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1、目 录前 言41工程简介4建设地点4工程现状4工程总体规划要求4工程建筑面积指标52工程法人概况53编制依据54工程建设的必要性64工程建设有利于较好地发挥土地效益65主要经济技术指标6第一局部 鹊桥五星级酒店81目前广州五星级酒店的运作情况82行业人士对广州高级酒店业的开展看法123 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划14定位五星级酒店的标准要求14酒店总体根本要求14酒店接待大厅根本要求14客房根本要求15餐饮根本要求16公共区域根本要求16选择工程共 78 项，至少具备 35 项，具备工程越多，酒店越高档17定位五星级酒店的规划204本工程定位五星级酒店的本钱运营测算22测算根底22本五
2、星级酒店物业面积构成：22投资本钱以下投资本钱未计算财务本钱22酒店运营本钱25本工程定位五星级酒店的运营收入测算25计算结果26客房年收入约264.2.2 餐饮、会务、商场收入264.2.3 娱乐休闲收入275 本工程定位五星级酒店收益测算29本钱合计29年收益额税后29总本钱回收共需年数29第二局部 5A甲级写字楼301 广州写字楼开展历程30写字楼紧缺期：1993-1997年30写字楼消化期：1997-2000年301.3 写字楼调整期：2001-2004年31写字楼快速增长期：2005年至今312广州市区写字楼市场分析32广州四大写字楼区域介绍32大环市东商务区32天河北商务区32珠江
3、新城商务区CBD32琶洲商务区33广州市写字楼市场开展分析333 天河区写字楼市场分析35分布特征36价格特征36成交特征374东莞庄工程周边写字楼市场分析414.1 2007年天河区写字楼一览表41东莞庄工程周边写字楼一览表465东莞庄写字楼规划48第三局部 商业501广州宏观经济环境分析502天河区商铺市场分析52分布特征52价格特征52供求特征53经营特色543工程商圈分析55从交通情况看55从消费群体看55从竞争环境看555工程SWOT分析57工程优势分析57开发水平和开发意识不断提高57工程周边的空地多规划为住宅用地57交通优势57市场优势585.2 工程劣势分析58产权关系复杂58
4、区域环境58威胁分析59时机分析596商场规划60工程适合开发物业类型评估60工程初步定位625车位规划631投资估算说明642写字楼商场工程投资估算表643资金筹措654资金平衡方案65第五局部 写字楼、商场效益分析671销售收入、销售税金及附加估算67销售收入67销售税金及附加67经营本钱及费用估算67开发建设本钱68销售广告费68工程土地本钱68工程总本钱费用：68工程损益68第六局部 东莞庄工程结论与建议69结论69建议69前 言1工程简介广东财润鹊桥酒店写字楼工程位于广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接东莞庄路，北临珠江投资工程。交通便利，有着
5、天河最繁华的天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中心，天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。洒店用地地块共占地3697平方米，写字楼地块为4272平方米。被天河干休所经济适用房小区西门入口道路一分为二。动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。工程总占地面积3697+2679+1593=7969平方米，规划建设一个集五星级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，建筑密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。整个工程总建筑面积为58000平方米，由两栋塔楼组成，分别为6层写字楼和6层酒店，其中裙楼的1-4层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。
6、按使用功能分：酒店建筑面积为23983平方米，商业建筑面积为16800平方米，写字楼建筑面积为15000平方米，地下停车、设备用房面积为15938平方米。容积率7，绿化率30，建筑密度为0.7。机动车停车泊位400辆。2工程法人概况企业名称： 广东财润投资住 所： 天河区天河北路233号中信广场3201室法定代表人：注册资本： 企业类型： 有限责任公司国内合资经营范围： 房地产开发经营，物业管理。凡涉及许可经营的工程凭许可证经营。3编制依据本工程可行性报告根据广东财润投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和天河区规划，在实地考察与市场研究的根底上，通过客观分析和经济评估，为工程的开发贷款提供
