物业租赁管理

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1、学习目标：了解物业租赁与物业租赁关系的含义、物业租赁关系建立的程序与 终止的条件，掌握租赁物业的管理内容与管理程序，物业租赁合同包含的主要 条款与应注意的问题，并能联系实际处理、解决物业租赁过程中发生的问题。 关键词：物业租赁管理 出租人 承租人 物业租赁管理程序 物业租赁的基本条物业租赁合同第 7 章 物业租赁管理物业租赁管理是指物业管理企业受业主和使用人委托，为其寻找承租人，并进行洽商、 签约，以及签约后依据合同规范承租人行为、收缴租金、维护租赁物业等。71 物业租赁管理概述物业租赁就是物业所有者或经营者作为出租人，将物业使用权出让给承租人，并向承租 人定期收取一定数额租金的一种经营形式。

2、71 1 物业租赁关系 的建立1物业租赁的主体物业租赁的主体有出租人和承租人。出租人是指把自己的物业交给他人使用的人，出租 人可以是物业的产权人（业主），也可以是得到产权人同意转租的物业使用人，或直接受业主 委托的物业经营人。承租人是指租赁关系中使用他人物业并支付租金的人。出租人是为了获 得经济收入， 出让物业的使用权；而承租人是为了使用物业而以协商租金为代价取得承租物 业的使用权， 房租是双方使用权交换的价格， 是物业租赁的核心问题。2物业租赁的特征1）物业租赁的标的物是作为特定物的房屋。2）物业租赁关系是一种经济的契约关系。3）租赁双方必须是符合法律规定的责任人。3物业租赁关系建立的程序物

3、业租赁既是一次经济活动，同时也是一种法律行为，租赁双方要签订租赁合同，并到 房地产管理部门办理租赁审核手续， 以取得合法租赁的权利。 办理租赁审核手续必须按下列 程序严格进行。1）出租人在经营物业租赁活动前， 应向房地产交易管理部门申报领取房屋租赁许可 证。2）经物业中介经纪人介绍， 租赁双方洽谈， 初步达成租赁意向， 由物业评估部门评估 租赁价格， 在此基础上， 租赁双方协商议定租金。3）租赁双方订立物业租赁合同，并持所签合同和有关证件、证明、到属地房地产交易 管理部门申请办理租赁审核手续。4）房地产交易管理部门受理租赁双方租赁审核手续的申请。5）租赁审核经办人员认真查验租赁双方签订的租赁契

4、约、出租的产权证件、租赁双方 的身份证和其他有关证件，并到现场查勘出租房屋的面积、质量和安全状况。6）经查验合格后，经 办人员要认真、准确详细地填写房屋租赁审核登记表，并签名 盖章，然后送有关负责人或指定专人复核、审批。7）房屋租赁审核批准后，租赁双方应按当地规定收费标准交纳手续费，并到房屋产权 管理部门办理房屋租赁登记。8）出租人将物业交给承租人使用，承租人按规定向出租人交纳租金。71 2 物业租赁关系 的终止1物业租赁关系终止的条件（1）出租人终止租赁关系的条件1）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的。2）承租人用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的。3）承租人不按合同规定的期限交纳

5、租金达到一定期限的。4）承租人全家迁离本市或去国外定居的。5）承租人违反合同规定擅自改变房屋用途的。6）出租人因不可预见的原因需要收回房屋的。（2）承租人终止租赁关系的条件1）承租人已经有了房屋，不需要再租房的。2）承租人全家迁离本市或承租人出国定居的、留学、探亲。3）出租房屋发生重大损坏，有倒塌危险，出租人拒不进行修缮的。2房屋租赁关系终止的几种情况1）房屋租赁期限届满。2）房屋拆迁。3）出租房屋毁损。4）在房屋租赁期限内，一方当事人依据法律的规定强制解除合同。5）房屋承租人死亡。6）当事人一方违约。3房屋租赁关系终止程序1）要求终止的一方提出书面建议。2）租赁双方经过磋商，取得一致意见，形

