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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.北京中国福街商业运营管理手册北京青藤房房地产经经纪有限限公司呈呈第一部分：商业运运营与管管理第一章 商业运运管公司司筹备与与计划（招招商准备备实施阶阶段）第一节 前前期商业业运营管管理的核核心和物物业服务务设计方方案 针对中国福福街项目目(案名名暂定)前期的的运营管管理工作作极为重重要，从从准备阶阶段开始始，由专专业的物物业管理理人员凭凭借丰富富的使用用、管理理物业的的经验，站站在业主主和使用用者的角角度和立立场，对对整个项项目日后后的各种种使用方方案进行行
2、全面的的确认、提提出意见见，并开开展一些些必须在在这一时时期进行行的运营营管理前前期工作作。这样样可以使使业主方方的投资资达到预预期的效效果，节节约不必必要的开开支，使使不适应应日后使使用、管管理的因因素及时时得到整整改，为为日后的的管理工工作打下下良好的的基础。一、 封顶前后、设设备安装装工程阶阶段根据以往的的运作经经验，任任何一个个新建项项目由于于设计和和施工等等种种客客观因素素，将会会给项目目日后的的管理运运行过程程带来许许多不利利因素，例例如：能能源消耗耗的计量量问题、施施工质量量造成设设备设施施不能充充分发挥挥系统应应有功能能的问题题，诸如如这些问问题在项项目装修修及系统统设备安安装
3、阶段段如能得得到及时时纠正，则则会大大大减少对对使用人人的影响响。因此此,在此此阶段公公司将派派出具有有丰富经经验的土土建、电电气、空空调、给给排水等等几名专专业工程程师组成成的前期期物业管管理小组组深入工工地。主主要进行行以下工工作：1、 确认物业的的可行性性研究，各各专业设设计图纸纸，对不不适应日日后使用用、管理理、维护护的因素素向发展展商提出出报告及及改善建建议。2、 监督施工质质量，了了解隐蔽蔽工程情情况，防防止施工工单位粗粗制滥造造，维护护业主方方的利益益。3、 协助业主方方办理市市政、供供电、热热力、交交通、供供水等方方面的有有关手续续，并建建立有关关档案，为为日后管管理打下下基础
4、。4、 制定中国福福街各类类管理性性文件；5、 协助业主方方收集、整整理物业业图纸资资料，建建立专业业化物业业档案。6、 协助业主方方收集、保保存、管管理各类类定货备备品、备备件，防防止流失失造成损损失。7、 调查、确认认整个物物业使用用材料、设设备详细细情况，编编制清册册和备品品、备件件准备计计划。8、 协助业主方方制定施施工期间间的保卫卫方案，适适时介入入成品保保护工作作。9、 组织专业人人员参加加设备系系统的调调试工作作，使所所有设备备系统完完全达到到设计要要求和应应有的定定货功能能。二、接管验验收和物物业管理理的前期期准备阶阶段1. 参加中国福福街各设设备系统统的调试试，进行行楼宇及及
5、设备的的全面验验收，建建立详细细的交接接档案；2. 根据设备交交验情况况，建立立缺陷档档案，协协助甲方方督促施施工整改改。3. 做出管理计计划，建建立完善善的运作作体系；4. 制定管理机机构、人人员组成成，建立立人事制制度及各各级员工工岗位责责任制；5. 适时招聘所所需员工工，根据据工作分分阶段进进行专业业化的岗岗前培训训。6. 编制保洁、保保安、工工程等业业务工作作大纲和和具体的的工作质质量标准准；7. 根据日后物物业使用用要求，设设计交通通组织、车车辆停泊泊、垃圾圾清运方方案，设设计各项项指示标标牌系统统；8. 准备各类接接管验收收及业户户入伙的的文件、表表格，编编制工程程验收工工作指导导
