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1、第二部分 写字楼租赁市场调查报告第一章 写字楼分类及中水电国际大厦的级别确定写字楼按照照项目设计的软硬件方方面包括括楼宇外观设设计、内外公共共装修标标准是否否具有超超前性，是是否达到5A级写写字楼水平，可可以将写写字楼划分为顶级级、甲级、乙级、丙级等不同同等级的写字楼，5A具具体指楼楼宇自动化系统(BAA)，通通讯自动化系统(CAA)，保保安自动动化系统(SAA)，消消防自动动化系统(FAA)，办办公自动化系统(OAA)；设设备设施施如电梯等候候时间、中中央空调调管式数量、停停车位数量、配配套服务务设施（电力负荷、绿化、夜夜间照明）等等方面是是否与世界甲甲级写字楼水平同同步；软软件方面面主要指
2、指物业管理服服务是否达到星级酒店标准。顶级写字楼楼：除上述述软硬件标准完全全达标外，与甲级写字楼最大的的区别在于于其商圈圈的代表表性和标标志性及及对商圈的的辐射力、影影响力，比比较典型的的代表有有：嘉里里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。甲级写字楼楼：硬件方方面外观观设计、内外公共共装修标标准相当于四星星级酒店，达达到5A级写写字楼水平，设设备设施施基本与与世界同同步，如如电梯等候候时间小于于40秒秒，中央央空调为为四管式式；软件方面面物业管理服服务水准达到三星星级酒店以以上标准。比比较典型的的代表有有：国际际企业大厦、中中关村大厦厦、恒基基中心、招招商局大大
3、厦等。乙级写字楼楼：硬件方方面外观观设计、内外公共共装修标标准与甲级写字楼相比较差，部部分达到5A级写写字楼水平，设设备设施施以合资资品牌为主，如如电梯等候候时间大于于40秒秒，中央央空调为为两管式式；软件方面面物业管理服服务未达到星级酒店的的标准。比比较典型代代表有：海龙大厦、京京广商务务楼、海海淀新技技术大厦、理理工科技技大厦、和和乔大厦、翠翠微大厦厦等。丙级写字楼楼：硬件方方面外观观设计、内外公共共装修标标准为普通材材料，基基本的通通讯设施及及办公服务，设备设设施基本本为国产产电梯、分分体空调调等；软件方面面为传统统的物业管理服服务。已旧楼楼改造和和酒店改改造的项项目居多多，市场场上最为
4、多见。根据以上分分类，根根据中水水电国际际大厦建建筑标准准及相关关配套设设施，属属于甲级级写字楼楼。第二章 目前甲甲级写字字楼租赁赁市场环环境分析析一、北京甲甲级写字字楼年度度新增供供应量、年年度净吸吸纳量以以及空置置率的走走势下图中所表表示的是是19997年至至今的北北京甲级级写字楼楼年度新新增供应应量、年年度净吸吸纳量以以及空置置率的走走势。吸吸纳量是是指一定定期限内内销售和和出租办办公楼的的数量之之和，单单位为建建筑面积积或套数数（本报报告采用用数据均均为建筑筑面积值值）。可可以看出出，20000年年之前，市市场供给给大于需需求，空空置率较较高，达达到300%左右右；20000年年，由于
5、于净吸纳纳量大幅幅增加，导导致甲级级写字楼楼空置率率大幅下下降，达达到5.3%的的低位；从20001年年到20005年年，逐年年的供大大于求，空空置率逐逐渐小幅幅上升；从20006年年开始，由由于供小小于求，空空置率有有小幅下下降，到到20007年为为8.77%；由由于宏观观经济的的影响，220088年净吸吸纳量小小于新增增供应，空空置率开开始上升升达到113.66%。至至于近期期市场的的走向，需需要结合合宏观经经济走势势，从写写字楼的的需求和和供给两两个方面面进行分分析。二、需求态态势：（一）概述述受金融海啸啸影响，造造成全球球金融危危机，使使得全球球市场经济济停滞。金金融、汽汽车、房房地产
