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2、一、环境分析：在福州市的城市规划中，五四北段被规划为“以保护生态环境为前提，以建设生态新区为目标，具有21世纪城市概念的生态新城”。五四北板块无工业、无污染，自然生态指标名列前茅，特别适合居住，加之各项配套的逐步跟进，其前景价值正在被逐步释放。加上福州大城市规划以及贵新隧道的开通，将打通福州的北大门，形成北福州中央生活区的区域格局。形容五四北板块，万科总会被当做一个引子。从去年拍完那块地后，五四北的价值第一次被大规模的发现并释放。进而，五四北板块成了福州最炙手可热的板块之一。届时，五四北板块的发展潜力将得到更大幅度的提升。这里是五四路的延伸，离华林路省政府与五四北路中央商务区的距离仅几分钟车程
3、。整个福州楼市板块前景的判断来看，从地段、交通、自然环境、城市配套，五四北都是较好的。这里有山有湖有公园，自然宜居条件很充裕。五四北板块的潜力已经逐步得到体现，“后花园”美誉实至名归。“北纬25N”处于五四北后花园观音峰，总占地20万平方米。地理位置优越,环境幽雅，可俯视福州全城。是目前福州市区地势最高，景观视野最好，原生态环境最佳的半坡纯别墅区。也是最没有工业污染的优质生活区域。项目距二环路5公里，离市中心省政府8公里。周边道路与未来城市北三环相连。快速连接到五四路CBD。二、产品分析总体指标：占地300亩；总建20万平方米；容积率：0.35；建筑密度：15.9%； 绿化率60%；规划310
4、户；产品形态：现代新古典建 同种形态的产品：建发领域具体户型还未公示景观设计：结合福建地域特色闽商文化，北纬25N在景观中构筑了福建五条主要河流：闽溪，九龙溪，晋溪，汀溪，交溪，建设了渔船小品，田圆风情，情调茶园，情趣钓鱼台，养身中药园等闽商主题风情园林。北纬25N，建筑群体以整体倾斜25度的网格朝向东南，顺应山势形成不同标高，使自然与景观产生步移景异的变化和丰富的空间感受。住在南偏东25度，可让视野范围最大化，可充分获得无遮挡的视觉享受。建筑材料：高效保温节能外墙产品环保节能门窗产品屋面保温产品环保耐久的油漆涂料产品国外进口品牌实木入户门产品国外进口品牌入户门锁国外进口品牌陶瓷、墙地面砖产品
5、国外进口品牌智慧家居系统集成产品国外进口品牌多层次全智能管理控制产品三表远程抄报系统智能灯光控制项目配套：生活配套：根据福州市规划，在十一五期间福州将以五四北新区为中心打造一个集体休闲、购物、娱乐为一体的新店区商贸区。总占地为17亩为福州最大的永辉超市。续永辉后希尔顿也将于近期入拄五四北，周边现有小金星幼儿园、秀山中、小学、福州七中。五四北新区还将配套一所小学，一所中学和三所幼儿园。项目西南角主路口设有幼儿园。设区主路口设有7000平方米的商务和休闲双会馆。商务会馆设置会议厅、咖啡厅、多个综合接待会厅、中、西餐厅、酒吧、24小时社区超市。休闲会馆设置了健身房、泳池、桑拿水疗、茶室棋牌室等。三、
6、销售分析项目接待点设在五星级世纪金源大饭店1F，首先这个选址就已明确了产品的定位。接待点分两个区域，一个沙盘展示区和一个客户接待区。沙盘示意的座落分布，栋距超大，森林覆盖率相当密集，示意表达过于失真，并不能作为选房依据。在场的销售人员共4名，态度亲切，待人热情。四、客源分析 八县的客源以连江为主，因地理优势及贵新隧道的修建，五四北这一版块，成为了连江客户的重点关注对向。项目以闽商回归线为广告语，重点针对归国华侨。牢牢抓住了闽商客户群的心理，马上在华侨闽商客户群中造成广为关注的话题。由于地处五四北，离二环路仅5公里，意向在此置业的客户有部份当成第一居所。以投资度假的客户占据比例较大，其次为改善居
