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1、石家庄房房地产市市场分析析作为国民民经济的的支柱产产业之一一，房地地产的争争论一直直广受关关注。国国内楼市市在经历历了上半半年的量量价齐升升之后，一一线城市市从7月月份开始始，出现现了滞涨涨的现象象，在房房价一路路走高的的同时，成成交量开开始下降降。于是是，“拐拐点论”再再次被抛抛了出来来，关注注楼市走走势的争争论热了了起来。而而对石家家庄来说说，在全全国大气气候之外外，随着着滨河城城市战略略规划的的提出，关关于房地地产热点点区域的的猜测也也多了起起来。一、石家家庄房地地产市场场回顾20000年20007年我我国楼市市走了一一轮波澜澜壮阔的的大行情情，房价价持续快快速上涨涨，这是是由于我国11
2、9988年取消消福利分分房、经经济高速速成长、城城市快速速推进等等多种利利好因素素共同作作用的。这这种情况况在一国国房地产产发展史史上，只只能特定定的时期期存在，不不可能长长久如此此。 20088年国际际金融市市场剧烈烈动荡，国国内经济济形势不不确定因因素明显显增多，石石家庄房房地产市市场也受受到了一一定影响响，出现现了市场场交易低低迷、成成交量持持续下滑滑、消费费者持币币观望的的局面，造造成房地地产价格格短期下下滑。石家庄“三年大大变样”的实施施为城市市建设和和房地产产业带来来新的发发展机遇遇，大规规模的城城中村改改造和旧旧城改造造所带来来的土地地放量将将改善住住房的供供求关系系，有利利于调
3、整整住房结结构，加加上政府府的宏观观调控，有有助于使使石家庄庄房价进进入一个个相对稳稳定阶段段。市政政府为了了促进房房地产业业健康稳稳定发展展，088年100月133日出台台了石政政发220088566号关关于促进进房地产产业健康康发展的的若干意意见，提提出200条措施施鼓励房房地产投投资和消消费。为了进进一步激激活房地地产市场场，20009年年7月又又出台了了关关于促进进房地产产业健康康稳定发发展的若若干意见见的补补充意见见。同同时，加加大了对对房地产产开发行行政审批批盖章和和收费项项目清理理力度，进进一步优优化房地地产发展展环境。 随着国家家、省、市市一系列列优化发发展环境境、刺激激扩大住
4、住房消费费政策和和宽松信信贷环境境一级“三年大大变样”的实施施，石家家庄市220099年以来来房地产产市场开开始出现现回暖，住住房市场场总体特特征是：住房供供应量加加大，累累积的住住房需求求开始逐逐步释放放，市场场活跃度度提高，成成交量明明显上升升，新建建商品住住房和二二手住房房成交总总量同比比增幅均均超过1100%，二手手住房呈呈量价齐齐升态势势，新建建商品住住房成交交均价同同比下降降幅度趋趋缓，55月份以以后月环环比开始始上升。20099年1-6月，石石家庄市市房地产产开发累累计完成成投资111.555亿元元，与上上年同期期相比增增长300.8%。截至至6月末末，商品品房销售售建筑面面积2
5、11.855万平方方米，比比5月末末增加11.9万万平方米米；空置置面积110.999万平平方米，比比5月末末减少00.155万平方方米。情情况表明明，当前前石家庄庄市房地地产开发发与经营营已逐渐渐步入良良性循环环轨道。上上半年房房地产开开发结构构日趋合合理。据据统计，石石家庄市市1-66月商业业及住宅宅用房投投资合计计占全部部房地产产开发投投资的88成多，而而办公楼楼及其他他用途的的房地产产开发投投资仅占占一成略略强，这这种一头头轻一头头重的开开发结构构，体现现出开发发商注重重民众生生活与服服务的开开发理念念，对房房地产市市场今后后的健康康发展将将起到积积极的作作用。同同时，单单位面积积竣工
