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1、-*华辰房地产开发*04号地块可行性研究报告二OO八年一月. z.-1、总说明1.1 工程名称*04号地块1.2 工程建立单位及法人工程实施单位：*华辰房地产开发*董事长：陈溪连总经理：蔡丰勇1.3工程实施地点*市经济开发区，距离市中心2.5公里，位于开发区两条主干道的交界(南黎路与相山路南侧)，紧临*市地税局办事中心, 由于地处开发新区,目前只有一条公交线路能到达,一些根本生活配套暂时还需依托城市中心的配套。1.4工程建立期限2021年8月2021年12月1.5工程概述和建立内容（1） 工程总占地面积约为114550平方米，其中商业、办公用地19000平方米；广场用地20000平方米。总建筑
2、面积302610平方米。地上建筑面积257730平方米。（2） 整个小区主要包括小高层公寓、高层公寓、商业办公等多类物业，方案前期规划设计中，局部相关数据暂不确定。（3） 一期、二期主要规划的是小高层公寓和高层公寓，总建筑面积20万平方米;三期主要规划的是办公与商业,总建筑面积57000平方米。（4） 容积率：2.25。（5） 绿化率：35。（6） 车位：居民汽车停车率60%，地面停车率不大于10%。1.6工程公用工程1.6.1供电本工程建立工地电源由*市供电局城市供电电网供给，由建立地附近的高压供电线路引入。用电负荷为14000kWA，增设500kVA施工变压器二台，满足施工顶峰用电。本工程
3、建立期全年耗电量820万kWh。 供水本工程建立工地年用水量200000m3，由*市自来水公司供给，从市政自来水管网引入，供水不成问题。电信本工程委托*市电信部门负责接入现代化程控总机和直拨系统、宽带网络系统。1.7工程投资及资金来源本工程总投资：66000万元资金来源：企业自筹15000万元，占总投资22.73%；银行贷款20000万元，占总投资30.30%；募集资金31000万元，占总投资46.97%1.8效益分析本工程以高标准、高起点建成*地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、办公、商业等综合物业，是当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。作为*地区未来居住中心
4、，*04号地块开发可辐射至烈山、濉溪、等半径5公里的范围。*04号地块开发完成将为当地和附近周边的广阔民众提供居住、生活极大方便。本工程开发增加社会就业2000余人，财政增加税收近1.2亿元，间接的社会经济效益约5亿元。工程和社会经济效益显著。本工程建立完成后，根据预测主要经济效益如下：房产销售收入：89826.5万元利润总额：8973.8利润：投资利润率：投资利税率：财务内部收益率：社会效益本工程以高标准、高起点建成*地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、办公、商业等综合物业，是当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。作为*地区未来居住中心，*04号地块开发可辐射至
5、烈山、濉溪、等半径15公里的范围。*04号地块开发完成将为当地和附近周边的广阔民众提供居住、生活极大方便。本工程开发增加社会就业2000余人，财政增加税收近1.2亿元，间接的社会经济效益约5亿元。工程和社会经济效益显著。2 工程提出的背景和必要性2.1工程提出的背景“房地产是50年的*产业。随着我国经济快速开展，13亿人口的中国正在进展一场人类历史上前所未有的城市化运动，在未来的数十年中，数以亿计的人口将辞别原来的家园，从乡村进入城市。作为城市化主力军的房地产行业将因此获得史无前例的开展机遇。房地产行业在国外已毫无疑问属于传统产业，并诞生了最为冲动人心的财富传奇。在中国，目前也正在以宏阔的浪潮
6、席卷而来，它极大的改变了我们的生活，改变了城市的面貌，也在创造着财富传奇。*为*省9个省辖市之一，现为重要煤城、全国八大煤炭基地之一具有悠久历史的古都相城，北枕相山，南临滩水，是市人民政府所在地，为全市政治、经济、文化的中心。 本工程就是在上述背景下提出的。20074地块开发作为*房产规划中重要内容，对于实现*区域总体规划具有十分重要的意义。2.2工程提出的必要性1符合*总体开展需要：工程地理区位处在相山新区重点开展区块，该区块也是*最主要的房产开发区域，*城市开展以相山作为基点，北靠大山，面南拓展，城市南面边缘地带有多个挖煤形成的塌陷湖，从风水学角度而言是依山傍水*，具有十分的地脉灵气。目前
7、*的城市规划已经到了五马路，市政府也迁移到了四马路，可以预见：以原有一马路和二马路为根底的城市核心根底上，新的城市动力正在形成。五马路周边地产开发势头正旺，商业格局也渐成规模，作为城市副中心、第二动力当之无愧。老城区到了三马路根本上就已经是势力范围的边缘了，新城市的建立由于规模效应和集聚效应肯定具有更强的辐射能力。从城市远期规划中发现，五马路在新城建立中占有十分重要的地位。在未来数年*商品房随着经济开展需求量将会进一步快速上升。因此实施本工程是必要的。2符合城市竞争和人们对居住品质的需要：从国内外城市开展大背景来看，当前我国正处于全面建立小康社会的历史阶段，城市竞争已经进入了“以生活品质论输赢
