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1、.登达集团工程【房地产市场研究报告】. .第一篇 调研方案一、 调研缘起房地产工程的开发必然涉及到区域市场的开展现状、趋势以及消费群体等等方面的容，因此要求对工程区域市场的情况有着相当的了解和把握，只有充分了解工程所在市场的根本情况，才能更好的在尊重市场的前提下，制定企业以及工程开展战略，并采用行之有效的方式和方法，取得工程开发的成功，到达企业利润的最大化。房地产市场对于我们来说，属于未曾开发的市场，因此对于当地市场的根本情况处于了解但不熟悉的状况，因此我们有必要对房地产市场的开展作详细而又针对性的市场调查，以掌握尽可能多的资料，真正倾听市场的声音，为工程开发制定完善的开展战略，并进展准确的市
2、场定位和工程定位，以有效的躲避风险、保障工程开发的成功并获取最大化的利润，到达双赢的局面。因此本次调研主要从宏观、微观方面对市场进展调研分析，以准确的把握市场脉搏，并为后续工作的跟进作准备和引导。二、 调研目的针对大学城地块进展有针对性地市场调研，以对工程的开发作出相应的市场评价，并对未来市场开展趋势做预测和估算,主要有以下目的：1、了解宏观市场状况，包括行政区划、政策、经济、市场等方面；2、了解房地产市场开展概况，包括市场供需、潜在市场供给等；3、了解住宅市场和商业物业市场供需状况，包括相应的产品、价格、规模以及市场供需等方面；4、了解商业开展状况，核心商圈、典型商业及开展趋势；5、了解市场
3、消费者需求特征、置业特征等，并对潜在消费者的需求做相应了解和调查；6、了解投资市场特征，包括投资置业者群体构成、投资额度、投资取向等；7、了解未来房地产市场开发状况，包括现期土地出让、开发进度、开发规模、潜在竞争物业开发等方面；8、了解工程周边环境、市政规划、直接竞争对手、潜在竞争对手等方面的情况和信息；三、 调研容序号调研工程主要容调研目的一城市开展城市开展状况、地理、交通、市政、教育、城市规划等方面的容，以及与周边城市之间的比拟和联系等；战略定位工程定位二政策解读地区性政策，包括土地、规划、建立、税费等政策，以及国家对房地产行业的调控政策在当地的解读以及执行等情况；工程开发三商住工程对当地
4、商住开发工程进展实地采盘，包括区位、规模、价格等根本信息，也包括产品、规划、客户、开发及营销策略等综合信息；工程定位产品定位价格定位四商业开展城市商业开展概况，以及商业未来规划情况，工程区域商业开展及未来前景等；商业定位五工程区域工程地块特征，周边工程及配套，片区整体规划，未来开展前景，区域竞争状况等方面的信息，以及大学城对工程开发的影响力评估等；产品规划价格定位六客户群体客户群体特征、投资置业心理、偏好、承受水平以及对产品、规划、区位等方面的需求特征；商业消费习惯、消费水平等。客户定位营销定位价格定位四、 调研安排1、 人员安排本次调研由圆满公司组建市调小组，包括华东事业部筹划总监王嘉伟、泗
5、县工程筹划师超、市场研究主管熊茂荣，王嘉伟担任任本次调研的组长。2、 时间安排调研工程12.3012.3101.0101.0201.0301.0401.0501.0601.0701.08主要负责一、城市开展熊、王二、政策解读熊、王三、商住工程熊、王四、商业开展熊、五、工程区域熊、六、客户群体王、熊五、 调研围实地调研主要集中在市区，包括清河区、青浦区、经济开发区、区，以及周边区域根本概况资料查询。六、 调研工具电脑、数码相机笔记本、地图七、 调研方法1、 抽样调研：选取具有代表性的个体进展针对性较强的调研，以切实了解市场状况，获得更为准确、全面的信息，对于备选样本经过严格的帅选，并对调研结果进
6、展论证和检验；2、 定点观察：由专人定点在特定的时间地点对特定的对象进展观察，并记录其行为特征，包括城市在不同时段、不同区域的人口流动和集中程度，以及不同类型消费者的消费习惯等方面的容，通过反复观察和数据记录来了解对象特征；3、 资料查询：通过网络、等方式方法对相关资料进展查询，以寻找对市场论证有效的资料和资源；4、 实地走访：对相关以及典型对象进展实地走访，以从主观和客观两个方面充分感受对象的特征，从个体特征推断整体特征，更好的把握市场脉搏；5、 专家咨询：对房地产开发的专业人士、现场人员、研究人员、政府主管领导等房地产开发的专业人士和专家进展访谈，切中问题要害，听取多方声音和观点，以在本工
7、程开发中寻求突破；6、 深度访谈：对特定的客户群体和对象，就*些问题进展针对性较强的访谈，形势灵活，调研质量主要由访谈人员自身素质、受访者对问题的理解程度等因素决定；第二篇市场研究一、 宏观市场概况分析（一） 城市概况1、 地理位置市地处省北部中心地域。位于北纬324300340600,东经11812001193630之间。北接市，东毗市，南连市和省市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。下辖清河、清浦、楚州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县，以及位于东部的经济技术开发区。市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界限，的气候、物