6、价价值下降降，以住住宅为例例，20009年年1-66月份，住住宅每平平方米的的竣工价价值约为为9300元，比比上年同同期减少少4700余元，下下降幅度度达333.5%。住宅宅竣工价价值的下下降，将将促进房房地产价价格趋向向大众化化，促使使商品房房销售旺旺势局面面逐步形形成。上上半年，石石家庄市市房地产产价格总总水平同同比下降降3.66%。二二季度同同比降幅幅高于一一季度。一一季度下下降3.0%，二二季度下下降4.7%。其其中房屋屋销售价价格由一一季度的的下降33.6%提高到到二季度度的5.7%。上上半年，石石市房屋屋销售价价格同比比下降44.6%，由去去年同期期的上涨涨9%转转变为下下降。房房
7、屋销售售价格中中新建房房价格同同比下降降4.55%。其其中：商商品住宅宅价格同同比下降降5.99%。在在商品住住宅价格格中，普普通住宅宅价格同同比下降降4.33%，高高档住宅宅价格同同比下降降11.5%。非非住宅价价格与上上年同期期持平。上上半年，石石市二手手房价格格随着商商品房价价格的下下降而下下降，同同比下降降4.55%。购购房者转转向购买买一些新新开盘低低价商品品房。房房屋销售售价格由由环比下下降转为为上升。一一季度11、2、33月份环环比呈下下降趋势势，其降降幅分别别为0.6%、22.8%、1%，二季季度4、55、6月月份环比比呈上升升趋势，环环比涨幅幅分别为为0.55%、00.2%、
8、0.1%。同同时，房房地产租租赁价格格比去年年同期提提高。上上半年房房地产租租赁价格格同比上上涨7.9%，其其中住宅宅租赁价价格同比比上涨66.8%，非住住宅同比比上涨88.2%。非住住宅中商商业营业业用房租租赁价格格涨幅较较大，同同比上涨涨14.4%。城城市拆迁迁改造，可可供出租租的房源源大量减减少，租租金上涨涨。据石家庄庄市住房房保障和和房产管管理局房房地产市市场信息息系统实实际成交交数据显显示，220099年1-7月，市市区新建建商品住住房上市市面积（批批准预售售面积+现售备备案面积积）2334.338万平平方米，同同比增长长1233.133%。其其中：批批准预售售面积1188.5万平平
9、方米，同同比增长长2000.211%，现现售备案案面积445.888万平平方米，同同比增长长8.559%。石家庄市市区新建建商品住住房20007年年成交总总量2557.227万平平方米，受受金融危危机的影影响20008年年商品住住房成交交面积呈呈持续下下降的走走势，成成交总量量为1009.557万平平方米，自自10月月份市政政府出台台了“20条条促进住住房消费费政策措措施”后，商商品住房房成交量量月环比比连续两两个月上上升。进进入今年年以来，市市场成交交量上升升幅度明明显， 1-77月份成成交面积积分别是是：100.733万平方方米、111.115万平平方米、118.33万平方方米、227.0
10、05万平平方米、227.77万平方方米、228.661万平平方米、332.442万平平方米，同同比分别别增长-36.21%、1661.774%、449.339%、2219.74%、3006.116%、1119.57%、2006.772%，月月环比分分别增长长16.50%、3.91%、644.133%、447.881%、22.400%、33.299%、113.332%。20099年1-7月市市区新建建商品住住房累计计成交总总量1555.996万平平方米，同同比增长长1155.188%。与与全国其其它重点点城市市市场成交交走势基基本一致致，据国国家统计计局公布布数据，今今年1-7月全全国商品品住房
11、销销售面积积同比增增长 338.88%，上上半年北北京、天天津、重重庆、深深圳、杭杭州、武武汉等重重点城市市同比增增幅接近近或超过过1000%。 今年以来来，石家家庄市区区二手住住房市场场成交量量均呈上上升趋势势，1-7月累累计二手手住房成成交面积积95.34万万平方米米，同比比增长1110.60%，分别别成交66.100万平方方米、66.833万平方方米、114.224万平平方米、110.883万平平方米、118.775万平平方米、117.337万平平方米、21.23万平方米，同比分别增长-34.13%、101.47%、207.56%、8.08%、195.28%、250.91%、218.29
