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1、电话:58677928-8016联系人：邹开虎邮箱：网站:高通智库是一家房地产研究综合服务商，系列房地产研究报告是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。同时，客户如果需要更为深度、详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库房地产营销研究月报 Real Estate Marketing Research 高通智库目 录2012年1月5日 【房地产销售相关政策】212月份房地产相关政策汇总22012年地方限购或明紧暗松3【房企营销动态与重点分析】1012月各地楼盘促销策略监控1012月各地
2、楼盘营销推广活动14长实香港楼盘深圳营销开打“持久战”16深圳地产商频出花招为拉客16深圳楼市增值“回购”力度加码16青岛中南世纪城保值协议能否保值？17东营一楼盘“无理由退房”促销17上海绿地写字楼项目溢价回购、可借鉴17珠海开发商主动差价补偿老业主18合肥开发商推出购房保值协议18惠州大亚湾某楼盘“购房返款“曲线融资18成都部分开发商推“置业保障计划”19重庆华宇集团“无条件退房”促销19银川首推理财式售房模式、三年现金返息18%19海南楼盘推出“保值回购”、超低首付20复地电商推出亿元“助购金”20北京绿地楼盘促销替业主还贷20个月20星河湾上海两项目降价两成、老业主差价补偿20星河湾上
3、海两项目降价促销效果明显21老业主围堵厦门万科售楼处要求退房21广州中小房企项目限时七折优惠促销、回笼资金22南京江宁一楼盘推盘价较前期下调5000元22万科广州房源降幅超20%22杭州德信泊林印象66折开盘23九折“房贷”重现武汉房企为银行贴息23广州亚运城9700起价推盘、跌破万元大关2314城84套房电商单日成交近2亿23海南陵水楼盘合景汀澜海岸3万定金抵20万房款24【典型项目营销研究】24博亚龙湾2011年营销策划推广24天津金泰丽湾项目营销策划32【房企营销策略研究】44北京万科营销标准化计划书44【房地产销售相关政策】 12月份房地产相关政策汇总政策摘要中央政治局：坚持房调不动摇
4、促房价合理回归中央政治局会议强调，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。住建部：优先保证首次购房家庭贷款需求住建部部长姜伟新表示，明年将继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展，要继续落实地方政府对房价调控的责任。将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。发改委：明年将完善首套自住房贷款优惠政策国家发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上指出，培育消费热点方面，明年要完善鼓励节能、节水、环保产品的消费政策及首套自住普通商品住房贷款优惠政
5、策，促进文化、旅游、健身、家政和养老等服务消费，拓宽和开发消费领域。明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品房领域反暴利规定。住建部： 明年加强房调、推进住房信息系统和房产税等住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议发表讲话时表示，2012年住建部将继续坚定不移地加强房地产市场调控。住建部：将消除非户籍购当地商品房制度障碍住建部住房保障司副司长张学勤表示，“鼓励老百姓在市场上购买或者租赁住房解决住房问题，政府要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，营造比较好的市场环境。”明年将完善结构性减税政策、推进房地产税改革试点财政部部长谢旭人表示，明年我国将继续完善结构性减税政策，同时推进税
6、收制度改革。国研中心学者：建议开征房产税和房产利得税中国国务院发展研究中心宏观部研究员张立群撰文称，楼市制度模式建设的重点是弱化住房的投资属性，最重要的是开征房产税和房产利得税。对过多占有住房者征税，对买卖住房获得的利润征税。以此提高过多占有住房的成本，压缩住房买卖的获利空间经济工作会议：加快普通商品住房建设要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展北京暂不试点房产税、明年继续限购但可能适合微调北京市住建委委员王荣武表示，“限购的政策是调控的重要内容，明年要坚持房地产调控市场不动摇，其中包括限购政策的坚持。从目前我们掌握的情况，北京
7、市还没有开展试点的想法。北京市发改委副主任表示，不排除根据形势变化在适当的时机采取微调。北京市房协秘书长陈志建议，在抑制房价过快上涨的同时，调控政策适度微调应包括：将现行1.1倍的首套住房贷款政策适度调整为基准，将外地常住人口现行的五年连续社保或完税证明调为“三年连续”或“累计五年”。上海2012年将继续执行住房限购政策上海继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度。继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展天津将暂停审批酒店式公寓对已办理商品房销售许可手续，开发商须出具承诺，按确认后的房屋用途销售，并在商品房买卖合同中约定西安：关于进一步加强商品房销售
