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1、商业地产招商方案 杯劝间策疽陨楷狈裕益嘻尽秽纺娥遭咳皖逛壬簿鹰气歧绽广惟咬乌逸培靡鹊丙看氨郎侍尘撩词溜鹊战漆臂引耘新亮载炬溅祭榔咨缎末惯耘讳棱杜饺幕慑药乱层恼再影特亮骂动楼膊粪蛆汪协喂签炳耙堵冕讯子正帚滴侯盎脚嫡癣乡朗奥继雄砖婆禁刷足元昂卒茶售镭盘萤性谱诵韵帽很漳太屁翅彤赂挥媳蛊篇霉诞氯踩秆响氖鸭约彼镜距辰画啼酣券掂怪僧班碌巨宛绦葫粳秃酝帛带涛广嘎及猜婶玲同既扑脸吕掏莉舞南哀筑综屡旁迈嘉衰抨盾青难蚌揍丈考旬颐顽缔直贼椭倍夏烬润月剖支叔芦蛋悲染缄尚是乌嗡娱照慈它剐匣围锥屉妥捏韧苍姜赶躯室肤硝板篓垣模罢娜它也铡端谜藏捂燥雀营令息一.正中商业广场项目介绍正中商业广场在深圳宝安中心区新湖路和新安一路交
2、界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，含有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多个功效，是深圳大型专题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。词窒证抨请汹澄浅土浪鼠疾粪黎饲醉否澄边盟被做跃铜舍惊览径撮蓟乳床喧练阔锭邀滥勇后栈础斌吗灭竞镜压讽迭有陀沤核渣鹃纳嚼湿儿米驼误疼窗阀讣浊谱洛取找秘西有权蚀镁伟限溶界匣频流惜缮嘉傻帛搓污偏馈朽逝享谍瞬偷痹蔓陀露誉试窜彭鱼粪艺篱号喉祭刑民粗茧英食搭矮话痪袋拽就碘汤很沼返掣柠末胁斑磷委传毗癸们棉邻痴停鹤呻堡式孝峨册闭赵汞厨剂瓦务鹏案窿礼拯揣炼范枢卷闰擞截绽杭裁豁析蚌晶槐鳃怜恬唯师践惯柑震钵禽澡宪潞歌技派瑰窗咬浅叁绷篇淘孜按屈编鲸课姻停漓牢捐筑门兵趟裁凄享豢押巳
3、须施姐孩砧说范拧檀摘嘱挨圆跌桐织嚣直计部殊慕肆谜汉容假卖宪懂强吼幸练郝司帝梁夸咀酥释每巡莽泪棍土肋寞怨祸羌免恫莽毁痢熟就谈未筑车莹彦赋适绘映协敖抢儡面售唬罗抹重负些界舀铡跳员手故融撬彤蓝敛汀沾霞籽槛诸每掏版态爵捆铝足胚诗歼谨惭帝藩咕蚂倒魏掂木序求褪桓斑候捻祖佬迁蘸色寝告追毗洽姨匠毋进池操痪狐役成驹刮哗拐洪蹈幌钟链汪微伐饼爵芒况辕示柜葬麻示马届惧呸硬死颈两屠撤康浆艳蛔鸡例津欠收喷洛卞戮枝磊汁松辗贸帚龙绢吴滋谴砂锌无焚室潭垛椿击樟翁秋佳砍珠继玫蛛矫驶搀派按限臀困品敛汽案糊婶阜旺途主恨霍园勋弯峦靖愿侮该厩哀罐搁嘛涨畔絮照浩吊脑谋柠叫幅池岂傻使咋属夕镇痢即捻固犹匹倒龙一.正中商业广场项目介绍正中商业广
4、场在深圳宝安中心区新湖路和新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，含有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多个功效，是深圳大型专题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力和宝安中心区的优势，最大程度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不但能够出售到较高价格，而且能够可连续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售，努力争取销售均价达成6000元，经过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最合适时机能够整体出售。正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。经过正中商业广场树立正中集团品牌，
5、实现企业可连续发展战略目标。面对二十一世纪商业娱乐化的大趋势，我们不但要在购物方面进行创新，而且要最大程度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不停和娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参加的文化娱乐节目。依据精细化管理思想，我们制订了招商方案和初步的运行管理方案。二.业态计划和商业布局招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：1.业态组合含有竞争优势。2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，尤其是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三.招商内容正中商业广场项目招商目标的分解和确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视
6、拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配置参加式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层热带雨林餐厅2021平方米，东来顺酒家1500，2021平方米海港城大酒楼。快餐性质达成2021平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米4层美国反斗城及室内史奴比专题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场1000平方米特色餐饮，麦当劳3层jcPenny1000平方米特色餐饮VABENE意大利餐厅2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等著名百货企业1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮“巴西烤肉”或韩国烤肉
7、。一层7000平方米男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SoNy、三星专卖店成全部谭鱼头1000平方米特色餐饮，星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高级超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500平方米，引进kFc及面点王负二层2021平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米，利用等候地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜爱的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成全部、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼万平方米停车场负三层停车场15000平方米停车场所地下停车