12、%。石家庄市市新建商商品住房房和二手手住房成成交总量量同比增增幅均超超过1000%，市市场回暖暖住房成成交量上上升明显显的主要要原因：一是去去年各级级政府出出台的降降低利率率、减免免税收等等刺激购购房优惠惠政策作作用逐渐渐显现;二是经经过20008年年低迷市市场下压压抑的住住房刚性性需求开开始释放放，包括括子女结结婚、孩孩子入学学等；三三是今年年以来石石家庄市市推行货货币拆迁迁补偿，大大量拆迁迁安置居居民购房房；四是是一些开开发商为为了回笼笼资金，纷纷纷采取取降价措措施，也也刺激了了普通居居民购买买住房。-新新建商品品住房价价格同比比降幅趋趋缓，55月份以以后月环环比开始始上升，二二手住房房价
13、格同同比上升升。今年年以来石石家庄市市区新建建商品住住房成交交均价同同比均为为下降趋趋势，但但下降的的幅度已已经趋缓缓，1-7月份份分别为为-6.46%、-23.94%、-13.86%、-10.11%、-5.008%、-3.15%、-4.13%，月环比数据-2.25%、0.89%、2.89%、-0.19%、6.10%、0.13%、1.16%，月环比数据1-4月份为正常波动，5月份以后房价开始上升。石家庄市房地产市场实际成交数据中新建商品住房价格与国家统计局公布的新建住宅价格指数走势基本一致，国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数，1-7月份石家庄新建商品住房房价同比为：-0.3%、
14、-6.5%、-7.2%、-7.3%、-6.3%、-6.5%、-5.5%，月环比为：-0.2%、-5.2%、-0.4%、0.8%、0.4%、0.2%、1.0%。石家庄市区二手住房今年1-7月份成交均价月同比除6月份为-3.00%外，其它月份均为上升，但上升的幅度在逐步趋缓，走势基本平稳，没有出现大起大落。 石家庄市市新建商商品住房房价格同同比下降降的主要要原因：一方面面开发商商采取了了多种促促销方式式，以价价换量较较为明显显。另一一方面由由于市区区中低端端项目销销售情况况趋旺，出出现了成成交量上上升、成成交均价价下降的的局面，同同时也说说明购房房者日趋趋理性。55月份以以后月环环比上升升，是由由
15、于随着着市场逐逐步回暖暖，部分分楼盘开开始出现现涨价和和惜售待待涨价的的现象；二手住住房量价价齐升，主主要体现现在中小小户型房房源的单单价上涨涨，在各各项刺激激市场消消费政策策利好下下，中小小户型成成为购房房者的首首选，同同时业主主的“惜售”、提价价，带动动了中小小户型房房源单价价的上升升。同时时，市内内“名校”附近多多为小户户型房产产，购房房人为方方便孩子子就近上上学而将将价格放放在次要要位置的的心理导导致价格格上升。另据房管管局最新新数据显显示，自自9月份份起石家家庄房产产出现新新的成交交量下滑滑趋势。二、石家家庄房地地产市场场分析（一）、目前石石家庄房房地产特特点分析析1、土地地供应量量
16、加大，尤尤其是在在石家庄庄三年大大变样的的政策下下，旧城城改造力力度 加大，市市场供给给量增加加，据统统计今年年上市土土地量可可达去年年的34倍，而而且土地地供给量量还会将将逐年增增加。2、购房房者经过过房地产产回暖后后新一轮轮的热销销和涨价价，消费费逐渐理理性，再再次出现现持币观观望的状状态。3、经过过了回暖暖后的热热销和涨涨价，房房地产市市场再次次出现成成交量下下降。4、新楼楼盘分别别入市，下下半年将将有近百百家优秀秀楼盘入入市，有有可能形形成供大大于求的的局面，各各楼盘之之间也将将引发新新的竞争争。5、二环环外土地地供应量量加大，尤尤其是西西部山前前区和政政府规划划的滨河河新区。6、小户户型住宅宅供给呈呈现高峰峰期来临临之兆。据据不完全全统计，目目前石家家庄市场场正在销销售的小小户型楼楼盘有115家，且且多为精精装