8、管理工作的通知要求销售房源一次性全部公开对外销售，实行“一套一标”，积极推行“一价清”制度合肥：合肥市关于地下室、阳台等建筑面积计算的规定对各类“赠面积”行为作出规定，凡是不符合相关建筑标准要求的阳台、飘窗等均要计入建筑面积，将不能随意赠送哈尔滨市城乡规划条例明确要求对开发商违规建设的商品房不予核发商品房预售许可证，并规定临时建设用地不得擅自改变使用性质中山楼市“限价令”不会延期中山市住建局局长陆德华透露，中山是“限价令”而非“限购令”，政策年底到期之后就将结束，明年是否还会实行限价，要根据中山房地产第一季度的情况而定无锡落户政策放宽元旦起，无锡市户口准入政策调整为：在无锡市购买成套商品住宅（
9、含二手房）、户均建筑面积达70平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。而之前无锡市的购房落户门槛为100平方米。来源：高通智库（返回目录）2012年地方限购或明紧暗松中原地产统计数据显示，截至12月29日，全国正在执行楼市限购的46座城市中，已经明确表态继续执行限购的城市已达32座。而至今尚未明确表态是否继续执行限购的14座城市主要分布在中西部地区。2011年46座城市中有29座执行局部限购。各地“限外”措施松紧不一，长沙、西宁、呼和浩特等市均对相邻城市或省内人士不设“限购”，而且，长沙、西宁、呼和浩特等属于尚未表态是否延续限购的城市。截至2011年12月，执
10、行限购的城市商品住宅成交量均出现不同程度的下滑，限购越严格的城市，成交下挫越为明显。以北京为例，2011年，北京新建商品住宅的成交量同比下滑20，二手住宅实际过户量同比下降42。12月份，北京供应的17个楼盘合计提供住宅4616套，其中签约套数仅为460套，签约率不足10。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生称，“住建部正在考核各个地方政府年度调控目标完成情况。限购是否继续，各地需要根据各自情况综合考量，所以有的城市目前还在犹豫。”一手要“续限”，另一手又指望着被限的房地产能继续生钱，“纠结”，是对地方政府在此时间节点上心态的最好描述。（返回目录）开发商低调“过冬” 调整工期越来越多的开发商认清形
11、势收缩战线，低调“过冬”。调整工期已成为开发商的战略选择。更有个别开发商宣布开拓其他产业，另谋出路。近期，地产商雅居乐停工的传闻四起。雅居乐地产相关人士表示，雅居乐只是部分项目工程进度放缓，主要涉及一些没有交房压力的项目。对目前已达到预售条件或明年才达到预售条件的在售项目或组团稍微放缓工程。“有关调整能确保货量供应充足，同时亦可改善现金流情况”。雅居乐承认已经对部分项目进行降价促销。例如在原有常规折扣的基础上再提供额外的优惠，或一次性付款可以享受一定的折扣优惠等，这些促销活动相当于给予客户10%至15%的优惠。而恒大地产则主动放慢了推盘节奏。源于前10月已经完成全年销售目标。（返回目录）某地产
12、商发购房券代奖金内地一大型地产开发商为应对楼市成交淡静，想出了新的年终奖发放方式，给中高层员工的年终奖不以货币方式发放，改发“房子”，将年终奖冲抵到购房款中，也就是说，所有中高层员工，今年必须用年终奖购买该开发商的房子。该开发商还内部规定，年终奖冲抵房款的总额，不得超过房款的三分之一，员工购房可享8折优惠。如果不通过冲抵购房款的方式领取年终奖，将不会得到现金补偿。不过，一些不想再购房的员工开始寻找买家，把分给自己的房源名额转卖给他人，从而拿到现金。（返回目录）北京楼市部分中小开发商楼盘“半歇业” 截至11月30日，北京年内有179次取得商品期房预售许可证的记录，涉及新盘数量在120个左右，截至
13、12月14日，在这些项目中，有21个项目的成交量不足10套、9个项目的成交量不足20套，此外还有9个项目至今零成交。在二手房市场方面，到11月底，连续5个月零成交的小区已经达到了1000个。售楼处没有人接待、二手门店关闭的情况比比皆是。调查发现，处于“半歇业”的楼盘和长期二手房零成交的小区，均是价格死扛不降的。这些项目也并非热点项目。在低成交的项目中，中小开发商开发的楼盘达到了整体数量的90%以上。（返回目录）北京楼盘促销调查房价实降才能真正促销量调查显示，目前，北京在售对外报价低于85折的典型楼盘共有12个，其中降价后实现热销的项目有8个，包括京贸国际城、领海朗文世家、天时名苑、远洋一方、中
14、粮万科长阳半岛、中弘北京像素、金隅万科城和中建玲珑山，这8个项目在降价后累计共成交住宅2164套，比降价之前增长了184.4%。领海朗文世家降价幅度达12%，相比降价前的9-10月，销售量在11月至今已经增长了418%。据领海朗文世家营销总监温立伟介绍，目前项目已经接近清盘，当初降价的动机也是因为后期多为大户型不好卖。降价后仍然滞销的项目有4个，包括大兴的恒盛小镇藝墅、VITA国际、旭辉御府和通州的润枫领尚。这4个项目降价之后，合计成交住宅80套，对比降价之前的201套，反而减少了60.2%。以恒盛小镇藝墅为例，该项目在9-10月的成交量为37套，但将房价下调8%以后，11月至今仅售出6套。而
15、位于大兴黄村板块的旭辉御府，在5-8月，该楼盘成交数据为108套，但调价14%后，9月至今，该楼盘仅成交65套。旭辉御府目前90平米两居房源起价16800元/平米，尽管比最高时的2.1万元/平米下降了近两成，但与同一板块降价楼盘领海朗文世家14500元/平米的均价相比，降幅还远远不足。（返回目录）北京购房平均年龄两年“长”5岁 据链家地产统计，北京不足30岁的年轻购房者比例正在降低，今年一年间，北京购房年龄在25至29岁的购房者减少了2.5个百分点，而30至39岁购房者占比增加3.3个百分点，间接导致全市平均成交年龄大约为36岁，与2009年的31岁相比，增加了5岁。链家地产首席分析师张月认为，限购中要求“外地人购房须连续5年以上纳税或者社保证明”无形中提高了外地人购房者年龄；而在房价处于高水平，信贷政策紧缩的情况下，低龄购房者能力有限而被迫观望。市场中购房年龄偏低的现象有明显改善。此外，改善性购房者增加也拉升了整体的平
