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1、商业基础知识培训一、什么叫商业房地产商业房地产指按照用途划分的用作商业用途的房地产，包括酒店，超市，临街商 铺，大型住宅项目的商业配套，购物中心,特色商业街区，商业广场，专业批发市场， SHOPPINGMALL等用途的的房地产.二 SHOPPINGMALL1、SHOPPINGMALL 指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个 管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起, 提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。MALL不仅 规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零 售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆电影院、儿童乐园、健
2、身 中心等各种休闲娱乐设施。2、Mall 有三大特征一是大，占地面积大，建筑面积大，停车面积大； 二是多，行业多，店铺多,功能多； 三是高，购物环境要求高,档次高，顾客群购买力高.三、商业房地产的类别划分1、按照开发形式进行分类(1) 、商业街商铺(2) 、市场类商铺(3) 、社区商铺(4) 、住宅底层商铺（5）、百货商场、购物中心商铺（6）、商务楼、写字楼商铺（7）、交通设施商铺2、按座落位置分（1）、市中心区商业（2）、居住区附近及其他市区商业（3）、交通枢纽附近商业（4）、市郊商业3、按规模分（1）、大型-建筑面积过万近（2）、中型-分布广泛大型商业区的补充（3）、小型-填补大中型商业区
3、的空白，为人们生活提供空白.4、按照投资价值分类（1）、都市型”商铺-绩优股（2）”社区型商铺-潜力股（3）、”便利型”商铺-冷门小盘股（4）、专业街市商铺-高科技股（5）、其他商铺-一般股票”三、什么叫商圈1、商圈是指店铺吸引消费者的地理区域，或者可以理解为商业经营的影响范围,是由消费者的购买行为和超市店铺的经营能力所决定的，一般将商圈视 为以商业中心为中心,向四周展开的同心圆。商圈包含三个层次：核心商圈、次要商圈、边际商圈.2、怎样划分商圈核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%-70 %,每个顾客平均购买额的也最高。一般的大中型城市中，因为消费者和购买力有限，一般只需要一个核心商圈。一
4、般来说,小型商店的核心商圈在 0。8 公里之内，顾客步行来店在 10 分钟以内；大型商场的核心 商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20 分钟。次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散；一般来说，小型商店的次要商圈在 1。5公里之内，顾客步行来店在20 分钟以内；大型商场的次要商圈在8 公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过 40 分钟。 边缘商圈是指痊于次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于 次级商圈,一般来说,非核心商圈商业密度相对较小，其商场宜适合建 立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业,除非该商圈聚集了数 量较大
5、的特别消费者群体，一般来说，小型商店的边缘商圈在 1。5 公里以外，顾客步行来店在20 分钟以上；大型商场的边缘商圈在8 公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40 分钟以上 核心商圈是最接近超市的区域,占有超市顾客总数的 5570%；次 要商圈是位于临近核心商圈的区域，占有超市顾客总数的 1525%; 边际商圈是位于次要商圈之外 ,最外围的区域,占有超市顾客总数的 5%左右。3、商圈的要素商圈必需的要素,包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的 发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑 成本等。第一,消费人群.第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的
6、商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻 ,商圈 未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、 对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈 王府井商圈等属于传统商圈,而像电子城等属于主题商圈.1、零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义：其一,确定的目标市场;其二,具体的经营策 略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等.2、业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态
7、，业态是 零售活动的具体形式。3、业态分类1) 购物中心：企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成.服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相 应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客，以流动顾客为主。根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型
8、、 超区域型种类.2) MALL :目前世界大型地产的顶级形态一-可以定位为规模在10万 近以上，由管理商者统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售，娱乐， 餐饮，休闲等一体的复合商业业态。3) 百货店；在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区,开展各自 的进货、管理、运营的零售业态。采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式.商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、 服饰、衣料、家庭用品为主。采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和 设施，服务功能齐全选址在城市繁华区、交通要道.商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。商店规模大，在5000平方米以商
9、店设施豪华，店堂典雅、明快。目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。4) 超级市场:采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供 日常必需品为主要目的的零售业态。采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进 行。A商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、 水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟 食品以及日用必需品为主.营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场 地。选址在居民区、交通要道、商业区.商圈范围较窄，以居民为主要销售对象.商店营业面积在500平方米以上目标顾客以居民为主。5) 便利店满足顾客便利性需求为
10、主要目的的零售业态以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可 采取连锁经营方式。商品结构特点明显,有即时消费性、小容量、应急性等。营业时间长,一般在16h以上，甚至24h，终年无休日.选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机 关、团体、企事业所在地。商圈范围窄小，般设定在居民徒步购物57min到达的范围内。商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。店堂明快、清洁、货架丰满。目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80%的顾客为有目的的购 买。经营实行信息系统化，开展单品管理。A便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。6) 专卖店采取定价销售和开架面
11、售，亦可开展连锁经营。商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定.目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究.7) 仓储商店：在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品 销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取 自选方式销售的零售业态。选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。主要的商圈人口为5-7万人。商店营业面积大,一般在4000 m以上。部分商品部门采取租赁制, 把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。A商品构成
12、以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分注 要是面向广大的工薪阶层服务。作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、 普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址 理论等融为一体，灵活运用.可实行连锁经营.设有一定规模的停车场。8) 家居中心A以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、 技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态.选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高 的地区.A
13、商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、 室内外用品、洗涤剂及杂品等。作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势。提供一站式购足和一条龙服务.可采取连锁经营方式.有一定的停车场。9）专业市场:专门经营某种特定商品的大的建筑物10）折扣店：折扣店是店铺装修简单，提供有限服务,商品价格低廉的一 种小型超市业态11）主力店在这里面是可以吸引最多客流，商圈辐射力最大的一个零售 业态,满足这个标准的，都可以叫做主力店4、选择最佳业态组合商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做 到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系
14、统内部，各业态也 应相互补充、协调发展,这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显 商业街的整 体定位。一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占 40%，具备餐饮功能的 占 30%,具备休闲娱乐功能的占30.当然，这个结构并 非放之四海而皆准的“经典定律，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不 同的比重.经营主体的内容主要有以下十一大类：（1）百货类：大型百货商店、小型百货商店；（2）食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、 水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；（3）服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、
15、休闲服、沙滩装、布店；4） 家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；（5）五金类:壁画、墙纸、家用五金、低压电器；（6）药店：药品、配药、药房；（7）餐饮店:小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅 店；（8）其他商店:礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花 店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、 摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏 品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；（9）服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥 沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；（10）机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险 公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；（
