其中住宅建筑面积267559.2平方米商业建筑面积99049.8平方米写字楼及公寓建筑面积9688
7、8.8平方米地下室建筑面积55435平方米停车位1410辆容积率5.62建筑密度33.8%表1-3 1#地块主要济技术指标项目数量单位总用地面积35988平方米建筑占地面积12432平方米建筑面积191505平方米其中住宅建筑面积123821.4平方米商业建筑面积40214.8平方米写字楼建筑面积27468.8平方米地下室建筑面积22195平方米停车位574辆容积率5.32建筑密度34.5%表1-4 2#地块主要济技术指标项目数量单位总用地面积32181平方米建筑占地面积10619.8平方米建筑面积186760.8平方米其中住宅建筑面积113005.8平方米商业建筑面积42035平方米公寓建筑
8、面积31720平方米地下室建筑面积24600平方米停车位620辆容积率5.80建筑密度33%表1-5 3#地块经济技术指标项目数量单位规划净地面积14253平方米建筑占地面积4903建筑面积85232平方米其中住宅建筑面积30732平方米商业建筑面积16800平方米公寓建筑面积37700平方米地下室建筑面积8640平方米停车位216辆容积率5.98建筑密度34.4% 1.3可行性研究范围（1）项目建设意义及其必要性；（2）建设地点及建设条件；（3）建设规划和布局；（4）建设内容及实施计划；（5）环境保护与节能节水研究；（6）项目组织与运行管理；（7）投资估算及资金筹措。1.4项目编制依据受某公
9、司和某公司委托，本公司承担了武穴市某某棚户区改造项目的可行性研究报告编制工作。该项目可行性研究报告编制依据是：（1）中华人民共和国城乡规划法(2008年)；（2）产业结构调整指导目录（2011年本）；（3）城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）；（4）武穴市城乡总体规划2013-2030；（5）国家发展计划委员会颁布的投资项目可行性研究指南（2004年3月中国电力出版社）；（6）工业与民用建筑可行性研究深度要求；（7）国家有关规划和建筑的条例规范；（8）国家计委、建设部联合颁发的建议项目经济评价方法与参数第三版。1.5结论与建议本项目的建设符合国家产业政策和和武穴市城乡总体
10、规划2013-2030的要求；其建设内容和规模符合武穴市土地利用规划；项目土地、供电、供水、排污等建设条件具备；项目规划建筑设计方案成熟可靠。因此，本项目建设规模适当、布局合理，是国家和地方大力支持的项目，其建设实施是必要的也是可行的。项目业主应强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，为保证项目按期完成，提出以下几点建议。 （1）项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的危险。（2）项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。（3）加强工程项目
11、管理，严格保证工程质量、工程进度，做好成本控制。第二章 项目建设背景和必要性2.1项目建设背景棚户区是我国快速城市化过程中的一个非常普遍的现象和热门话题。棚户区是指农村在快速城市化过程中，在城市建成区内以原农村居民点依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称“都市里的村庄”。随着城市化的不断深化，棚户区日益表现出诸如违法建设泛滥、安全隐患严重、环境质量低下、社会问题突出等种种复杂而严重问题，对所在城市的统一规划和统一管理产生极大破坏，改造棚户区一时成为各界共同的呼声。武穴市随着经济的迅速发展和城市化进程的加快，城市建设突飞猛进，城市规模日益扩张。
12、“棚户区”改造作为城市建设难题也提上了议事日程。2011年，某公司提出了对某某棚户区改造工程立项的申请。切实解决好某某棚户区居民生活环境，建设宜居小区，提升居民幸福指数，提升武穴城市整体形象。某某棚户区位于粮食路东侧，市人民医院附近，是原文化大革命后上山下乡回城居民临时居住点，现有889户，人口达3058余人，拆迁面积206839平方米，大多数房屋是六七十年代时建造的二至三层楼房。某某棚户区现状如图2-1所示。图2-1 某某棚户区现状图 由某某棚户区现状可以看出，该区亟待改造的原因是：1、区内危房多 大多数房屋建成年份久，设计落后质量低劣，70%以上构成危房。2、卫生条件差 区内杂草丛生，垃圾
13、成堆，基本无排水、排污设施，污水、粪水漫溢，不符合争创省级卫生城市的要求。3、安全隐患大 区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标准，基本无消防设施，一旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。4、居民反映强烈新修的粮食路高出该区地面，使其地势低洼，一到下雨天气，积水成河，出入不便，区内居民多次向有关部门反映，强烈要求改造。现根据武穴市人民政府关于加快推进对某某棚户区改造的批复武政函（2011）61号文件精神，武穴市房地产管理局经研究，委托某公司和某公司作为承办主体，依法、依规做好某某棚户区拆迁、改造、建设等有关工作，并拟在此项目工程相关工程税费上适当予以减免，具体内容详见附件六和七。依照武穴市房地产管理局关于将某某改造项目纳入城市棚户区改造计划的批复武政函（2012）125号文件（见附件八），同意将某某改造项目统筹纳入2011年度城市棚户区改造计划，拆迁总户数为889户，总建筑面积为206839.48平方米，项目整体建成后计划拆迁还建面
