《二手房业务交易80问》由会员分享，可在线阅读，更多相关《二手房业务交易80问（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、-二手房业务交易80问01、客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他她不可能把房产证押在中介公司，他她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购置的良好时机；如当天付款，过户时没有足够的时间查清业主产权是否清晰。再者，如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率过户，是对双方很不负责任的态度，更容易发生问题。02、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不方便说出来，怎么办？答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一件事情，正如我们不能
2、问买方：您为何要买房一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不仿告诉他她，业主发财了、要移民、换大房，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。03、客户在看房之后并商订好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？答：在您未完全确定下来下诚意金时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并申请退还不实价差也不迟。04、客户在一家公司屡次看房，都未能成交，对中介公司已失去信心，该怎么办
3、？答：了解我公司的经营理念，诚信效劳和办事程序，找到客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉，守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以您的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其他中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防意识，让其重新树立信心跟您买房。当他看中了你手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种危机感。05、在价格、房子、产权都落实、满意了，后因*种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？答：多与客户沟通，了解客户真正
4、的需要，了解真正存在的问题并解决问题。06、客户在没有交定金之前要求看房产证原件，怎么办？答：客户在没有交定金之前要求出具房产证原件本身有些不合理情，因为业主只有在收定时才可能将房产证质押在公司。但我们可采取双管齐下的方法，让客户来定交的同时让业主来收定，分别安排在两个不同的会客室外，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。07、客户质问为什么要下10%的的定金，我们应该怎样答复？答：当你交10%定金后，公司会转给业主，公司就会收取业主的房地产证，办理一些手续，比方：查产权是否清晰，是否有欠款等，如你下太少定金，业主会不收，也不放心把房地产证给公司，就无法保证客户买到此房，并
5、且该定金会计入房款。08、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进展约束时怎么办/答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一，没有理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收1.5%的佣金。第二，如这样做了就会失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的了利益，公司希望客户是公司的永久客户。09、为什么要在公证过户前付全款？答：公司为了保障双方利益，需将房产证原件交到国土局，不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司或银行资金监管才会到国土局签字、办理过户手续。10、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但又不肯贱卖原房产，市场价暂时无法成交，无法两套房的买与卖同步进展，如何说
6、服客户下订？答：建议客户将原有的房产做个贷，以贷款作楼盘首期，以租供楼。11、客户相中*物业，但又对该物业离奇的低价产生疑心，而不能下定时，怎么办？答：1、低价因为业主急售，疑心只会错失良机。2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。12、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定/答：1、中介公司在双方成交后，只收取一定比例的佣金，我们收到的只是客户的诚意金而非定金，并且只有业主才能收取定金，我们收到诚意金在成功转交业主后才能够称为定金，而诚意金是没有赔定的法律依据的。 2、按照约定，收取诚意金后，我们会积极联系业主，谈妥价后，会把诚意金转交给业主，同时业主会和我们签订委托售房协议
7、书，如果客户反悔，则称诚意金已被业主收走。13、客户要求将房产渗水的局部修补好再交订，怎么办？1、 与原业主协商，把渗水局部修缮好；2、 说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样的价格，业主认为如果要将渗水局部修好，就不会卖这样的价了。14、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公(老婆)看后不满意，我要退定，行不行？答：1、首先告诉他她，这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了定字的意义。2、 屋买卖而签署的合同是慎重的文件，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退，而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上
8、家人抓紧时间现场观察，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定你能买到，请你仔细考虑。15、客户看房并且交定金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理，从我们所付出的费用和劳动说起，以期到达感动业主的目的；2， 找报纸广告找出一样楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；3， 可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承当。16、收订后，有其它客户出高价，怎么办？1、 公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去
9、第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害无一利的。也会让客户对公司的效劳宗旨诚信产生疑心，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，竭力说服第二个客户，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，有一个客户变两个客户，何乐而不为呢？2、 如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必须具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这局部高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比方业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期到达既不得罪客户，又可以到达让他高快乐兴地在我们手中买到其
10、他房产的目的。17、客户首期款准备缺乏，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？ 答： 1、说服客户想方法，比方：向亲戚朋友预支，借钱等； 2、看客户是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷；3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。18、和客户签买房合同时，交房时间怎么确定？答：1、请详细翻阅合同本，特殊情况由客户于业主自行商议，确认。 2、按照惯例，拿到房产证后再去办理水、电、煤气等过户手续。19、如成交价高于房产证原价，而利润只有双佣时，客户要求买卖合同填成交价，而业主只承当填合同价税时，怎么办？答：向客户说明：业主当前
11、的售价是不包含高出房产证原价的那局部税金的价格，如果客户坚持要按成交价填写，则：1、高出的局部税费业主主要加到成交价中；2、或是客户承当高出的这局部税费。这个问题普遍存在，特别提醒业务人员注意，在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通，如果确定原房产证价低于成交价时 ，必须在收定委托书中注明：现售成交价按原房产证价填写。20、业主不收定金，要求在办过户的同时一定要收到全款，条件不到业主就不卖了，这时候该怎么办？答：1、业主的条件是绝对不可能做到的。现实中的过户，只不过是将现售买卖合同，三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的明等资料递进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户，出税单后产
12、权才做变更登记，如果有查封等限制转让的因素，将给公司造成巨大的风险。 2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了。3、万不得已建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益，相信客户，业主均能承受。21、客户有反悔心理，成心拖延办手续和付房款，在合同中找问题，挑毛病，以到达其退定的目的，怎么办？答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了定字的意义。2、签购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该重向客户声明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定
13、执行。22、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？答：关键在于我们能否按客户需要，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的要求，因为只有这样，才能使交易圆满完成。否则，只有依约而行。23、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？答：1、如果我公司按行业规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确认，至于其他中介同行业之间存在着不良竞争的行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。2、买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返还差额。 24、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有
14、误，要求业主赔钱怎么办？答：1、购、售委托书明文规定，物业现有装修和设施、设备不得撤除或附送物业现有家电等的，如果交房时交房现状和合约中之规定有异议时，业主应承当全部责任，我们也有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一局部作为客户的补偿，除非业主将物业恢复所签合约时之状态。 2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人出面与卖方协调解决并承当相应责任。25、此房风水是否不好？答：1、房产经纪人必须熟悉房屋构造，朝向，通风，采光等要素，用专业术语，比方座南向北，后山前水等等，也有因人而异的，比方与人的生辰八字相关，就看你怎么说。 2、只要你说
15、的能让客户开心，信服，这里的风水就是好的。26、如何防客户不去银行签署按揭合同，怎么办？答：1、先了解客户为何不去签署按揭合同，对症下药。假设不签可以直接告诉客户，欠银行巨款，银行将知会你处理意见。2、拿合约来制约他，用法律来警告他；用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用，如果不能使用花则多钱买个产权又有何用；晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。27、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？答：1、了解出售动机，确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通，与媒体上的一样楼盘的最低价进展比照。 3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处28、转定以后，业主要求收到全款前方付钥匙，如何处理？答：1、分两种情况：一次性付款可以；如按揭的，做业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主的帐上，消除业主的防心理。 2、同客户协商，在业主收到全款后交房。29、业主要求高额定金，怎么办？答1、定金的给付只是公司对业主有意购置其所售物业的一种诚信的表示，虽然抵押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售他人。2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付中介公司是有规定的，原则上给付5000元，总金额高的物业最多不得超过1万元。 30、业主收定，但