6、成书面协议。3）持协议书到房管行政管理部门批准，并到签证机关备案。- 2 -案例 7-1物业管理公司擅自出租 楼顶是否构成对 业主侵权某小区业主委员会聘请A物业管理公司（下称A公司）负责小区的物业管理。之后不久,A 公司与B电信公司（下称B公司）订立租赁协议一份。协议约定:A公司将所管理的小区住宅楼 楼顶出租给B公司用于搭设电信设备,B公司按年向A公司支付租金,租金为每年5万元。不 久,小区居民均感身体不适,有头疼、头晕、恶心、失眠等症状。经调查,业主们发现楼顶搭设 了电信设备,正是电波辐射造成了上述危害。业主们随即将A公司和B公司诉至法院,称A公 司只是负责小区的物业管理,无权将楼顶出租给B

7、公司。在楼顶搭设电信设备,也给小区居民 身体健康带来损害。因此提出请求:B公司拆除搭设的电信设备；A公司与B公司对业主的损 失承担连带赔偿责任。面对诉讼,A公司辩称：将楼顶出租给B公司搭设电信设备不仅未造成业主任何损失,而 且使业主还可以少交物业管理费。业主要求承担赔偿责任没有道理。而B公司则辩称：我公司 并不知道A公司无权出租楼顶,属于善意第三人,应受法律保护。分析：（一） A 公司 无权直接将楼顶对外出 租。 物业管理合同属于服务合同, 在合同未作 特别约定的情况下,A公司不能取得对小区楼顶层的处分权。楼顶层属于建筑物的共有部位, 全体业主对其享有共有权。在事先未征得业主同意,事后又没有得

8、到业主追认的情况下,A公 司 无权将楼顶层对外出 租。（二）B公司取得楼顶使用权的行为不应受法律保护。B公司在诉讼中称其并不知道A公 司无权出租楼顶层,因此属于善意第三人,这种借口不能成立。理由是：善意取得的标的物仅限 于动产物权,不动产物权不适用善意取得。 楼顶层属于不动产,不能适用善意取得。 楼顶层属 于共有部位,是楼房的构成部分之一,属于从物。从物不能脱离主物单独转让,也不能适用善意 取得。（三）B公司应对业主的人身损害承担赔偿责任。小区居民健康受损的后果是电信设备发 出的电波辐射造成的,B公司应承担排除妨害、赔偿损失的责任。A公司未经允许,擅自将楼顶 层出租给B公司，与B公司一道造成了

9、业主健康受损,属于共同侵权行为,应承担连带责任。法 院经司法鉴定,结果表明：小区居民出现的症状正系B公司搭设的电信设备电波辐射造成。在 此基础上， 法院做出 如下判决：1A 公司 与 B 公司 之间的楼顶层租赁协议无效。2. B公司限期拆除电信设备。3. B公司赔偿业主医药费用共计0. 1万元。4. A 公司对本判决第（二）、 （三）项承担连带责任。想一想：如果你是物业管理公司负责人，对楼顶租赁一事会怎么处理？72 物业租赁管理程序物业租赁管理程序是指物业管理企业受业主和使用人的委托，在物业招租、合同签订、 承租人管理、 租赁物业维护等具体业务中的作业流程。- 3 -72 1 租赁物业的管 理

10、内容1.物业租赁的基本条件(1) 物业出租人 必 须 具 备 的条件1) 出租人是物业所有权人或是受托管理人，并持有房地产产权证或委托管理证件。2) 出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发 的营业执照。3) 出租人对所出租的物业应具有管理和修缮的能力。(2) 物业承租人必须具备的条件1) 城镇居民承租者，必须具有物业属地常住户口，暂住人口则必须持有有关机关核发 的暂住证。2) 单位承租公房，必须具有区、县级或市级政府批准的证明；单位承租私房，必须事 先报房地产行政机关或当地政府批准。3) 承租人承租物业应以自住自用为主。4) 承租人必须是具有民事行为能力的人。

11、5) 承租人必须具备合理使用房屋和支付租金的能力。(3) 出租的房屋必须具备的条件物业租赁的客体就是租赁标的物即房屋。对于出租的房屋也作了一些规定。1) 经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋，产权和使 用权不清，或产权和使用权纠纷尚未处理完结的 房屋不能出租；2) 自管房单位和私房业主出租的必须是自住、自用有余的房屋，私房业主不得一方面 出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房。3) 结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋。危险房屋和违章建筑房屋不得出租。4) 能够确保在租赁期内使用的房屋，已证明即将被拆迁的房屋不得出租。2租金管理(1) 做好租金的评定工作

