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1、目 录第一章 总 论41.1项目名称及建设单位41.1.1项目名称41.1.2项目建设单位及其概况41.1.3编制依据及范围41.1.4项目提出的理由及过程51.2土地收储规模、原则与土地利用规划71.2.1土地收储规模71.2.2土地收储原则71.2.3土地利用规划71.3项目总投资及资金筹措81.3.1项目总投资81.3.2资金筹措81.4主要经济技术指标表81.5结论及建议9第二章 待收储地块概况112.1待储备地块位置和形状、面积112.2项目区内土地权属112.3地形、地质状况112.4待储备地块地上附着物12第三章 土地储备流程14第四章 区域条件184.1区域基本情况184.2区
2、域经济条件与资源条件20第五章 规划与市场分析245.1总体规划 245.2待储备地块的规划可行性分析245.3规划分析结论27第六章 地质条件与建设条件286.1工程地质条件286.2气候条件286.3交通条件286.4公共设施条件286.5施工条件29第七章 环境保护307.1项目区域环境现状307.2主要污染物和污染源307.2.1施工期间307.2.2排放标准307.3治理方案307.4环境影响评价317.5消防及安全31第八章 节能、节水338.1概述338.2节能规范和用能指标348.3节能措施及效果分析34第九章 项目实施进度369.1项目实施进度369.2项目实施进度表36第十
3、章 项目管理与工程招标3710.1项目管理3710.2招标工作依据3710.3招标工作原则3710.4招标范围3810.5招投标程序3810.5.1招标3810.5.2投标3910.5.3开标、评标和中标3910.6项目招标情况40第十一章 投资估算与资金筹措4111.1投资估算4111.1.1投资估算范围4111.1.2投资估算依据4111.1.3投资估算说明4111.1.4投资估算4311.2工程项目资金筹措4411.3分年投资计划44第十二章 财务评价4512.1财务评价依据4512.2 财务评价基数选取4512.3出让收入估算4512.4成本估算4512.5利润估算4612.6盈利能力
4、分析4612.7偿债能力分析4612.8不确定性分析4712.9财务评价总结49第十三章 风险分析5013.1 主要风险因素识别5013.2 风险程度分析5113.3 防范和降低风险措施54第十四章 结论与建议55第一章 总 论1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称XX县城关二村、城关三村、渠口、槐里坪、马家砭村土地收储项目1.1.2项目建设单位及其概况项目建设单位：XX县城市建设投资开发有限责任公司法人代表：1.1.3编制依据及范围1、编制依据中华人民共和国土地管理法；延安市土地收购储备暂行办法；中华人民共和国环境保护法；XX县县城总体规划（2007-2020年）；XX县国民经济与社会发
5、展第十二个五年规划纲要（草案）；XX县政府工作报告（2011年1月12日）；国家相关政策、法规、文件；项目建设单位提供的有关资料、数据；2、 编制原则认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。实事求是，以现在的县城发展格局为基础，以XX县县城的发展规划为依据，切重县城功能的有效延伸。根据现在的地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益的基础上，进行合理分析论证。3、 编制范围受项目承办单位的委托，并且会同有关单位和相关部门，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在国土、规划等有关部门已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照建设项目经济评价方法
6、与参数、可行性研究与项目评价、投资项目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定，编制了项目的可行性研究报告。本可行性研究报告的编制范围包括：1）项目基本情况；2）待储备地块概况；3）土地储备流程；4）区域条件；5）规划与市场分析；6）地质条件与建设条件；7）环境保护；8）节能、节水；9）项目实施进度；10）项目管理与工程招标；11）投资分析；12）财务分析；13）风险分析。1.1.4项目提出的理由及过程XX县位于延安市东部，其社会经济发展都在快速前进。2010年，XX县全县人民紧紧围绕建设富裕生态和谐XX目标，全面落实科学发展观，用于创新，扎实工作，全面完成了县十六届人大四次会议确定的各项任务，
7、经济社会发展取得了新的成绩：国民经济稳步增增长，综合实力显著提高；农业产业化建设再上新台阶，农民收入快速增长；工业经济结构调整取得战略性突破，非公有经济快速发展；城镇化建设快速推进，承载功能明显提升；生态环境建设成效显著，可持续发展能力进一步增强；民生工程扎实推进，干部群众得到更多实惠；社会事业全面发展，和谐XX建设卖出了新步伐；依法行政能力明显提升，政府自身建设得到加强；“十一五”XX县全县经济社会实现了跨越式发展，人民群众幸福指数明显提升。总之，在全县人民的努力之下，XX县处处呈现出欣欣向荣的景象。XX县人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放、大开发