8、候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。从地形地貌方面来看，市处于黄淮平原和江淮平原，无崇山峻岭，地势平坦，地形地貌以平原为主，只有市境西南部的盱眙县有丘陵岗地，地势较高。盱眙县仇集镇境无名山真高231 米，为全市最高点；楚州区博里地面真高仅2.3米3.3米，为全市最低点。境河湖交织，水网纵横，京杭运河、淮沐新河、北灌概总渠、淮河入江水道、淮河入海水道、古黄河、六塘河、盐河、淮河干流等9 条河流在境纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大局部位于市境，还有白马湖、高邮湖、宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间。平原面积占总面积的69.39% ，湖泊面积占11.39% ，丘陵岗地面积占18.32 % ，是典型
9、的平原水乡。2、 城市特征位于北中心地带，与北各市有着严密的联系，地理位置的优越性促使必然在北经济圈中扮演重要的角色，从整体的开展来看，南开展远远快于北地区，十一五方案为北地区的开展提供了一个良好的契机，而正式处于这一开展区域的核心。交通便利，京沪、徐宿淮等高速公路穿境而过，距离、机场较近，根本上都在100200公里围，属于航空运输的有效围，而且陆路交通网络的建立更加完善其与周边地区的联系通路，城市西南临洪泽湖、往东离东海亦不远，因此海陆空立体交通网络构建根本成型。从经济开展的普遍规律来看，交通是经济开展的血脉，承载着一个地区经济开展的使命和希望。同时在有效利用现有资源的根底上，调整经济开展政
10、策，三次产业构造调整，产业升级加快，工业园区建立、大型企业引进等方面的措施都将促使经济进一步腾飞。改革开放后，市经济建立飞速开展，省政府将市原市开展定位为：新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的贸易中心城市。总的说来，地理位置优越、交通网络兴旺，区域优势将在经济建立和城市开展中得到进一步的表达，因此，我们坚信在未来的开展中，必将走在北城市前列。经济开展、城市建立加快将极提高城市竞争力，相应的居民收入水平提高，伴随的消费水平的提高，生活观念的改变，生活和消费的变化必然也包括居住理念的改善，在城市掀起新一轮建立高潮的过程中，房地产市场在改变当地居民的居住水平、生活水平等方面将发挥非常重要的作用。3、
11、 区县开展市辖4区、4县，另外还有经济技术开发区，根本构成的行政区划。随着三淮一体化战略格局的提出，近年来，竭力构建三淮一体市城区、市城区和县县城有机连接，形成三淮一体格局，以完善区域性中心城市功能，发挥大城市市场的辐射带动作用，推动地域经济开展城市开展体系，从城市建立、经济、文化、教育等各个方面努力完善城市功能，将各区、县纳入整体的开展规划，以使开展成为北经济重心，加强与周边市域的交流和联系，共同开展北城市群的经济。市各区县2005年相关指标比照分析表区县名称面积人口数量人口密度GDP总量人均GDP清河区29平方公里24.33万8390人21.88亿元22603元楚州区1522平方公里119
12、.47万785人87.12亿元7292元区1264平方公里87.81万695人75.09亿元8551元青浦区296平方公里32.75万1106人31.61亿元14030元开发区60平方公里7.73万1289人21.26亿元27503元涟水县1670平方公里104.78万627人62.18亿元5934元洪泽县1394平方公里39.05万280人40.80亿元10448元盱眙县2493平方公里74.16万297人63.27亿元8532元金湖县1344平方公里35.83万267人38.94亿元10868元从表中数据不难看出，工程所在青浦区在各项宏观指标中，均居于全市前列，在人口密度、GDP总量、人均
13、GDP等数据都是仅次于城市核心清河区以及经济技术开发区，整体竞争能力较强，从另外一个方面来说也奠定了青浦区在全市建立中的地位和作用，拥有自身的定位及开展目标，这就为工程开发提供良好的宏观环境。（二） 宏观经济1、 综合经济全市经济持续快速增长，经济总量创历史新高。初步核算，2005年全年实现生产总值 561.81 亿元， 按可比价计算， 比上年增长 14.3% ，增幅比上年提高 0.5 个百分点。其中，第一产业增加值 117.84 亿元，比上年增长 4.2% ；第二产业增加值 255.75 亿元，增长 19.5% ；第三产业增加值 188.22 亿元，增长 14.4% 。人均生产总值 1068
14、3 元，比上年增长 13.4% 。经济构造进一步优化，三次产业构造由上年的 23.2 ： 43.7 ： 33.1 变为 21.0 ： 45.5 ： 33.5 。城市化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强。年末全市城市化率 37.5% ，比上年提高 1.1 个百分点。圆满解读：综合经济实力进一步提高，提升城市整体的竞争力，使得在北城市群的地位和作用得以表达，工业占据经济开展的主导地位。2、 三次产业第一产业稳步开展，农业经济平稳增长，产业构造得到进一步优化调整，2005年全年共实现总产值为117.84亿元，比上年增长4.2%，同时农业经济在经济总量中的比重下降，由04年的23.2%下降为05年的21.0%，农业产业构造升级优化调整的开展势头，有利于提高农业产值、增加农民收入，实现社会、经济的平稳开展。第二产业成为经济开展的主流，对经济增长的奉献率进一步提高，工业生产保持快速增长。2005年全年完成工业增加值213.59亿元，比上年增长19.3%，其中完成轻、重工业增加值74.27亿元、86.59亿元，分别增长14.3%和36.1%。在经济总量稳步增长的同时，工业经济运行质量进一步提高，全市全部国有及年销售收入5