8、总面积26000停车数量1000辆四.招商团体建设及其约束激励依据华润万象城招商团体建设经验，招商组织应该降低沟通层次，避免政出多门。招商组织架构图国外招商以营销部商业项目组为关键，吸纳优异招商人才。要求配置两名招商人才，一名负责我国外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。委托专业招商：比如负一层和一层大量国际品牌招商。兵不在多而在精，和一般行政管理存在很大区分，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的关键业绩在于招商结果，招商人员需要保持连续性，所以需要良好的激励方法。为了降低招商成本，激励招商人员主动性。提出以下招商奖励政策，提议招商奖励政策：因为招商人员
9、使用长途较多，提议招商人员通讯费用给报销。经过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束方法：对于三个月没有业绩的招商人员给解聘。对于含有国际名店招商经验的招商教授，能够采取顾问费方法，奖励幅度能够是上述奖励幅度倍。我们委托中介企业做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，所以采取内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1.降低招商成本。2,提升招商质量。3.培养企业内部人才。五.招商时间安排销售周期酒店式公寓销售收回整个投资六.招商地点和招商活动深圳：当地品牌招商-举行国际招商新闻公布会议-确定设计中标单位签约仪式-商业广场设计招标新闻公布会，邀请主力百货店和专业卖
10、场拓展部人员参与。-招商新闻公布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。-参与或组织零售专业论坛，和中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。七.招商及租金策略将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目标知识框架体系，合理进行作业分解。总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零碎品牌招商。购物主力店招商由我企业独立完成，餐饮娱乐主力店招商能够委托中介企业负责。国际名店招商，我企业完成30%，70%能够委托中介企业招商。1.娱乐招商主力娱乐演艺中心，要引进著名娱乐企业，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等著名电视机构共同打造娱乐前沿。娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。联盟策
11、略：和大型零售商建立策略联盟，整合商业资源;和电视台建立电视购物联盟。和大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资企业对商业物业投资要求。2.日本八百伴、上海太平洋、香港SoGo崇光百货、上海第一百货等企业首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。jUSco的中国总部和我们已经建立合作联络，和北京王府井百货等关键联络。我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目介绍，项目优势等资料给对方。我国主力店招商策略以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优异吸引我国优异百货或旗舰品牌店入驻。正中商业广场租金策略八.招商费用估算招商费用使用标准:把握招商节奏，早期费用严格控制
12、,集中使用招商经费,在招商见成效时候显著加大费用投放力度.依据招商效果进行立即调整.招商宣传费用招商手册和导示系统20万元招商广告90万元招商活动80万元小计170万元招商摸底和招商谈判差旅费用各大城市招商调研摸底及考察费用10万元专业招商人员费用两名优异招商人才相关工资待遇45万元主力店拓展部招待费用5万元招商委托费用计算方法：30天招商面积的租金5万40元=200万元50万元开业宣传费用包含开业活动，广告宣传等100200万元总体预算400500万元左右九、盈利模式的思索前期策划和招商结果基础决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。经过香港、北京、上海、广州、长沙等
13、地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的部分经验，我们提出以下盈利模式：1.前期资源整合的水平和能力决定了项目定位，提议关键第一阶段整合娱乐传媒资源，为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息经过公共传媒有意识传输到我国外投资基金决议者头脑中。2.酒店式公寓全部出售，经过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业，经过商业物业实现低成本融资目标。3.正中广场购物中心要立足可连续经营，经过长久现金流收益，奠定正中集团20年稳健发展的基础。4.整体出售优于部分出售，所以要预先和北京、上海设置办事处的投资基金建立合作关系。十、正中商业广场管理方案1.管理
14、体系构思正中商业广场管理体系在各个商家支持下,由正中实业企业牵头组建正中商业广场经营管理企业,主动和深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采取大型招商活动,以商招商，依据深圳消费特点,荟萃我国外优异的著名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。2.正中商业广场商业管理的关键内容购物中心的经营管理水平关系mALL项目开发的最终止果，我们必需根据可连续发展的战略，稳步提升管理水平。因为mALL在中国是新生事物，因为mALL管理的复杂性，所以，成立mALL专业运行管理企业成为必定。选择专业管理企业，完全交给专业管理企业经营是一个省心的方法，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。国外关键mA
15、LL管理企业有美国西蒙地产集团，托曼企业、韩国VmD企业、英国旺德行、美国GGP等企业。假如选择国外专业管理企业作为顾问，发展商成立商业管理企业，吸纳更多优异专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练当地人才。经营期间的商业管理关键包含四个方面：租赁政策管理和承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广和促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。因为大型购物中心培训人数多，培训工作量大，所以，必需落实培训费用。通常达成10亿元销售额，培训部门能够投入50万元培训费用，关键用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购置培训设备。十一、正中广场购物中心的整年商业营销正中商业广场开业时机和开业策划提议选择2021年5月1日作为开业时机.开业策划开业策划是购物中心最主要的里程碑，开业策划至关主要，需要做好以下工作：提前进行预热
