《美仑美奂项目策划书doc65(1)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《美仑美奂项目策划书doc65(1)（72页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、美仑美奂项目策划书目录第一章：开发公司组织机构第二章：项项目概述述第三章：区区域市场场分析第四章：项项目外部部环境分分析第五章：项项目总体体发展策策略及营营销推广广相关定定位策略略第六章： 经济分分析第七章：风风险控制制第八章：项项目策略略可行前 言言本策划书主主要就静静一地产产公司位位于重庆庆市南坪坪经济技技术开发发区内的的房地产产开发项项目进行行了可行行性分析析，从项项目的基基础状况况到市场场现状进进行了客客观阐述述，对项项目的发发展方向向和未来来的营销销情况及及项目的的定位等等提出了了相关策策略；同同时也对对项目的的投资估估算、资资金筹措措以及项项目经济济效益评评估等方方面进行行了分析析
2、，以求求全面地地、真实实地、可可行地反反映本项项目的未未来开发发走势，力力求最大大程度认认识项目目风险，展展望开发发前景，不不错过一一个通过过市场赢赢取利益益的投资资机会以以及对其其作好各各方面的的准备。第一章：开发公公司组织织机构一、静一房房地产开开发有限限公司简简介静一房地产产开发有有限公司司系重庆庆市裕达达科技企企业集团团下属的的全资房房地产企企业。裕裕达科技技是一家家集工业业生产、研研发、物物业流通通、国际际贸易的的综合性性集团企企业，其其业务遍遍布东南南亚各国国。静一一公司成成立于220000年,主主要从事事房地产产综合开开发和经经营业务务。公司司注册资资本8000万，属属三级开开发
3、资质质（目前前拟申报报二级开开发资质质）。截截止20004年年末，公公司资产产总额为为179928万万元。其其中：所所有者权权益资本本142231万万元，资资产负债债率200.633。220022年220044年共实实现主营营业务收收入2551366.033万元，实实现利税税总额664111.688万元，实实现纯利利润42295.83万万元。公司自成立立以来首首先与重重庆天奇奇物业公公司共同同投资2210000万元元成功开开发了位位于江北北塔坪的的“天奇怡畅苑苑”小区，该该项目建建筑面积积达11120000平方方米；后后又于220033年与重重庆洋世世达房地地产开发发公司联联合开发发位于南南坪
4、玛瑙瑙溪的“阳光华华庭”第四期期工程项项目，以以上项目目已竣工工交付使使用。 公司目目前储地地拟开发发项目有有：一、位位于南坪坪经开区区的美仑仑美奂，该该项目占占地800亩，总总建筑规规模222万平方方米，目目前正在在开展立立项、规规划报建建相关准准备工作作；二、南南岸茶园园开发区区内项目目，占地地2000亩，目目前正在在开展规规划设计计工作；三、南南岸滨江江路项目目，占地地25亩亩，与重重庆洋世世达集团团联建。 静静一地产产现有职职员622人，其其中拥有有大学本本科学历历的占550%以以上，具具有中、高高级职称称以上占占60%，专业业配套全全面，是是一个具具有较高高协作能能力的团团队。其其法
5、人代代表为张张静。公公司秉承承“团结、务务实、拼拼搏、创创新”的企业业精神，“以信为社会创造优质产品；以诚为客户提供优良服务”的企业宗旨和经营理念，在房地产开发上积极探索，大胆超前创新，为社会提供各具特色的高性价比产品。二、项目主主要管理理人员1、董事长长兼总经经理： 2、副总经经理： 3、财务总总监： 4、项目营营销总监监： 5、项项目工程程部经理理： 6、项目管管理机制制房地产项目目是一个个复杂的的综合经经营体系系，它牵牵涉的方方面很广广：证照照手续、工工程建设设、营销销策划、物物业管理理、财务务保险等等；它的的生产周周期长，至至少2-3年，其其中发生生的突然然事件不不少。所所以，静静一地
