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1、北京吉普车车厂用地地项目初步可研报报告2005-10一、项目概概况1、项目位位置图一、项目目位置图图项目用地位位于朝阳阳区广渠渠路366号，地地处东三三环南路路东侧，广广渠路与与南磨房房路之间间。北临临广渠路路、南至至南磨房房路、东东距大望望路约6600米米、西侧侧距东三三环南路路约3000米。该该用地北北边界的的广渠路路距离通通惠河约约1.11公里，属属于泛CCBD地地区，地地理位置置极其优优越。2、交通图2、交通通位置图图 扼守多多条交通通要道，四四通八达达。无论论乘坐火火车、汽汽车、飞飞机,均均很方便便、快捷捷。距离离地铁国国贸站仅仅有1.6公里里，步行行仅需要要20分分钟，开开车只需需
2、5分钟钟到达国国贸，规规划地铁铁十号线线穿过附附近的富富力城；25分分钟车程程直达首首都机场场，155分钟车车程直达达北京火火车站。3、用地现现状图3、现场实地图通过实地勘勘测地块块的南北北长约7750米米，东西西宽约3350米米，目前前地块上上已经基基本拆平平，成为为七通一一平待入入市的熟熟地。4、周边状状况东部是CBBD传奇奇和珠江江帝景等等楼盘，北北部是乐乐成国际际项目和和家乐福福超市、其其功能配配套完善善，南部部是隔着着大郊亭亭南路是是普通住住宅区、西西部是内内燃机厂厂宿舍楼楼。5、市政条条件市政条件良良好，整整个土地地已完成成七通一一平，可可满足居居住商业业用地需需要6、规划条条件项
3、目为政府府收购土土地，规规划建设设用地使使用性质质为居住住商业等等，总用用地面积积41449199.4平平方米，其其中规划划建设用用地面积积 31111556.33平方米米，代征征道路用用地面积积634409.7平方方米，代代征绿化化用地面面积4003533.4平平方米；建筑规规模小于于等于99002200平平方米，且且在规划划中有一一条交通通次干道道。整个个地块分分为5个个部分，具具体详细细见下图图。图4、用地地规划图图二、市场分分析1、北京市市房地产产总体市市场近几年来，北京京市宏观经经济持续续增长，房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长的主要
4、力量。1.1、供供给方面面l 05年实现现地区生生产总值值68114.55亿元，按可比价格计算，同比增长11.1% ，增幅下降了2.1个百分点，对比全国9.9%的经济增长速度，虽增速开始放缓，但依然保持着高速增长势头。l 05年北京京市完成成固定资资产投资资28227.22亿元，同同比上升升11.8%，增增幅比上上年回落落5.44个百分分点。其其中，完完成房地地产开发发投资115255亿元，同同比增长长3.55%，增增幅下降降19个个百分点点，调控控作用开开始显现现，房地地产开发发投资趋趋于平稳稳。l 05年北京京市房屋屋开复工工面积1140996.22万平方方米，比比上年增增长7.4%；其中
5、住住宅80043.2万平平方米，增增长7.1%。房房屋竣工工面积446799.2万万平方米米，增长长11.3%；其中住住宅30024.1万平平方米，增增长144.1%。 1.2、需需求方面面l 近几年来，随随着北京京经济飞飞速增长，城城市化进进程脚步步加快、008奥运运会的临临近以及及外商直直接投资资额的增增加，北北京成为为世界关关注的焦焦点。经经济发展展的同时时也带来来巨大的的房地产产需求。005年北北京实际际利用外外资355.3亿亿美元，增增长144.4%。，而而全国这这一指标标下降了了-0.5%。l 05年北京京城市居居民人均均可支配配收入达达到1776533元，比比上年增增长122.9
