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1、论文编码：RUC-BK-110304-2010200652 中国人民大学本科学生毕业论文集体建设用地使用权流转的制度变迁分析基于河南、广东、浙江等地的流转实践作 者： 杨忠显 学 院： 公共管理学院 专 业： 土地资源管理 年 级： 2010级 学 号： 2010200652 指导老师： 论文成绩： 日 期： 摘要随着工业化和城镇化的加速，集体建设用地使用权的流转的现象越来越普遍，流转需求也在不断增加。但由于国家层面的法律和制度并未明确承认集体建设用地使用权流转的合法性，也未就流转的条件、范围和程序作出明确规定，致使现有的流转市场处于非法无序的状态，并引发了一系列的利益纠纷和矛盾。为规范集体建
2、设用地流转市场的秩序，各地方政府相继出台规章制度和管理办法，试图在现有法律制度框架下引导集体建设用地使用权合理流转。其中发展较为成熟、管理相对成功有河南、广东、浙江三地的流转模式，那么这三地的模式有何成功和失败之处，对其他地区有何借鉴和启示意义，能否从这三种模式总结出相对完善的管理办法？这一些列问题值得探究。本论文在总结国内外关于土地使用权流转研究的基础上，以制度变迁理论、产权理论、和集体建设用使用权流转相关概念和法律为基础，运用制度变迁分析和比较分析的方法，对上述三地的流转模式深度剖析，总结各自的优缺点，试图总结出普遍适用的流转方式、管理办法。并针对集体建设用地流转亟待解决的问题和错综复杂的
3、利益纠葛提出政策完善的路径。关键词：集体建设用地 流转模式 制度变迁 IAbstractWith the acceleration of industrialization and urbanization , the collective construction land use right transfer phenomenon more common, demand is also increasing circulation . However, due to legal and institutional national level does not explicitly rec
4、ognize the collective construction land use right transfer of legitimacy, nor the conditions to make it flow , scope and procedures clearly defined , resulting in the illegal transfer market existing state of disorder , and triggered a series of disputes and conflicts of interest . To regulate the c
5、ollective construction land market order , local governments have issued regulations and management practices, trying to guide the collective construction land use rights in the framework of the existing legal regime proper circulation . Which to develop a more mature and manage the relative success
6、 of Henan, Guangdong, Zhejiang, three circulation pattern , then this pattern of what the three successes and failures , and learn from the rest of what enlightenment , whether from the three mode summed relatively sound management approach ? This is some of the following questions worth exploring .
7、 In this paper summarizes the transfer of land use rights at home and abroad on the basis of research to institutional change theory , theory of property rights , and collective construction associated with the transfer of the right to use the concepts and laws based on the use of institutional chan
8、ge analysis and comparative analysis of the above three of the circulation pattern depth analysis , summarize their advantages and disadvantages , attempts to summarize the universal circulation mode , the management approach. And for the collective construction land problems to be solved and intric