6、产产从一开开始就从从机制的的建立上上考虑满满足美仑仑美奂项项目的开开发经营营。第二章：项项目概述述一、项目简简述“美仑美奂奂”项目位位于重庆庆市南岸岸区经济济技术开开发区青青龙路、白白鹤路交交汇处。占占地面积积80亩亩，用地地面积约约493331平平方米，项项目总建建筑面积积约255万平方方米。地地块呈不不规则四四边形，北北高南低低，高差差约为111米左左右。南南、北方方向均为为现状道道路，西西面为规规划道路路。项目右邻麦麦德龙超超市、西西南方向向临长江江，周边边有南坪坪中学、人人民小学学、中国国电信等等配套设设施，有有多条公公交线路路通往该该区域。目目前项目目周边已已建楼盘盘有春风风绿苑、竞
7、竞地溯源居居、翠堤堤春晓、骏骏逸天下下、阳光光美地、美美堤雅城城等众多多著名小小区，整整个区域域正在逐逐步形成成一个大大型高档档滨江居居住社区区。开发商拟把把本项目目打造成成一个具具有现代代居住水水平的人人文、生生态、高高尚住宅宅综合社社区。二、项目临临界状况况北面：临经经开区多多家企业业，如：力之星星摩托、天天派服饰饰、迪马马汽车南面：临美美堤雅城城西面：临隆隆鑫地块块东面：临成成盛建设设集团办办公大楼楼三、项目总总体建设设规模定定位项目总建筑筑面积225万平平方米，共共10幢幢高层(32层层与222层)中中小型户户型住宅宅和1550000平方米米的(一一、二层层)的商商业用房房，分二二期建
8、设设，总体体布局追追求高雅雅、简洁洁、大方方、错落落有序、大大视野、大大景观。四、项目主主要经济济技术指指标项目用地规规模80亩项目建设规规模25万平方方米其中：居住住建筑面面积2051222平方方米沿街商业用用房面积积121500平方米米配套公建建建筑面积积3000平平方米幼儿园建筑筑面积1500平平方米地下室建筑筑面积282288平方米米容积率5.0建筑密度20%绿地率35%绿化面积173000平方米米车位数750个（其其中地面面车位775辆）总居住户数数1776户户其中：四室室二厅174户（占占9.779%）三室二厅1048户户（占559%）二室二厅322户（占占18.13%）一室一厅2
9、32户（占占13.06%）第三章、项项目区域域市场分分析1、内部环环境项目地处处重庆经经济开发发区和规规划中的的“南滨新新城”，整个个区域规规划、拟拟建完善善。项目地块块高差不不大，便便于开发发成本的的合理控控制。项目紧临临主干道道，交通通便捷。项目具有有较好的的自然景景观资源源，特别别是江景景景观。周边多为为高档精精品楼盘盘，使区区域逐步步形成高高档居住住区形象象深入人人心。2、区域外外部环境境地处规划划中的“南滨新新城”，根据据南岸区区政府的的规划，将将在未来来5年内内投入5500亿亿建成“南滨新新城”，“南滨新新城”总占地地面积114.223平方方公里，江江岸线全全长155公里，可可容纳
10、1170万万人口。本本项目正正处在这这一新城城内，未未来发展展潜力巨巨大。根据南岸岸区政府府的规划划，整个个南岸区区旧城改改造的步步伐将加加大，珊珊瑚村区区域、罗罗家坝区区域、弹弹子石区区域的旧旧城拆迁迁改造将将产生大大量住宅宅需求，本本区域未未来的居居住氛围围被普遍遍看好。在社区配配套及公公共交通通上稍显显不足，应应在未来来的产品品定位中中填补这这一市场场空白。项目周边边楼盘众众多，且且多为高高品质大大盘，与与本项目目具有同同质化，未未来竞争争激烈。三、周边竞竞争项目目情况项目名称占地面积建筑面 积绿化率容积率建筑形态主力户型销售价格销售情况主力客源推广主题骏逸天下571万万方19733万方