7、科学的决策依据。4工程建设的必要性根据天河区商贸业开展规划，天河将会形成以体育中心新中轴线为核心的大商圈，共由四个不同功能的片区组成，包括以天河城正佳广场为龙头的环体育中心中央零售区、珠江新城中央商务区、天河北金融商务区和石牌电脑专业市场区。该商圈未来定位是成为21世纪中央商务区、广州市的核心商圈、华南第一商圈。这一区域包括广州大道以东、广深线以南、华南快速干线以西、珠江以北的地区，包括天河南、林和路、石牌、冼村、猎德路五条街的行政区范围，面积约18平方公里。目前，该商圈有天河城、正佳广场、维多利广场等大型百货商场。由于该板块休闲娱乐设施缺乏，一些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到开展。本工程
8、拟建的五星级酒店、写字楼充分表达了天河区的整体开展战略，积极打造一个全新的集多种效劳功能为一体的现代化商贸中心，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，工程规模较大、运营思想先进，本工程的建设将推动天河区新一轮开展规划的实施。4工程建设有利于较好地发挥土地效益根据天河北路地区的开展规划，该地区重点开展CBD，即将进行建设的工程总商业面积超过16800平方米。本工程将建设一个可以辐射周边地区的全新多效劳功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了天河北路后花园商业中心的水平和规模，丰富了天河北商圈商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济开展有明显作用。5主要经济技术指标主要
9、技术经济指标如下：占地面积 3697+2679+1593=7969 平方米其中：地上建筑面积 79697= 55783 平方米 商业局部 16800 平方米 写字楼局部 15000 平方米 酒店局部 23983 平方米容积率 7绿化率 30 %停车位 400辆第一局部 鹊桥五星级酒店1目前广州五星级酒店的运作情况广州目前已开业有7家五星级酒店已正式挂牌，未来两年间将陆续再开业八家五星级和超五星级酒店，它们的开业时间和简要情况如下： 挂牌五星级酒店序号酒店名称地理位置开业时间客房数量01中国大酒店广州流花路100号 越秀区开业时间1984年,1998年新装修楼高18层,1013间客房及套房。02
10、广东国际大酒店广州市广州市环市东路339号 越秀区1992年7月8日开业，2004年局部装修楼高63层，共有客房总数200余间套。03广州东方宾馆广州流花路120号 越秀区1961年开业，2004年重新装修楼高11层，共有客房800余间套。04白天鹅宾馆广州沙面南街1号1983年开业，2000年重新装修楼高28层，共有客房总数842间套。05广东亚洲国际大酒店广州市环市东路326号2002年开业客房数目422间，位于25-38层06碧桂园凤凰城酒店广州市广园东路新塘路段凤凰城2003年11月开业楼高6层，共有客房总数621间套。07广州香格里拉大酒店广州市海珠区琶洲新区2007年3月26日开业
11、楼高36层，704间豪华客房及套房，另设26间设计精巧的效劳式公寓，面积均超过42平方米。八间风格各异的餐厅及酒吧, 两间宴会厅和八间多功能厅。08广州天誉威斯汀酒店广州市天河区林和中路6号中信广场后门2007年5月开业楼高40层,共有客房总数448间(套),标间面积50平米。09长隆酒店广州市番禺区大石迎宾路长隆夜间动物世界旁2001年开业楼高6层，共有客房总数333间套。10鸣泉居度假村广州市白云大道南1068号1998年开业，2005年重新装修楼高5层，共有客房总数200间套。正在申请中的五星级酒店序号酒店名称地理位置开业时间客房数量01广州鼎龙国际大酒店广州天河广州大道北63号 天河区
12、2005年5月开业楼高20层，客/套房288间。02广州嘉逸国际酒店广州市天河北路468号2004年7月酒店楼高20层，拥有251间不同类型的客房。03广州天伦万怡大酒店广州林和中路172号2003年开业395套装修豪华、设计新颖、设备完善的客房。04广东南洋长胜酒店广州市天河区广州大道北兴华路38号开业时间2005年9月29日主楼高25层，副楼多栋高7层，拥有各类豪华客房468间/套，标间面积38平米。05南沙大酒店广州市南沙海滨新城商贸大道南二路1号2004 年9 月28 日楼高 15层，拥有314间精雕细琢的豪华客房，标间面积 46平米。06广州地中海国际酒店广州市广州市天河路518号2
13、005年3月开业楼高50层,共有客房总数400间(套),标间面积33平米。07颐和大酒店广州白云区同泰路颐和山庄内2003年酒店由东、西、中座三局部组成，拥有高档标准客房、商务套房、公寓、别墅以及总统套房180余间。正在建设中的酒店序号酒店名称地理位置方案开业时间客房数量01正佳万豪天河正佳2021年开业正佳万豪国际大酒店正佳 正佳广场五星将拥有360间客房，其中标准间不超过140间，其余均为豪华商务套房、总统套房、副总统套房以及高级行政套房。02富力丽思卡尔顿酒店珠江新城2021年开业主体分为酒店客房和效劳式公寓两局部, 160米高的塔楼，其中包括了350套客房和120套高级效劳式公寓，群楼局部为酒店餐饮娱乐空间。03富力君悦大酒店珠江新城2021年开业总建筑面积为7.7万多平方米，楼高75米，由君悦酒店管理。04皇冠假日酒店海景集团天河员村2021年开业五星高41层，占地面积3.2万平方米，总建筑面积14万预定2006年平方米，客房及预定2006年投入运营豪华客房约500间。05太古汇香格里拉