8、、大引进、大建设的热潮，全县的经济发展步入了高速发展的时期。近年来，XX县不断加强县城基础设施建设。交通邮电等网络四通八达。过去XX县人民饱受跋山涉水、肩挑背负之苦，经过数十年的艰苦奋斗，彻底改变了交通闭塞落后的面貌。全县乡镇通油路率达到100%，通村油路达到738.7公里，通油路村增加到244个，行政村通油路率达到85%，交通条件发生了翻天覆地的变化。随着XX县经济的徐萌发展和县城基础设施的配套完善，房地产项目日趋活跃。为提升XX县建设的整体水平，按照XX县县城建设总体规划，XX县城市建设投资开发有限责任公司受县委、县政府的委托，拟对XX县城关二村、城关三村、渠口村、槐里坪村及马家砭村五个村
9、子的土地共计600亩实行统一征收储备，统一规划后在进行挂牌交易，实行公开招标拍卖，政府所得的土地收益将用于基础设施建设和土地的开发整理。1.2土地收储规模、原则与土地利用规划1.2.1土地收储规模本项目为XX县城关二村、城关三村、渠口、槐里坪与马家砭五村的土地收储项目及其拆迁安置房建设项目。其中城关二村、城关三村及渠口村征收集体土地面积465.03亩。按土地权属分，城关二村160.83亩（菜地、水浇地151.82亩，建设用地4.56亩，巷道路占地3.32亩，未利用土地1.13亩），城关三村216.55亩（菜地、水浇地203.63亩，建设用地7.4亩，生产道路3.68亩，未利用土地1.84亩），
10、渠口村87.65亩（菜地、水浇地82.77亩，建设用地4.17亩，未利用土地0.71亩）。槐里坪、马家砭两村共计征收菜地、水浇地117.78亩，建设用地7.87亩，未利用土地9.32亩，共计征地134.97亩。按土地类型分，本次土地收储征收水浇地和菜地556亩，建设用地24亩，生产道路用地7亩，未利用土地（沟渠）13亩，共计征地600亩。表1.2.1-1 各村土地征收明细表 单位：亩村名菜地、水浇地建设用地巷道路未利用土地合计城关二村151.824.563.321.13160.83城关三村203.637.43.681.84216.55渠口82.774.170.7187.65槐里坪、马家砭117
11、.787.879.32134.97合计556247136001.2.2土地收储原则1、依法等价原则；2、土地效益最大化原则；3、公平公正原则；4、主动公开原则。1.2.3土地利用规划本项目土地征收部分用于收储，便于统一管理与规划，其中37.35亩（合计24901平方米）土地用于修建拆迁安置房共472套，建筑面积44832，其中住宅面积37360，商铺面积7472平方米。1.3项目总投资及资金筹措1.3.1项目总投资项目总投资28861.17万元，其中:工程费用6233.85万元（建筑工程费5628.62万元，安装工程费605.23万元）；其它费用18733.26万元；预备费2496.71万元；
12、建设期利息1397.33万元。1.3.2资金筹措初步估算，项目总投资约为28861.17万元，融资方案：建设单位自筹资金8861.17万元，占项目总投资的30.7%，银行贷款20000万元，占项目总投资的69.3%。1.4主要经济技术指标表序号项目单位数量备注1地块面积亩6001.1农用地亩556菜地、水浇地1.2建设用地亩241.3未利用土地亩202项目投资费用万元28861.172.1建筑工程与安装工程费万元6233.852.2项目建设其他费用万元18733.262.2.1征地费万元180002.2.2青苗补偿费万元44.52.2.3其他费用万元688.762.3基本预备费万元2496.7
13、32.4建设期利息万元1397.333拆迁安置房户型套4723.190平方米套3783.2110.02平方米套473.3120平方米套474经营期指标4.1土地出让万元50638.54.2总成本费用万元26543.834.3利润总额万元23520.774.4净利润万元17640.585评价指标5.1投资利税率%103.375.2总投资收益率%86.285.3资本金净利润率%199.095.4资本金内部收益率%163.375.5财务净现值万元10628.09税后指标5.6全部投资回收期年2.58税后指标5.7盈亏平衡点%5.541.5结论及建议1、结论搞好环境建设，促进城乡统筹发展，实现人与自然
14、的和谐，是建设和谐社会的客观要求，同时也是推进城乡统筹发展的要求。该项目通过土地征收与规划，建设拆迁安置房，改善人居环境，为社会公众提供了良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。该项目将有力促进和提高XX县现代化水平和文明程度，项目的社会互适性明显，社会效益显著，有利于改善农村家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，推进城乡统筹发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。综上所述本项目符合XX县县城发展的总体规划，项目选址合理，外部