7、住品质。大部份客群的年龄层在40-50左右。以私营业主居多。五、发展商分析福建心家泊地产开发有限公司由两大知名港资集团香港华南企业集团与香港美新集团联合投资，拥有雄厚的房地产开发实力。是福建是大地产品牌公司之一。公司成立于2004年2月，其前身为福州知名科技楼盘“心家泊”项目开发商福建龙净置业有限公司，是福州乃至福建地区颇具知名度的房地产运营商。六、利多信息1、自然生态环境优越，拥有半山和溪流等天生资源。2、可以定制的别墅，包括风水、私家花园、户型、智能化、装修，可根据客户的需求进行定制个性别墅。3、独特的景观设计，栋与栋高低落差，不影响视野。4、户户标配电梯，体现豪宅标准。5、离市中心线路较
8、近。6、社区内配有水景，生动景观效果。7、现代建筑风格，内部户型较好设计。8、准现房销售。七、利空信息1、周边道路系统较不完善。2、五四北区域一直存在内涝问题。3、开盘时间一推再推，打击购房者信心。4、会所配套，没有一个很明确的方案。5、购物生活，都须驾车。6、开发商第一次做别墅产品。碧水琴湾二期环境分析碧水琴湾位于烟波浩渺的乌龙江畔，拥有得天独厚的2000米一线江景。该项目社区内更规划有近百米水景，让居住环境充满了自然的阳光、空气、美景。碧水琴湾总占地158亩，规划沿江豪华独栋、联排别墅、小高层等多元化产品形态组成的现代水生态养生别墅社区。社区内有双会所、大型奥林匹克体育馆、室内羽毛球场、乒
9、乓球馆、标准泳道室内泳池、健身俱乐部、露天网球场等配套设施，充分做到将健康、养生融入生活的每一个细节。产品分析碧水琴湾位于烟波浩渺的乌龙江畔，拥有得天独厚的2000米一线江景。该项目社区内更规划有近百米水景，让居住环境充满了自然的阳光、空气、美景。此外，碧水琴湾的建筑品质也是值得称道的，江岸防洪工程历经2005年7次洪峰坚不可摧。 二期目前推出的是联排别墅。地下室楼高2.5米，面积约55平方米，地下室面积有办产权，却免物业费，半地下室有阳光玻璃顶光线很好。客厅调高4.5米,客厅和餐厅错落有致。楼层含地下室共3层半，花园较小，亲地性欠佳，一户有一个车位，总体建筑风格采用简约现代风格。价格分析53
10、55元/起， 5月1日到5月3日下定购房，均优惠3万元，二期联排别墅156200万/套，均价165万/套，按揭9.8折。（价位比同期推出的别墅区便宜10%）。销售分析售楼部位于一期会所中，采用简约现代风格。现场气氛一般，销售人员接待热情，销售能力佳。一期已全部售完，二期130套五一期间推出。客源分析来访客人以及已成交客户群，主要来源于大学城老师、机关单位、公文员、白领等媒体分析主要是：海都报，987电台，户外广告牌，车体广告，电视媒体等。开发商分析福州迎鑫地产有限公司，是一家外资企业；企业规模有1000多人员组成；所属房地产行业包括（物业和中介），公司所在地位于福建福州。福建迎鑫房地产开发有限