6、%，扣除除价格因因素，实实际增长长11.2%，居民的购买实力大大增强。城镇居民人均住房使用面积19.5平方米，比上年增加0.4平方米，比2000年增加2.7平方米，生活质量在逐步提高。l 05年商品品房销售售面积228033.2万万平方米米，增长长13.4%；其中住住宅25566万万平方米米，增长长12.3%。商商品房空空置面积积13774.22万平方方米，增增长311.6%，受005年市市场宏观观调控的的影响，空置面积略有上升。1.3、小小结 05年对于于北京房房地产市市场来说说，尽管管国家不不断出台台宏观政政策，抑抑制房价价上涨，但但由于需需求强劲劲，房地地产销售售并未出出现类似似上海房房
7、地产市市场大滑滑坡局面面，销售售面积仍仍高于供供销两旺旺的20004年年，北京京房地产产价格依依然呈现现上升势势头。近近期来看看，随着着供给量量加大，局局部地区区需求压压力有所所上升；长期看看，随着着经济的的发展和和08年年奥运的的迫近，北北京房地地产市场场将持续续向好，市场前景乐观。2、区域市市场2.1、泛泛CBDD区域特特点经过十几年年的开发发建设，北北京商务务中心区区已成为为首都北北京最富富有活力力和最具具有现代代化气息息的地区区。目前前区域内内还没有有形成一一个成熟熟的居住住区构架架，但是是雏形业业已形成成，那就就是“一中四四边”，“一中”是CBDD核心区区，“四边”就是西北北东直门门
8、区域，西南广广渠门区区域，东北姚姚家园路路、朝阳阳路、朝朝阳北路路、青年年路沿线线一带，东东南四方方新区(以四方方桥为中中心)。具体有以下特点：2.1.1、 CBD核心心区-顶级级商务区区位置：位于于建国门门外大街街与东三三环交会会处，即即“金十字字”的东北北侧，其其范围西西起东三三环中路路，东至至针织路路，南临临建国路路，北依依光华路路，占地地约300公顷。特点：区域域内大部部分为公公寓、写写字楼项项目。世世界5000强中中已有1156家家进驻北北京，其其中2/3在CCBD地地区。根根据北京京商务中中心区综综合规划划方案，未未来核心心区不仅仅是CBBD的区区域中心心，更是是未来的的财富、信信
9、息、交交通中心心。代表项目：东方瑞瑞景、建建外SOOHO、通通用时代代等。2.1.2、 西北东直门门-中西西文化交交流区位置：东直直门附近近，以东东直门为为核心，占占地约227公顷顷。特点：东直直门地区区是北京京东西方方文化结结合最好好的地区区，也是是文化底底蕴和文文化生活活氛围最最浓郁的的地区之之一。单单从居住住环境讲讲，东直直门区域域在一定定程度上上比CBBD核心心区更有有优势。这这由于在在空间密密度上，东东直门区区域明显显低于CCBD核核心区，第第一使馆馆区、工工人体育育馆、农农展馆、保保利大厦厦等一些些区位格格局都基基本稳定定，不可可能再像像CBDD核心区区那样集集中出现现大量的的高密
10、度度建筑；代表项目：海晟名名苑、皇皇家港湾湾等。2.1.3、 东北姚家园园路、朝朝阳路、朝朝阳北路路、青年年路沿线线-纯居居住区位置：以东东四环和和东五环环为纬，以以朝阳北北路、朝朝阳路、姚姚家园路路为经，地地块规则则，以长长方形或或者梯形形板块居居多，高高中低楼楼盘各得得其所。特点：该区区域是CCBD东东北门户户居住区区，此区区域内，即即使是同同一区域域，盘与与盘之间间的定位位也大相相径庭。在在价位上上，与其其它几个个区域相相比，东东北区域域的优势势是明显显的。代表项目：珠江绿绿洲等。2.1.4、 西南广渠门门-高档住住宅区特点：作为为几十年年来形成成的大型型成熟社社区，广广渠门、光光明桥区