12、出租物业不论规模大小，数量多少以及何种方式，都要做 到合理准确评定租金。租金的评定，必须符合国家法律法规，以物业价值为基础，适当考虑 承租人支付能力、市场供求状况、房屋质量等因素，同时要兼顾企业自身的经济利益。国家对物业租金的管理，主要是通过对物业租赁价格的评估和审核来实现的。(2) 建立租金底帐 物业管理企业对出租的物业应以承租户为单位建立租金底帐，将 每月、每季和每年应收租金全部登记入帐。每期收入的租金，均要逐户与底帐进行核对，发 现未交租户要及时催交上来。努力提高收租率，清理拖欠租金。(3) 按时收取租金 物业管理企业要坚决按租赁合同的时间规定收取租金。为此必须 建立健全规章制度，有效调

13、节与承租人之间的关系，保证租金收交活动的顺利开展。(4) 坚持专款专用 为了保持物业的使用价值与增值保值，对收取的租金必须专户存 储、专款专用。对收取租金中的维修费和管理费，应全部用在房屋及其附属设施的维修管理 方面，以提高房屋的完好率和使用功能。3租赁关系管理 租赁关系即租赁合同关系，是出租人与承租人之间的经济合同关系。租赁关系管理就是 对体现这种关系的各项活动进行组织、指导、监督和调节 ，保证租赁关系的建立和正常进行 其主要内容有：1）按规定的条件和程序组织签订租赁合同，建立租赁关系。2）组织落实租赁合同中出租人享有的权利和履行的义务。3）监督检查承租人行使租赁合同中规定的权利和履行应尽的

14、义务。4）处理协调租赁双方在履行租赁后天过程中出现的矛盾纠纷以及其他意外情况。5）审核租赁关系的变更与终止。6）租赁契约终止时，组织办理停、退租手续。4衡量物业租赁经济效果的指标 衡量物业租赁经济效果的指标主要有以下几个：（1）租赁房屋总 量 就是投 人出租经营的 房屋数量，可 以用面积指 标或价值指标 来反 映。该指标反映了租赁经营活动对社会需要的满足能力，是考察物业管理企业经营水平的基 础性指标。（2）租赁房屋结 构 就是投 入租赁经营的 房屋中各类房 屋所占比重 。类别可按使 用性 质划分为住宅与非住宅；按使用功能与质量划分为别墅、花园公寓、普通住宅、简易房屋； 按地理位置划分为中心地段

15、、繁华地段、一般地段和偏远地段等。该指标反映了物业管理企 业满足社会不同层次、不同目的需要的情况，是物业管理企业保持整体平衡的重要指标。（3）房屋完好率 就是租赁 经营房屋中使用功能与质量完好或基本完好房屋占租赁房 屋总量的比重。该指标反映某一时期内物业管理企业可以满足社会需要的实际能力和对存量 资产的利用能力，也体现了物业管理企业对房屋建筑的维修保养状况。（4）房屋租出率 就是实现 出租的房屋占投入租赁经营的房屋的比重。它以投入租赁 经营的房屋总量和完好率为基础，同时反映租赁房屋的市场需求状况和物业管理企业的市场 竞争能力，因而是衡量租赁经营效果的最主要指标之一。（5）租金收缴率 就是某一 租赁期内实收租金总额占同期内应收租金总额之比，体现 了租赁房屋的价值实现程度。该指标既直接反映物业管理企业的经营管理水平，也间接表明 其管理服务质量，同时也体现了承租人的配合与支持状况。72 2 租赁物业管理 程序1业主放盘，委托授权 业主将欲出租物业授权给物业管理企业代理租赁，业主签署物业租赁委托书，双方签定 代理协议，协议中明确物业管理企业提供的有偿服务项目和无偿服务项目、租赁价位、收款 方式等内容。2寻找潜在承租人（1）通过广告或客户资料寻找潜在承租人 根 据物业管理企业自身租赁业务的规模、 代理租赁物业的