6、深深受其影影响，各企业业出于对对全球经经济长期期低迷的的忧虑，全全球写字字楼租赁赁市场需求求缩减，市市场由于于写字楼楼空间供供过于求求，加上上公司采采取更具具弹性的的工作模模式，以以致办公公空间需需求锐减减，随之之租金应应势走低低。金融海啸逼逼使一些些海外金金融机构构及跨国国公司收收缩在华华业务，但但是中国国于去年年底宣布布4万亿亿元经济济刺激计计划等积积极的财财政政策策和宽松松的货币币政策的的刺激下下，中国国经济已已经摆脱脱了去年年12月月到今年年年初之之间所形形成的底底部，经经济开始始企稳回回升。但但我们认认为经济济回升的的基础还还不够稳稳固，特特别是国国际经济济走势还还不明朗朗，外部部需
7、求下下降，我我国经济济发展的的外部环环境仍然然十分严严峻。中中国经济济要有一一个一定定时间的的调整期期。由于和全国国以及全全球经济济走势密密切相关关，北京京写字楼楼市场的的需求在在近期不不会很快快活跃起起来。220099年甲级级写字楼楼的吸纳纳量较008年将将有较大大幅度的的下滑，而而随着中中国和全全球经济济开始走走向复苏苏，20010年年甲级写写字楼的的吸纳量量会有小小幅回升升。但是是中国经经济复苏苏还存在在一定的的不确定定性，暂暂时很难难回到006、007年的的高增长长，且全全球经济济复苏也也会比较较乏力。由由于这些些不利因因素，甲甲级写字字楼的吸吸纳量在在近2年年很难回回升到006年和和
8、07年年的高水水平，220100年预计计吸纳量量会在330万平平方米左左右，未未来2到到3年回回升势头头也会比比较缓慢慢。 （二）具体体现状1） 甲级级写字楼楼降价成成风。受全球球经济下下滑影响响，不少少企业停停租或缩缩减写字字楼面积积，写字字楼市场场的租赁赁活跃度度有所下下降，北北京、上上海等主主要城市市优质写写字楼租租金水平平的高达达8%左左右下跌跌空间。目目前，一一些甲级级写字楼楼受到客客户减少少的压力力，在销销售总量量减少的的背景下下，已有有部分项项目开始始进行降降价促销销。20009年年迫于资资金与市市场的双双重压力力，已销销项目进进行折扣扣促销，新新开项目目低价入入市是市市场的主主
9、流策略略。2）空置率率逼近些些年历史史最高位位。3）客户停停止扩租租计划 全球金金融危机机对本地地经济产产生的负负面影响响蔓延更更深，许许多跨国国公司不不得不改改变他们们的扩张张计划。这这些传统统的写字字楼租户户通过搁搁置、推推迟甚至至取消它它们原定定在季内内的写字字楼扩张张或搬迁迁计划，以以期削减减其营运运成本，尤尤其是在在企业房房地产费费用方面面。 这这种趋势势，促使使20009年的的市场竞竞争主要要集中在在对客户户资源的的竞争。由由此而形形成围绕绕客户服服务的竞竞争新特特征，即即客户议议价能力力进一步步增强，谈谈判难度度更大。 3）经济危危机造成成各企业业按照新新的指导导意见，将将会更加
10、加关注人人均办公公面积与与办公成成本，因因此，一一些企业业将会向向更加适适应与更更加实用用的区域域转移。4）城市中中心的交交通瓶颈颈，使部部分企业业会考虑虑向外疏疏散。从从目前CCBD典典型的交交通现况况和未来来两大电电视台入入住，会会形成CCBD核核心区巨巨大的交交通压力力，因此此，会有有一些的的企业外外迁，首选置置业在交交通更加加便利的的区域寻寻找。5）现有形形成的新新商圈会会有一定定的竞争争力北京京百子湾湾等商圈圈在未来来会形成成对CBBD客户户的分流流。三、供应态态势：（一）20002-20008年年北京甲甲级写字字楼历年年供应量量比较表表 单位：万平平方米 2002年年280万平平方
11、米2003年年331.11万平方方米2004年年358万平平方米2005年年485.77万平方方米2006年年352.99万平方方米2007年年378.44万平方方米2008年年412.228万平平方米北京甲级写写字楼市市场历年年情况（二）20009年年后北京甲甲级写字字楼历年年供应量量比较表表 2009年年甲级写写字楼的的新增供供应量还还将保持持高位，220100年会有有较大幅幅度下降降，20011年年大致会会与20010年年持平。随随着中国国经济和和全球经经济的复复苏，北北京甲级级写字楼楼的年新新增供应应预计会会在20012年年有大幅幅度的上上升，大大约会回回到20007年年的水平平。 二