11、区域的新新兴房地地产开发发只是在在近些年年才陆续续启动，主主要是将将区域内内小部分分危旧房房或工厂厂用地进进行拆迁迁改造，目目前新建建项目分分布在护护城河西西岸和两两广路两两侧。一一些中高高档住宅宅项目的的陆续兴兴建，提提升了这这个区域域的整体体形象和和房地产产品质，改改变了以以往这一一区域内内缺乏现现代高品品质社区区的面貌貌。代表项目：富力城城、优士士阁等。2.1.5、 东南四方新新区-绿绿色生态态区位置：四方方新区以以四环路路与京沈沈路交汇汇的南交交通枢纽纽四方桥桥为中心心，北与与CBDD核心区区遥相呼呼应，仅仅10分分钟车程程。整个个新区共共由4部部分构成成，总面面积为665平平方公里里
12、。特点：CBBD东南南门户四四方新区区内的第第三大住住宅项目目世纪华华侨城将将于年内内揭开神神秘面纱纱。加上上四方新新区正在在建设中中的近11平方公公里的大大型生态态旅游公公园、220年成成树密林林公园、窑窑洼湖公公园、已已经运营营并扩建建的燕莎莎OUTTLESSS购物物中心、北北京工业业大学，以以及将要要建设的的20008年奥奥运会球球类比赛赛场馆等等，在距距CBDD仅3公公里之遥遥的东南南区域，四四方新区区以鲜明明的绿色色生态、旅旅游休闲闲、商业业、文化化等特色色成为京京城东南南部一颗颗璀璨的的明珠。代表项目：山水文文园、世世纪东方方城等。2.2、供供给方面面l 作为北京CCBD的的功能配
13、配套区，区区域内住住宅多为为高档住住宅项目目为主。目目前，区区域内在在售商品品房的销销售价格格主要集集中在88,0000元/平方米米-177,2000元/平方米米之间，详详见附件件一。l 从近期看，这这一区域域内有多多个高档档产品入入市，住住宅最高高均价已已达到117,0000元/平平方米，商商业达到到40，0000元元/平方方米，详详见附件件一和附附件二，且多数是现房和准现房销售。区域供应量大，市场竞争激烈。l 从长远看，CBD区域潜在供应量不大，同时，朝阳区政府也已表明态度，不会再像过去那样支持该区域的住宅开发。多为项目的后续工程，数量有限。2.3、需需求方面面l 近期，由于于区域内内项目
14、的的短期放放量集中中的，市市场销售售情况一一般，但但此区域域内大量量的高收收入阶层层和外国国公司，这这种硬性性刚性需需求仍然然强劲，受受此影响响市场价价格下不不会出现现下滑。区区域住房房仍是投投资者的的首选，高品质、标志性楼盘依然是市场的焦点。 l 从长期看，随随着CBBD作为为中央商商务区功功能的不不断加强强，跨国国公司入入驻将进进一步增增加；同同时，加加上预期期人民币币将会升升值因素素的影响响，都将将导致对对此区域域内住房房的需求求将进一一步上升升。3、西南广广渠门区区域分析析3.1 与与周边区区域关系系2.2. 与CBDD的关系系:广渠渠门区域域处于CCBD由由西向东东、由北北向南的的延
15、长线线上，与与CBDD的联系系主要通通过东四四环及广广渠路东三环环，但四四惠桥局局部交通通一直不不是很便便利，而而且广渠渠路路况况一直较较差，再再加上长长安街、通通惠河以以及铁路路形成的的屏蔽使使得百子子湾区域域受CBBD的辐辐射相对对较少。这这种情况况在今后后一两年年内应该该会有所所改善。广广渠路将将要改造造扩宽成成城市快快速路，今今年内就就会动工工。有消消息称北北京东站站也会搬搬迁。这这样会使使得百子子湾区域域与CBBD的联联系更加加便捷和和通畅。 2.3. 与东四环沿沿线区域域的关系系:由东东四环窜窜起的区区域向北北有燕沙沙区域、望望京区域域，向南南有四方方新区区区域。这这几个区区域与百百子湾区区域都因因为东四四环的存存在而成成为存在在竞争关关系的区区域。燕燕沙有着着涉外氛氛围，属属于比较较高档的的区域；望京是是北京比比较早开开发的住住宅区，有有着比较较高密度度的居住住人口和和相对比比较成熟熟的市政政配套和和生活配配套；南南部的四四方新区区是南磨磨房乡规规划重点点发展的的区域，现现在已经经有了世世纪东方方城和山山水文园园两个大大规模住住宅社区区的开发发，不远远的将来来还会有有规划中中的华侨侨城公园园落户，将将来的前