8、的时代，换句话说，决定城市间资本流、信息流、物质流和人才流等流向的除了地理区位优势和产业根底外，城市的生活品质是至关重要的，它已经成为城市竞争的最重要资本之一。而作为老百姓最为关心的“衣食住行中的重要一员，对生活品质的诉求自然不可能离开“居住。 提升居住品质，不仅满足了百姓的居住需求，也能够完善城市功能，繁荣城市文化，提升城市品牌，*扬城市魅力，极大地提升城市竞争力，进而改善整个城市的生活品质。本工程开发以高标准、高起点建成*相山地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、商业办公楼、休闲广场等多类物业，是当地规模最大、配套最先进、门类最齐全的中高档居住小区，符合当地和附近周边的广阔民众
9、提升居住品质的需要，也符合城市提升竞争力的需要。3符合企业自身开展的需要：本工程实施单位*华辰房地产开发*是*蓬程建立*和*方正房地产开发*联合成立的子公司，公司依托母公司在*、义乌等一线城市的成功开发经历，以敏锐的眼光和卓越的胆识，决定投资*04号地块开发。这符合企业以“集团化、市场化、走出去的开展战略，在更广阔的区域创造更优质的房产，实施品牌拓展。为公司今后开发二、三线城市的房产市场，起了很好的示范作用综上所述，本工程建立依据充分，建立十分必要，是可行的。3房地产市场分析3.1*城市概况*位于华东腹地，是我国东部襟江近海的内陆省份，跨长江、淮河中下游，东连*、*，西接*、*， 南邻*，北靠
10、*。全省东西宽约450公里，南北长约570公 里，总面积13.96万平方公里。*资源条件优越，土地资源、生物资源、水资源和矿产资源等自然资源丰富。近年来，*经济保持持续快速安康开展的良好势头，国内生产总值年均增长8.5%左右，其中三次产业年均分别增长4%、 9%和11%。*市居苏豫皖三省要冲之地、淮海经济区的中心地带，城市辖濉溪县、相山区、杜集区、烈山区，拥有2个省级开发区和33个乡镇，总面积2725平方公里，人口约202万，其中城市人口近80万。*市是国家和*省重要的粮、棉、畜禽、蚕桑等农副产品生产基地，而且周边矿产丰富、品种繁多，其中以煤为最，总储量270亿吨，工业储量80亿吨。依靠这些丰
11、富的矿产资源，*市已逐步开展成为以煤炭、电力、机械、轻纺、化工、建材为支柱产业的新兴能源工业城市。同时，*市也是皖北地区的重要的商贸流通中心，城市交通便捷，已形成了铁路、公路、内河航运为主体的综合交通运输网络，铁路北接陇海线，东连京沪线，西入京九线，6条国道、省道以及京福、连霍*至霍尔果斯、合*至*高速公路穿境而过，内河航运直通*港；周边有*、*、*空港，距*机场仅60公里。3.2*市经济开展水平20世纪50年代末，在国家开采闸河煤田的根底上，*于1960年设市，开场建立城市与开展经济。经过40多年的开发与建立，根本形成了煤炭、电力、纺织、酿酒、建材、冶金、化工等协调开展的工业体系。全市现有工
12、业企业2000多家，其中规模以上工业企业100家。年产原煤3000万吨左右，已居全国第四位，还有许町、涡北、界沟、卧龙等大型矿井正在建立；电力装机容量已近200万千瓦，一电厂8#机、二电厂二期及平山电厂、马桥电厂即将开工，“华东动力之乡将更加名副其实；口子酒年产已达3万吨以上，连续荣获部优、国优和国际金奖；纺织工业综合配套，生产规模和经济效益连续10年居*省同行业首位；电子箔材、生物制药、精细化工、新型建材等也在加速长大变强。产业的开展壮大，已使*成为中国能源基地、农副产品生产基地、纺织品出口基地、箔材加工基地和全国塌陷土地复垦示范区。2005年，*市GDP完成167.6亿元，比上年增长14.
13、6%，为1994年以来农民人均纯收入2640元，分别增长11%和13%，目前在岗职工年平均工资约9512元，年人均消费性支出4668元。全社会固定资产投资完成64亿元，增长25%，其中，根本建立投资27.1亿元，增长46.3%；技术改造投资19.3亿元，增长11%；房地产投资6.9亿元，增长13.8%。在2006年的政府工作报告中，*市今年的经济开展主要预期目标是：地区生产总值增长10%以上，财政总收入增长10%以上，全社会固定资产投资增长25%，社会消费品零售总额增长11%，外贸进出口总额增长10%，城镇居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长6%。在未来的经济开展规划中，*市将以经济
14、构造调整和城市转型为主线，实施大开放、大投入、大工程、大产业开展战略，到2021年，建成年产5000万吨的煤炭基地；装机容量750-800万千瓦的火电基地；年产甲醇200万吨、焦炭200万吨的煤化工基地；年产30万吨电解铝、10万吨板箔材的铝电基地；装机100万纱绽、年产2亿平方米印染布和500万件服装的纺织基地；年产水泥800万吨、陶瓷6000万平方米、高岭土10万吨的建材基地；年产优质白酒10万吨、啤酒20万吨等的农副产品深加工基地；年增加值占GDP总量18%的高新技术产业基地以及淮海经济区重要的商贸物流中心，实现经济总量翻番、尽快建成现代化工业、商贸、旅游城市和百万人口城市。附：2006
15、年*省各市GDP排名表总GDP亿元人均GDP元马*415.0033800*市245.1033000*市1073.023500*市480.0021500*市314.0013500*市180.1012230*市235.0011000*市359.0010720*市275.0010500*市375.008600池州市130.008440*市494.008000*市344.907602*市356.005216亳州市265.005585*市355.005334*市370.0041133工程交通条件和周边市政配套及公用设施情况该工程位于*市经济开发区，距离市中心2.5公里，位于开发区两条主干道的交界(南黎路与相山路南侧)，紧临*市地税局办事中心, 由于地处开发新区,目前只有一条公交线路能到达,一些根本生活配套暂时还需依托城市中心的配套。附工程周边市政配套和公用设施表
