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1、 泛城（中中国）综综合住宅宅服务产权式酒酒店策划划案例1.项目目产品定定位调整整建议1.1产产品特性性分析1.1.1产权权式酒店店的起源源“产权式式酒店公公寓”是本世世纪700年代兴兴起的产产物，是是最适合合中产阶阶级的一一种投资资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售转让或者交换。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和
2、欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。1.1.2产权权式酒店店的类型型国际通用用的产权权式酒店店大致有有三种类类型：时权酒酒店：将酒店的的每个单单位分为为一定的的时间份份（如：一年551周），出出售每一一个时间间份的一一定年限限的使用用权。消消费者拥拥有一定定年限内内在该酒
3、酒店每年年一定时时间（或或一周）的的居住权权；养老型型酒店：指投资人人（往往往是最终终消费者者）在退退休前购购买退休休养老度度假村的的某一个个单位，委委托管理理公司经经营管理理直至退退休后自自用。委委托管理理期间，将将获取一一定的投投资回报报。一般般情况下下该度假假村在产产权人去去世后由由管理公公司回购购，再出出售，收收益归其其家人所所有；有限自自用的投投资型酒酒店：指将酒店店的每一一个单位位分别出出售给投投资人，同同时投资资人委托托酒店管管理公司司或分时时度假网网络管理理，获取取一定的的投资回回报。一一般情况况下，投投资人均均拥有该该酒店每每年一定定时间段段的免费费居住权权；本项项目就是是属
4、于第第三种类类型即酒酒店的每每间客房房分割为为独立产产权出售售给投资资者，投投资者一一般不在在酒店居居住，而而是将客客房委托托酒店管管理公司司统一出出租经营营，获取取年度利利润分红红，同时时获得酒酒店管理理公司赠赠送的一一定期限限的免费费入住权权。这种种酒店一一般位于于著名的的旅游城城市，如如夏威夷夷，当地地拥有充充足的旅旅游客源源，因此此客房年年度利润润分红通通常足以以抵消分分期付款款的费用用，并有有客观的的盈余。业业主一般般只要投投入金额额不多的的首期，就就可不再再投入，大大约100-155年后取取得产权权。之后后投资者者可以将将单间产产权公寓寓按市场场价格卖卖给管理理公司，或或自行上上市
5、卖房房，经营营有方的的酒店通通常可以以获得可可观的增增值回报报，委托托酒店管管理公司司统一经经营的业业主将获获得700年产权权利润分分红及多多元化的的投资收收益；投投资者在在付清所所投资产产权酒店店全款后后，即可可获得770年独独立物业业产权，该该产权在在有效期期内可以以进行抵抵押，转转让，转转移，继继承。投投资者在在酒店开开业后，即即可获得得酒店部部分年度度利润分分红，利利润分红红系数根根据所投投资单位位首次交交易总额额确定。1.1.3产权权式酒店店的流行行趋势产权酒店店这种新新颖的经经营方式式和投资资方式已已经在世世界旅游游及贸易易口岸城城市迅速速发展起起来。据据资料显显示，全全球产权权酒
6、店11986619995年年年平均均增长1158；19980年，在在全球5500个个旅游目目的地有有15.5万个个家庭购购买了产产权式酒酒店；到到19995年，全全球811个国家家40000个旅旅游目的的地有335万个个家庭购购买了产产权式酒酒店。880年代代到900年代初初，全球球引入产产权式经经营的旅旅游目的的地的数数量增长长了6倍，900年代初初，全球球产权式式酒店销销售收入入已达440亿美美元，到到20000年就就飙升到到3000亿美元元。所有有信息表表明，产产权式酒酒店将成成为旅游游及贸易易发展过过程中的的一种重重要的经经营创新新模式，同同时成为为最受大大众家庭庭青睐的的投资工工具。
