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1、房地产全程营销策划提纲第一部分 市场调研一、项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及红线图七通一平现状2、项目用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况3、地块交通条件调查地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划项目对外水、陆、空交通状况地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务游乐休憩设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位阻碍二、区域市场现状及其趋势推断1、宏观经济运行国内生产总值a 第一产业数量b 第二产业数量c 第三产业数量
2、d 房地产所占比例及数量中国房地产开发业景气指数国家宏观金融政策a 货币政策b 利率c 房地产按揭政策固定资产投资总额a 全国及项目所在地b 其中房地产开发比重社会消费品零售总额商品零售价格指数a 居民消费价格指数b 商品住宅价格指数中国都市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规项目所在地居民住宅形态及比重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值
3、进展6、商品住宅客户构成及购买实态分析经济各种档次商品住宅客户分析商品住宅客户购买行为分析三、土地SWO分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四、项目市场定位1、类比竞争楼盘调研类比竞争楼盘差不多资料项目户型结构详析项目规划设计及销售资料综合评判2、项目定位市场定位a 区域定位b 主力客户群定位功能定位建筑风格定位五、项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的差不多方法和概念商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a 选择可类比项目b 确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的比 重c 分析可类比项目价值实现的各要素之特征d 对比并量化本项目同各
4、类比项目诸价值实现要素的对比 值e 依照价值要素对比值推断本项目可实现的均价 类比可实现价值决定因素a 类比土地价值：地段资源差异项目周边环境的差异，包括周边自然和绿化景观的差异 教育、人文景观的差异 各种污染程度的差异周边市政配套便利性的差异b 项目可提升价值推断 建筑风格和立面的设计、材质 单体户型设计 建筑空间布局和环艺设计小区配套和物业治理 形象包装和营销策划 进展商品牌和实力c 价值实现的经济因素 经济因素 政策因素2、项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价项目价值类比分析a 价值提升和实惠要素对比分析b 项目类比价值计算六 、项目定价的模拟1、均价的确定的要紧方法a 类比价值算术平均
5、法b 有效需求成本加价法 分析有效市场价格范围 确保合理利润率，追加有效需求成本价格c 运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟商品住宅定价法：差异性价格系数定价法a 依照日照须光系数( B 系数)确定不同自然朝向单位的均价Pb,即卩Pb=Pa x( 1 B),其中Pa为基础均价b 然后依照景观朝向系数(D系数)确定不同景观朝向单位的均价Pb,即卩Pd=PaX( 1 土 D)c 当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在 Pd 的基础上依照户型系数(S系数)确定不同户型单位的均价Ps=Pd x (1 s)d 在 Ps 的基础上,依照楼层系数( F 系数)确定不同楼层的价格 Pn,
6、即 Pn=PsX( 1 F)=PaX (1 B) x (1 D) x (1 s) x7 / 59（1F）e 考虑到其他随机因素的存在 （如单位附近有机房干扰等） ， 在具体单位价格的制定时，还应依照具体单位的随机系数（ U 系 数）确定最终的定价 Pu,即Pu=Pn U其中U为不确定值，依照 具体单位的具体情况随机确定。各种差异性价格系数的确定：a 确定基础均价Pa,通常取中间楼层价格作为均价b 确定B系数。基中东、南朝向单位采纳1+B;西、北朝向采纳 1-Bc D 系数依照不同单位景观视野实现程度确定d S 系数通常为 5%-15%,只适用于复式单位和遗憾单位的定价。其中复式单位取正值,遗憾单位取负值e 确定F系数。其中均价层以上单位采纳1+F，均价层以下单位采纳 1-Ff U 系数依照不同单位的具体情况确定。常见的随机因素包括设备房的干扰、楼道电梯及人行的干扰等具体单位定价模拟以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟, 作为其他单位定 价过程的参考
