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1、都会1000项目目销售执执行报告告世联地产产顾问（深深圳）有有限公司司深圳市中中昊源投投资发展展有限公公司：我司自正正式受托托本项目目的策划划代理事事宜，经经专案小小组的市市场调查查、地块块分析，先先后提供供了中中昊源项项目的物业发展展建议、中中昊源项项目的阶阶段性汇汇报及战战略总纲纲、中中昊源项项目的广广告计划划及预算算、中中昊源项目商商场价值值的分析析等专专案。现现在项目目已进入入了开盘盘的前期期准备阶阶段，特特向贵司司提交都都会1000项目目销售执行行报告，供供贵司决决策时参参考，并并经研讨讨确认后后作为销销售筹备备及执行行工作之之指引。专此奉达达！世联地产产顾问（深深圳）有有限公司司目
2、录第一篇市市场调查查报告-p661.1 总总体市场场态势-p771.2 华华强北区区域市场场总特征征-pp121.3 重重点竞争争物业分分析-p一五五1.4 客客户群体体及内外外销市场场分析-pp20第二篇项项目的住住宅和公公寓分析析-p2222.1 项目概概况-p2232.2 项目的的SWOOT分析析-pp242.3 项目的的物业定定位及目目标客户户群分析析-pp252.4 销售卖卖点组织织-pp262.5 项目的的综合评评价及总总体发展展战略-p266第三篇商商业部分分分析-pp273.1 地块的的商业价价值分析析-pp283.2 项目的的SWOOT分析析-pp283.3 商业的的定位分分
3、析及商商业的业业态划分分建议（附附：商场场铺位划划分图）-pp293.4 商业物物业管理理-pp343.5 销售卖卖点的组组织-p3343.6 商场的的综合评评价及总总体评价价-pp34第四篇销销售方案案-p3354.1 总体销销售策略略-pp364.2 销售时时机及销销售的阶阶段安排排-pp364.3 现场包包装及形形象包装装-pp384.4 销售渠渠道选择择与设计计-pp474.5 广告策策略与销销售方案案及预算算-pp494.6 现场包包装及预预算-p553第五篇价价格策略略-p5555.1 塔楼部部分-p5665.1.1价目目表制定定的原则则-pp565.1.2项目目的实收收均价与与销
4、售速速度-p5565.1.3折扣扣率的说说明-p5585.1.4各销销售阶段段折扣率率-pp585.2 商业部部分-p5995.2.1市场场售价比比较法-p5995.2.2市场场租金比比较法（投投资回报报法）-p661第六篇销销售实施施-p665第七篇销销售准备备工作细细节-p677第八篇附附件-pp751、物业业发展建建议-pp768.1 住宅部部分-p7668.1.1架空空层（含含会所）功功能设置置-p7668.1.2公用用部分的的装修标标准建议议-pp778.2 商场部部分-p7778.2.1装修修标准建建议-p7778.2.2商业业物业经经营管理理建议-p7882、价格格拟定的的参考数
5、数据-附页页8.3 竞争物物业调查查表（住住宅物业业数据表表1-88）8.4 与竞争争物业比比较打分分表（都都会1000商住住比较表表）8.5 商业裙裙楼各层层的平面面划分图图（1-4层）第一篇市市场调查查报告1.1总总体市场场态势1.1.1总体体市场态态势1）住宅宅部分20000年上半半年深圳圳市共销销售商品品房2333.442万平平方米，同同比增长长一五.4%。其其中住宅宅销售面面积2117.440万平平方米，同比增增长177.3%，占总总销售面面积的993%以以上。说说明在商商品房的的销售中中，住宅宅所占的的比重越越来越重重。2）商业业部分20000年上半半年全市市商业用用地出让让面积为