7、在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史，且多分布在深圳等沿海地区。“产权式酒店”已成为旅游经营业里一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；在2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；“10投资回报房屋产权”由新加坡开发的公寓式大酒店-青岛佳信大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大-龙庆峡（假日）乡村俱乐部、金色假日酒店等。在
8、海南，自自几年前前海口第第一家现现代意义义的产权权酒店出出现后，至至今已有有尽100家不同同规模、特特点的产产权式酒酒店问世世。如海海航集团团的康乐乐园产权权酒店、海海口皇冠冠假日产产权酒店店、由“烂尾楼楼”改造的的华发大大厦产权权酒店式式公寓、中中化集团团与海南南龙泉集集团开发发的龙泉泉海景大大酒店等等，均是是一经推推出即被被看好，特特别是华华发大厦厦产权酒酒店式公公寓，创创下了77天销售售4200多套的的纪录，而而龙泉海海景大酒酒店则更更是实现现了项目目开工之之日即是是投资收收回之时时，在项项目运作作前期即即与数百百名投资资者达成成了订购购投资意意向。可可以说随随着海南南旅游条条件的进进一
9、步成成熟完善善，产权权使酒店店的投资资已经进进入了一一个高速速发展的的阶段。1.2产产品定位位调整建建议1.2.1项目目定位：产品性性质定位位：高档档次的产产权式（分分时式）度度假酒店店，由国国外著名名酒店管管理集团团经营管管理，是是亚龙湾湾唯一的的产权酒酒店；产品功功能定位位：丰富富的热带带滨海旅旅游建筑筑元素及及配套功功能，可可以收藏藏中国唯唯一热带带海域的的阳光、空空气、沙沙滩、棕棕榈产品档档次定位位：每个个建筑细细节精心心设计，每每处景观观、植物物、流水水、雕塑塑匠心独独具，提提供广阔阔的想象象空间，是是华宇集集团、WWATGG、EDSSA、洲洲际集团团等众多多国际知知名品牌牌公司联联
10、手打造造的极品品度假酒酒店；产品投投资定位位：高回回报低风风险的享享受型投投资。1.2.2分析析将项目目定位于于“高档次次产权式式度假酒酒店”的可行行性本项目的的定位基基础是“产权式式度假酒酒店”，下面面我行将将从产权权式酒店店在我国国目前的的发展基基础和其其作为新新型的房房地产投投资方式式与其它它投资方方式比较较分析本本项目定定位于“产权式式度假酒酒店”的可行行性。1.2.2.11产权式式酒店的的在我国国的发展展基础10年前前，以海海南为代代表的产产权式酒酒店曾经经遭遇败败绩，给给人们留留下了深深刻的印印象。究究其原因因主要有有三点：一是当当初的开开发商炒炒卖地皮皮的居多多，没有有多少人人愿
11、意切切实的发发展这个个产业；二是海海南当时时作为旅旅游度假假地的条条件还没没有成熟熟，国内内旅游度度假的市市场气候候也没有有形成；三是产产权式酒酒店和分分时度假假的概念念还不为为中国消消费者了了解和接接受。回过头来来分析时时下中国国产权式式酒店发发展的条条件，我我们可以以看到：首先，原原来制约约产权式式酒店发发展的条条件-旅游度度假地的的软、硬硬件环境境已渐趋趋成熟，国国内旅游游度假的的市场气气候已经经形成；其次，近近年来国国内经济济发展迅迅速，白白领阶层层急剧扩扩大，成成为都市市消费主主流群体体，同时时全新的的休闲消消费观念念为分时时度假消消费带来来了商机机；再次次，旅游游产业近近年来发发展