9、ate conflicting interests put forward a sound policy path.Key words: Collective construction land Circulation mode Institutional ChangeIII目录1 绪论11.1 选题背景11.2 研究目的和意义21.3 研究方法和思路32 文献综述和理论基础42.1 文献综述52.1.1 国外土地使用权流转研究综述52.1.2 国内集体建设用地使用权流转研究综述52.2 理论和法律基础82.2.1 制度变迁理论82.2.2 产权理论92.2.3 集体建设用地使用权相关概念和法
10、律基础93 流转模式的制度变迁分析113.1 河南流转模式113.1.1 河南集体建设用地流转现状113.1.2河南省集体建设用地流转特点133.1.3 制度变迁分析143.2 广东流转模式153.2.1.广东模式的特点153.2.2 制度变迁分析163.3 浙江湖州流转模式163.3.1 流转现状和特点173.3.2 制度变迁分析193.4 三种模式的总结分析204 政策完善路径214.1 注重顶层设计，完善国家层面的制度建设214.2 按市场化方向引导和改革集体建设用地流转224.3 划定可行的集体建设用地流转的范围，明确规定集体建设用地流转形式。224.4 切实保护农民的合法权益231
11、绪论1.1 选题背景目前，我国的城镇化已进入一个迅速发展的时期，据2013年国家统计局数据显示，中国城镇化率已达53.7% 数据来源：国家统计局网站，按照国际经验，我国将迎来城镇化加速发展以及由城镇化所带来问题和矛盾集中爆发的经济转型时期。集体建设用地使用权的流转即是城镇化中的一个难以解决问题。在我国现有的土地制度和法律框架下，城镇化和工业化所需的建设用地的增量主要来源于通过征收征用转变为国有土地的集体农用地，但是这一用地模式的弊端已愈演愈烈，一是极低的征地补偿标准和土地权利的全部剥夺引起失地农民的激烈反抗。二是其不可持续性严重凸显，这种用地模式既不能满足城镇化的需求，又因占用大量耕地而威胁到
12、我国的粮食安全。因此盘活存量集体建设用地和利用好增量集体建设用地来满足城镇化和工业化的用地需要便成为一条在理论上必然和可行的道路。但是，现有土地管理法第六十三规定：“除因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这在法律上似乎堵死这一可持续发展的道路，但在现实中，由于与农地收益和被征地补偿款相比，集体建设用地的比较利益日益突出，在巨大的利益诱惑下，不少地区农民不断规避政策，突破法律限制，以出租、转让、抵押等形式流转集体建设用地使用权。在经济较为发达的长三角、珠三角等东部地区，流转的规模和数量已非常巨大，据统计,珠三角地区通
13、过流转方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%, 在广东其他地方,这一比例也超过20%。这一切都对建立城乡统一的建设用地市场提出了迫切要求。2013年10月，党的十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定明确指出：“在符合规划的用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市，同权同价，建设城乡统一的建设用地市场。”虽然类似的国家顶层设计对于农村集体建设用地使用权流转的政策规定和引导出台较晚，但面对集体建设用地非法流转的日益增多以及由此带来的复杂的问题和矛盾，各级地方政府在国土资源部的允许下早已进行了积极的试点试验探索，并出台了
14、一系列相关地方政府规章和指导意见来推广实验区所取得的经验和成效。本文便是在这样的背景下，基于广东、河南、浙江三地所进行的集体建设用地使用权流转的实践来对其中的制度变迁进行理论和实践上的分析，并试图总结出适合各地区实际情况的使用权流转模式和方法方式。1.2 研究目的和意义城乡分割的土地市场是造成我国城乡二元结构的重要因素，而其中建设用地市场的分割更是严重阻碍了农村工业化、城镇化和农业现代化的发展，同时也遏制了城市发展中建设用地需求向农村延伸的势头，从而加剧了城乡二元结构。土地作为生产生活和经济发展中最基本的要素，是其他要素市场得以建立并健康发展的前提，从而成为统筹城乡发展、实现城乡一体化的基础性
15、内容。而要构建城乡统一的建设用地市场，关键是要完善农村集体建设用地使用权的流转，使其从现在的非法隐形状态走向合法有序状态，理清并合理分配流转过程中政府、农民、村集体和用地企业等各方的合法利益，尤其是切实保障农民的长远利益，使农村集体建设用地与国有土地同等入市，同权同价。 在现有的土地管理法律制度框架下，安徽、江苏、广东、浙江、河南等地已经率先进行了积极探索，在集体建设用地灵活流转方面已迈出了坚实步伐，而这些地区所进行的改革或多或少都是围绕着土地制度的创新而展开的，并且形成了各具特色的流转模式和方法，这就为我们提供了从制度变迁的角度来研究分析集体建设用地使用权流转的可能性，通过比较分析各种流转模式制度变迁的难易程度，变迁所带来的社会经济收益，对农民合法权益的保障程度以及与现有国家根本法律的契合程度等，总结出一套在现阶段相对可行的集体建设用地流转模式，从而为全国其他经济正处于迅猛发展或经济发展相对滞后的地区集体建设用地使用权流转的进一步发展提供借鉴和经验，在保障农民利益的同时，兼
