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1、房地产开发成本控制摘要：本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析，来探讨房地产开发的成本控制方法，从而提高项目的利润。关键词：房地产开发 成本控制房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重
2、要法宝。 1房地产开发成本控制的概述1.1房地产开发成本控制概念的界定成本控制是指在成本形成过程中，根据事先制定的成本目标，对企业日常发生的各项生产经营活动按照一定的原则，采用专门的控制方法，进行指导、调节、限制和监督。本着增产节约、杜绝铺张浪费、讲究经济效益的原则，将各项生产费用控制在原来所规定的标准和预算之内。如果发生偏差或问题，应及时进行分析研究，查明原因，并及时采取有效措施，不断降低成本，以保证实现规定的成本目标。广义的成本控制，指成本的事前、事中、事后控制，其实质是成本管理，而狭义的成本控制，仅指事后控制。本文探讨的是广义上的成本控制。1.2房地产开发成本控制的原则1.2.1全面性原
3、则。全面性成本控制要求对生产经营全过程的全部生产要素进行控制。全面的涵义有三层：一是全过程的成本控制;二是全部费用要素的控制:三是全员参预的成本控制。1.2.2例外管理的原则。“例外管理”是西方国家在企业经营管理上要求人们把注意力放到不正常的、关键性问题上的一种管理方法。特别是在对成本指标日常控制的诸多方面，确定 “例外”的标准通常有重要性、一贯性、可控性和特殊性。1.2.3目标管理的原则。成本控制是目标管理的一项重要内容，必须以目标成本为依据，对企业的各项成本开支进行严格地限制、监督和指导，力求做到以最少的成本开支，获得最佳的经济效益。目标管理是企业把既定的目标和任务具体化，并据以对企业的人
4、力、物力、财力、以及生产经营管理工作的各个方面进行的一种民主的、科学的管理方法。制定目标成本应该使企业在平均先进定额的基础上，既要考虑本企业的内部条件(如现有设备情况、生产能力、技术水平、以及历史成本资料等)，又要考虑企业所处的外部环境(如市场供需情况、国家的财经改革，以及国内同行业同类产品的信息等)。采用价值工程、量本利分析、以及最佳质量成本决策等专门方法，制订出企业最佳的目标成本。1.2.4整体性原则。成本控制整体性原则也含有两层意思:一是成本控制各子系统应当合理协调、统一起来，获得任何子系统在孤立状态中所不能达到的综合控制效益;二是成本控制系统置身于企业经营管理总系统中，作为一个子系统存
5、在，在确保经营管理总系统达到最佳综合效果的前提下，求得自身的合理。成本最优控制不仅在于成本控制系统本身的完善程度，也在于它与其他管理系统的充分协调和共同努力。1.2.5系统性原则。现代成本控制普遍采用分级控制、职责分担的组织方法，即将目标成本按成本发生地和责任归属等标准分解落实到各职能部门和各级管理层次，形成按层次划分的垂直系统和按职能划分的水平分系统。各部门单位对归属自己的可控部分实施归口分级管理。1.2.6责权利相结合的原则。成本控制的责权利原则是指成本控制要真正发挥作用，必须严格按照经济责任制要求，贯彻责权利结合原则权是指赋予控制主体在规定范围内决定费用开支与否以及开支多少的权力，使其能
6、够控制:责是赋予成本控制主体控制责任成本的责任，使其有控制成本的外在压力：利是定期考核评价控制主体的控制业绩，以决定奖惩，这提供了控制主体实施控制的内在动力，责与利共同构成控制的激励机制。1.2.7成本-效益原则。有人指出：“挑选各种制度或会计方法的主要标准是:看这种选择对花费一定成本来完成管理目标方面能起多大作用”，用成本-效益原则来考虑企业的成本控制系统，就是要求系统的功能效益超过建立和完善系统的耗费。2房地产开发成本控制的意义成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。 我国房地产市场存量过大，其
7、中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。 房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经
8、营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿（如国土资源部第11号、21号、71号令等），对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。 随着加入WTO后房
9、地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。 房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间
10、、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。3房地产开发成本构成3.1土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。3.2前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。3.3建筑安装工程费建筑安装工
11、程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。3.4市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，
12、我国一般在20%30%左右。3.5管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。3.6贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。3.7税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值
13、税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。3.8其他费用4房地产开发成本控制的措施房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。 4.1前期调研 在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研
14、工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来
15、，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。 4.2设计阶段 降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面： 4.2.1实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当
16、高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。 4.2.2加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过。要通过技术与相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据