12、、结论 （一）北北京写字字楼市场场在今明明年之前前供需格格局很难难改变，租租金、空空置率等等指标难难有大的的起色 20009年甲甲级写字字楼的吸吸纳量将将有较大大幅度的的下滑，而而随着中中国和全全球经济济开始走走向复苏苏，20010年年甲级写写字楼的的吸纳量量会有小小幅回升升。但是是，正像像我们前前面所认认为的，中中国经济济复苏的的不确定定性比较较大，暂暂时很难难回到006、007年的的高增长长，根据据这些不不利因素素，甲级级写字楼楼的吸纳纳量在近近几年很很难回升升到066年和007年的的高水平平，20010年年预计吸吸纳量会会在300万平方方米左右右，未来来2到33年回升升势头也也会比较较缓
13、慢。（二）未来展展望-随着着宏观经经济的复复苏，北北京写字字楼市场场未来前前景看好好 虽然近近期境况况仍不乐乐观，但但我们仍仍看好未未来北京京写字楼楼市场的的发展前前景。从从经济基基本面来来讲，北北京写字字楼的需需求潜力力巨大。从从总的经经济形势势来讲，中中国经济济不仅自自身有巨巨大的潜潜力，未未来在全全球经济济中的重重要性也也必然越越来越大大。不仅仅国内企企业会有有长足的的发展，跨跨国公司司也会调调整全球球战略，加加大对中中国的投投入。北北京作为为中国的的首都，是是很多国国内大型型企业的的总部所所在地，而而跨国公公司在进进入中国国时很多多也会将将国内总总部设在在北京。为为迎接这这一发展展趋势
14、，北北京市政政府为推推出的一一系列政政策。为为鼓励跨跨国公司司在京设设立地区区总部， 20009年55月211日北京京市政府府重新印印发关关于鼓励励跨国公公司在京京设立地地区总部部的若干干规定，并并于6月月24日日，出台台关于于鼓励跨跨国公司司在京设设立地区区总部的的若干规规定实施施办法。实实施办法法在对对跨国公公司在京京设立总总部进行行补贴与与奖励、人人才引进进及奖励励和人才才流动等等方面做做出了新新的规定定。此外外，朝阳阳区发布布补充办办法等等多种政政策，吸吸引金融融企业入入驻，同同时设置置亿元专专项资金金，对入入驻该区区的金融融机构提提供租金金补贴、高高管退税税等补贴贴支持。 虽然这些政
15、政策短期期内对写写字楼市市场走出出困境帮帮助不大大，但为为其更长长时间的的发展提提供了动动力。写写字楼由由于投资资面积大大，资产产流动性性小，投投资回报报稳定，主主要吸引引长期性性投资需需求，受受经济基基本面的的影响明明显。区区域性的的政策无无法改变变整个写写字楼市市场的需需求状况况，而发发放财政政补贴对对大规模模投资来来说其实实微乎其其微。但但是随着着全球经经济的复复苏，尤尤其中国国经济的的率先复复苏，部部分跨国国公司开开始调整整全球战战略，将将中国市市场地位位提高，政政府出台台的这些些政策对对未来北北京写字字楼市场场必将产产生良好好的影响响 。从长期来看看，北京京作为国国际大都都市，奥奥运会后后其在世世界经济济领域的的知名度度将更进进一步得得到提升升，同时时伴随着着北京市市第三产产业增加加值的稳稳步提升升、市场场开放程程度的提提高，外外国资金金将更多多投资进进来，我我们相信信未来北北京写字字楼租赁赁市场，将将会很快快恢复到到平稳增增长的态态势，租租金和入入住率都都将会有有一定程程度的提提升。他他们将会会维持并并提高北北京写字字楼的价价格水平平。第三章 本本案目前前市场环环境、竞竞争个案案分析一、区域写写字楼市市场基本本状况2009年年5月以以来，CCBD区区域无疑疑是北京京楼市的的热点中中心。北北京市政政府已经经批准CCBD东东扩