11、41299%315小高层、高高层（22栋31层、6栋28-32层层、4栋14-18层层）多样化，主主要有平平层、错错层三种种，其中中二房、三三房以平平层、错错层为主主，面积积65.58-1344.355平方米米；四房房、五房房、六房房主要以以错层、跃跃层为主主，面积积1377-2333平方方米。均价在34400-43000元/平方米米左右。一、二期销销售火爆爆，目前前为第三三期销售售，由于于户型较较大销售售情况一一般。全市性楼盘盘，主要要来自南南岸区、九九龙坡区区及渝中中区。目目标客户户在255-455岁左右右的中青青年人士士，职业业多为公公务员、商商人等，具具有一定定的购房房实力。景观名著生
12、态世世家（一一期）自自然复兴兴三重景景观临江江大户品品居（二二期）绝绝版江景景、生态态公园、超超大中庭庭（三期期）美堤雅城66.7万万方90万方35%2.12小高层、高高层多样化，主主要以二二房、三三房为主主，面积积761633平方米米。均价32000元/平方米米左右。销售情况一一般。二二期自去去年4月开盘盘以来到到目前房房源已不不多。最早定位于于传媒行行业的传传媒人士士为主，但但是达到到的效果果并不理理想。传媒视野文化造造城生态态、自身身配套完完善、滨滨江小镇镇融侨半岛3000亩亩350万平平方米40%1.77多层、高层层多样化，主主要以二二房、三三房为主主，面积积751266平方米米均价3
13、3880元/平方米米左右目前为项目目二期，销销售情况况良好。全市性大盘盘，主要要以外企企白领、银银行职员员、公务务员、企企业机关关高级管管理者和和小部分分投资客客。天生半岛水岸新新城、壮壮阔水岸岸极目江江天半岛一一生春风绿苑3.28万万平方米米14.355万平方方米52.288%4.1多层、高层层主要以三房房为主，面面积922.1771466.5平平方米均价31000元/平方米米左右二期自去年年7月开盘盘以来到到目前房房源已不不多，销销售情况况一般。主要来自南南岸区、九九龙坡区区及渝中中区。目目标客户户在255-355岁左右右的中青青年人士士。完善生活配配套、性性价比高高城市江山1.03万万平
14、方米米4.25万万平方米米33%4.1高层主要以755平方米米二房为为主均价32000元/平方米米左右自去年9月月开盘以以来到目目前房源源已不多多，销售售情况一一般。主要来自南南岸区、九九龙坡区区为主。目目标客户户在255-355岁左右右的中青青年人士士。完善生活配配套、交交通便捷捷第四章：外外部环境境分析一、宏观经经济环境境分析1、 重庆庆市宏观观经济发发展状况况1.1、GGDP与与GDPP增长动动因分析析重庆经济济发展迅迅速，GGDP增增长高于于国家平平均增幅幅2003年年，重庆庆市完成成生产总总值22250.11亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增加加11.4%，比比上年高高1.11
15、%，创创直辖以以来的最最高水平平。GDP增增长动因因之供应应：第二二产业继继续迅猛猛发展，重重工业起起决定性性作用从供给角度度来看：第一产产业平稳稳增长，实实现增加加值3443.007亿元元，比上上年增长长4.22%；第第二产业业增加值值7688.366亿元，增增长幅度度达到115.99%，大大于其他他两种产产业。工工业重型型化特征征日趋明明显，轻轻重工业业比重由由上年的的39.1：660.99演变为为35.4：664.66；第三三产业全全年增加加值9331.009亿元元，增幅幅9.44%。图：20003年GGDP增增长动因因之供应应产业GDP值（亿亿元）拉动经济指指数第一产业343.0074.2%第二产业