12、迅速速，国内内新兴旅旅游资源源越来越越丰富；最后，国国际分时时度假公公司进入入中国，使使分时度度假和产产权式酒酒店的概概念得以以在国内内业界、消消费圈中中逐渐得得到认同同。可以以说，产产权式酒酒店发展展的大环环境已经经基本成成熟。产权式酒酒店有旅旅游业和和房地产产业的双双重属性性，作为为面向消消费者的的酒店，它它是旅游游业的配配套产品品，提供供住宿、餐餐饮、娱娱乐、商商务等服服务项目目；而作作为面向向投资者者的产权权开发商商，又具具有房地地产商的的众多个个性，提提供产权权服务、物物业管理理、委托托经营等等。因此此，从产产权式酒酒店的开开发角度度分析，必必须沿着着旅游产产业和房房地产业业两条思思
13、路运作作。目前前国内的的产权式式酒店开开发商较较之七八八年前有有所改变变，开发发商不再再把迅速速回笼资资金作为为开展产产权式酒酒店业务务的唯一一目标，而而是把其其作为培培养企业业竞争力力、发展展稳定的的客源关关系的重重要手段段，而且且经过近近十年的的大浪淘淘沙，现现在的产产权式酒酒店开发发商多是是有良好好的经营营业绩、成成熟的酒酒店经营营管理经经验、良良好形象象及较强强实力的的企业，因因此短期期行为的的痕迹少少得多。从从开发商商的属性性看，目目前产权权式酒店店开发商商是以旅旅游服务务业为主主体，辅辅以房地地产的一一些运作作思路和和模式来来运行的的，这种种方式契契合了产产权式酒酒店的本本质，又又
14、迎合了了消费者者的投资资利益。对产权或或酒店的的客户群群体进行行分析，目目前购买买者同样样也兼具具消费者者、投资资者两重重个性。作作为消费费者，客客户享受受旅游度度假的服服务，享享受餐饮饮、娱乐乐、健身身等配套套优惠；而作为为投资者者，客户户享受所所购买的的房间、度度假屋的的经营利利益。具具体分析析，产权权式酒店店的客户户无外乎乎三类消消费群体体：其一一是有一一定经济济实力的的个人，他他们的角角色介于于投资者者和消费费者之间间；其二二是一些些公司或或事业机机构，其其购买动动机是用用于员工工福利或或会议，以以往一些些单位在在风景区区设有招招待所、疗疗养院等等福利设设施，而而这些设设施的日日常管理
15、理逐渐成成为单位位的负担担，购买买产权式式酒店就就可以卸卸掉这些些包袱；其三是是分时度度假公司司，其购购买动机机纯粹是是业务需需要。这这三类群群体所关关注的利利益各不不相同，分分时度假假公司最最关注的的是产权权或酒店店可供休休闲度假假的利益益点，侧侧重于酒酒店消费费功能的的体现；个人消消费者关关注的重重点在于于前期投投入的比比重、投投资升值值的保障障、酒店店经营能能力、附附加的优优惠和功功能、与与居住地地区的风风光差异异、可交交换性等等；而机机构投资资者关注注酒店的的服务和和管理能能力、财财务监控控的透明明度、企企业文化化的契合合和业务务的需要要等。不不管是哪哪一类客客户，酒酒店的可可消费性性
16、（包括括可交换换性）、可可投资性性（升值值能力）和和投资的的安全性性是决定定性的影影响因素素，而且且中国目目前有能能力投资资购买产产权式酒酒店的消消费者多多是具有有较高素素质的白白领人士士，这些些人一般般都具备备良好的的教育背背景，有有成功的的经营管管理经验验，有良良好的分分析能力力和投资资眼光，因因此，追追求短期期利益而而忽视对对消费者者长期回回报的开开发商很很难取得得他们的的信任。分析目前前国内产产权式酒酒店业的的市场环环境：其其一，市市场消费费潜力开开始释放放，这来来源于近近几年对对外开放放和国内内经济发发展的结结果，一一方面造造就了一一批具有有消费能能力的白白领阶层层，另一一方面培培育了这这批白领领阶层的的超前消消费观念念；其二二，市场场氛围已已经形成成，一方方面旅游游度假区区随着国国内旅游游消费能能力的提提高而逐逐步形成成气候，另另一方