6、为10.75万万平方米米，同比比减少774.66%。特特区内主主要分布布在福田田区和罗罗湖区，其中中福田区区出让面面积为66.088万平方方米，占占出让面面积的557%。说说明随着着城市中中心的西西移，福福田的商商业核心地位正正在形成成。20000年1季度末末商服施施工面积积为1665.008万平平方米，同同比增长长了200.3%。特别别是东门门的旧城城改造，使使区域内内商服的可售售面积空空前增加加，区域域内竞争争愈演愈愈烈。东东门的商商业物业业销售严严重不畅畅已是不不争的事事实。3）办公公楼市场场20000年上半半年全市市办公楼楼用地出出让面积积为3.81万万平方米米，比去去年同期期减少了了
7、79.2%。其其中福田田区出让让面积仅为0.3万平方方米，占占总量的的8%。但但上半年年办公楼楼（含非非商品房房）批准准报建面面积444.000万平方方米。虽然在明明后两年年内办公公楼的市市场供应应量得到到了有效效的控制制，但短短期内办办公楼的的供应量量仍然呈呈现上升升的趋势势。4）公房房上市7月公房房上市已已进入实实质运转转状况，虽虽然从目目前来看看真正进进入二手手买卖市市场的比比重很少少，但其其对市场场的影响已非常常明显：普通商商品住宅宅的价格格和销售售速度不不可避免免受到冲冲击，而而由此可可能导致致换楼欲欲望高涨涨，豪宅宅消费群扩扩大。5）个盘盘时代深圳房地地产市场场正进入入个盘时时代，
8、为为了从激激烈的竞竞争中突突围，每每个楼盘盘都力求求在建筑筑本体（含含户型及及建筑风格等）和和营造社社区文化化方面塑塑造自身身特色、把把握特定定消费群群体。善善于迎合合和把握握目标客客户的需需求、展展示卖点的个个盘跳出出大市混混战氛围围而尽快快兑现市市场价值值。1.1.2近期期市场热热点今年的热热点区域域仍然与与市政建建设的进进展、城城市中心心的转移移和消费费习惯的的改变密密切相关关。1) 中中心区随着中心心区六大大市政工工程的全全面开工工，中心心区已成成为市民民关注的的焦点。中中海华庭庭作为中中心区第第一个入入伙的住宅项目目，销售售达到88成以上上；和记记黄埔第第二期的的推出，更更是重演演了
9、8年以前前排队抢抢楼的情情景，仅仅一五天就就实现了推出出量8成的销销售佳绩绩。去年市政政府投资资主要用用于环境境和基础础工程，今今年投资资重点主主要是地地铁与中中心区具具体工程程，如：市民广广场、青少年文文化宫等等。年内内中心区区住宅项项目及地地铁沿线线项目将将继续倍倍受关注注。年内预计计中心区区推出的的项目不不多，只只有国际际商会大大厦（写写字楼）推推出，但但其一级级辐射区区，如：景田片片区供应量巨大大。2) 香香蜜湖片片区与99年年相比，香香蜜湖片片区市场场供应量量大大增增加，嘉嘉园、翠翠海花园园、枫丹丹雅苑、东东海二期期及万科科温馨家家园等项目相继继推出。这这些楼盘盘大多具具有质素素较高
10、、开开发商实实力较强强的特点点，加之之香蜜湖湖片区良良好的居居住环境境和区位优势势，吸引引了许多多对环境境质素要要求较高高的换房房一族。从从总体销销售情况况来看，楼楼盘的销销售率有有较大幅幅度的提高。3) 龙龙华物业业去年年中中万科、中中海同时时推出关关外大型型精品小小区四季季花城、怡怡翠山庄庄，使关关外物业业平添档档次，同同时也拓拓展了购买客客户的构构成群体体。梅林拓关关，龙华华新区定定位为中中心区的的生活配配套区，地地铁4号线也也将经过过龙华，必必将给龙龙华物业业带来巨巨大的利好。77月8日物业集集团在关关外最大大的项目目风和日日丽正式式推出，销销售情况况良好，说说明龙华华已开始始受到市市场的关注。4）地铁铁沿线前两年，虽虽然深圳圳人对地地铁概念念还较为为模糊，但但地铁物物业仍然然带来了了高的附附加值。今今年随着着地铁工工程的进进展，其物物业的附附加