11、公司系美国迎鑫投资公司独家出资,经福州市工商行政管理局注册设立的法人有限责任公司。福建迎鑫房地产开发有限公司作为新成长起来专注于开发经营房地产领域的企业，将格守信誉，铸造品牌。利多利空分析利：1.碧水琴湾位于烟波浩渺的乌龙江畔，拥有得天独厚的2000米一线江景。该项目社区内更规划有近百米水景，让居住环境充满了自然的阳光、空气、美景。户户能够观江，一线江景。2. 社区内有双会所、大型奥林匹克体育馆、室内羽毛球场、乒乓球馆、标准泳道室内泳池、健身俱乐部、露天网球场等配套设施，充分做到将健康、养生融入生活的每一个细节。生活娱乐配套齐全。3.有20几种户型，可供客户挑选。4.地处大学城处人文环境中，有
12、较强的文化底蕴。周边都是别墅区，形成福州最大的别墅集中点。5.户型佳，面积大。6.价格与同期推出的别墅区相比之下，便宜10%。7.现房销售。弊：交通目前不够便捷，到达项目要途径极差的村道，让人感觉安全性不够。产品花园较小，亲地性不佳。车辆停放配比不够.开发商第一次开发，经验不足。翠湖山庄二期（云顶）一、 环境分析大环境：翠湖山庄期云顶坐落于859公顷福建省首家国家级森林公园、全国十大森林公园的后山南侧，西侧与千顷原生湖泊毗邻，周边环境皆为原生天然，空气质量常年保持一级水平。建于北峰半山的一片原始树林边，利用这里自然的坡地，依山势而建。园区内的自然水系、原生的树木和植被，共同营造出一种自然的贵族
13、部落生活氛围，以充分释放别墅的自然与田园的原始韵味。 小环境：【社区原生树林】随处可见的原生态树木，上万株榕树、橄榄树、玉兰树、桂花树等本土原生树种。天然水域-翠湖（八一水库）、【1000 m2游泳池】、【社区直饮水】、自北峰山脉的天然矿泉水。翠湖山庄期和期交界处，是一个占地一亩的人工湖，造价300万人民币，相当于一栋别墅的售价。周边配套：周边生活配套设施相对不成熟交通状况：只有 947路可直达二产品分析在翠湖山庄期云顶别墅的规划过程中，150亩的土地上，坚持只盖100栋，并且主要以独栋别墅为主、双拼别墅为辅，面积为200平方米至600平方米不等，以提高别墅的档次，实现栋栋有庭院，户户观山、观
14、湖的景观。0.35%的超低容积率，16.9%的建筑密度，让每栋别墅都有自己的超大私家花园；在区内规划上，依山势而建，尽可能地保留珍贵的原生树种，树龄从几十年到上百年的原生树，项目结合原有地形地貌规划,依半山之势而建。小区百栋别墅面积多在266613之间，带有12个独立拥有室内停车库。翠湖山庄期云顶结合一期的立面造型，将柱廊、山花、优美的檐口线条结合在一起，形成饱满的西洋风格住宅。周边配套：周边结合休闲小路布置，亲水平台，生态小桥等，与主入口绿化带形成小区的主景观。中部和北部保留原有景观植被形成小区的区间景观带。通过自由布置的小路将其与小区干道相连，结合精心设计的硬地小广场与庭院小品形成充满情趣
15、的景观带。沿道路边设置线形绿地，结合护坡和挡土墙，更增空间情趣味。内部道路顺应山势呈环形回路，小区环形干道设计宽度为6米，次级干道设计宽度为4米，尽端式道路均设有回车场。公共停车位结合小区绿地，分散在小区的各个方位。机动车停车位户均一个，解决本套住宅自身所需，有效解决来访车辆的停车问题。整个山庄因山而静，因水而动，饱含着大自然的灵气。在保留原生果树的基础上，还引植了大量的四季常青、鲜花常开的植物，形成大森林、主题公园、小花园三个层次相互衬托的大绿化群。二期工程除建造100幢别墅外，还将建造一个面积8000多平方米的综合楼，内设商场、超市、中西餐厅、健身房等各种休闲娱乐服务设施。建材装饰：外墙采用外墙外保湿，高级外墙面砖、文化石、局部外墙涂料；门窗为中空断桥铝合金窗；供电采用双回路供电，三相40A电源接入；市政供水配卡式水表，每户赠送净化系统处理及入户直饮山泉水有线电视