6、书和入入伙接待待工作指指导书，使使有关员员工熟练练掌握；三二装协协管监管管，成品品保护，保保洁开荒荒阶段、二装协协管理及及监管详详见第二二章、成品保保护 对已已接管的的设施、设设备进行行防护和和保护，最最大限度度减少未未开业前前对设施施、设备备的损坏坏。1、由保安安部和工工程部共共同负责责商业的的成品保保护工作作，各司司其职。2、落实成成品保护护队伍及及人员和和物资器器材。3、制定成成品保护护方案和和责任制制及工作作检查制制度。、开荒保保洁1、开荒保保洁内容容为： 外墙墙的开荒荒清洗，卖卖场内的的开荒清清洁；石石材，及及不锈刚刚表面的的养护和和清洁，卫卫生间的的开荒保保洁。2、由物业业保洁部部
7、门统一一组织，由由专业的的保洁或或石材养养护公司司承担。3、完工后后按合同同标准组组织验收收。四、入伙进进场和进进入正常常管理阶阶段1 在这一时期期物业服服务中心心将组成成专业保保洁队伍伍进驻项项目，进进行开荒荒性保洁洁工作。在在最短的的时间内内，使整整个物业业从建设设期形象象迅速转转变为入入住期窗窗明地亮亮、清洁洁优美的的形象，使使业主方方精心设设计、装装饰的杰杰作，充充分地展展示在业业主、来来宾及社社会的面面前。2 由训练有素素、具有有丰富经经验的专专业人员员组成客客户服务务部，按按照统一一的程序序，热情情接待，为为其办妥妥一切入入驻手续续。第二节 商商业运营营管理公公司架构构及到岗岗预测
8、中国福街商商业管理理公司架架构（以上商业业公司部部门建制制及人员员视项目目进展状状况而确确定）中国福街商商业管理理公司物业业服务中中心架构构物业服务部部：工程程部：保保安部：保洁洁部：管业部部：客服经理人经理人经经理名名保保结经理理名管管业经理理人客服主管人 电电气主管管人消防防主管名保结结主管名采购购主管名客服助理人空调主主管人人保保安主管管名保保结助理理4名库库管名名物管员6人人维修主主管人人夜夜班值班班主任名管管理员名质检副经理理名 工程程师1人人 保安助助理2人人绿化助助理人人培训主管名 维维修工110人 中控员员10人人质检助理名u 物业服务部部：（经经理人人，员工工5人人）承接租户
9、报报修与投投诉，配配合商业业公司招招商部收收费及办办理入伙伙及协调调事宜。（物物管员人倒班班工作）质检工作对对物业各各部门及及主要内内容与重重要流程程进行质质量检查查，统管管物业中中心的培培训工作作。u 工程部：（经经理人人，员工工1人人）设备设施运运行，各各项维修修，工装装监管，设设备技术术管理。（维维修工人倒倒班工作作）u 保安部：（经经理人人，员工工16人人）广场整体安安全保卫卫工作，消消防安全全，安委委会及义义务消防防员活动动开展，夜夜班值班班，车辆辆管理。外外包保安安公司监监管，公公安机构构对外协协调。（夜夜班主任任及中控控员1人倒班班工作）u 保洁部：（经经理人人，员工工人）广场全
10、部公公共区域域的保结结管理，及及外包保保洁公司司的监管管。u 管业部：（经经理人人，员工工人）广场的全部部绿化维维护及楼楼内绿植植租摆。采采购及库库房管理理，员工工宿舍，工工服等杂杂项事物物。（库库管员人倒班班工作）物业服务中中心合计计63人人（以上商业业物业服服务中心心部门建建制及人人员视项项目进展展状况而而确定）第三节 商商业公司司各层级级人员岗岗位职责责一、总经理理岗位职职责1负责把把握公司司发展方方向，制制定公司司的整体体发展战战略规划划；2负责审审核制定定公司发发展计划划、管理理方案、企企业操作作流程；3制订公公司年度度工作计计划和整整体经营营管理工工作；4推动各各项管理理规章、制制
11、度的建建设和完完善；5组织完完成公司司整体业业务计划划；6协调、激激励各个个部门的的工作。二、副总经经理岗位位职责1协助总总经理制制定公司司的发展展战略规规划；2负责制制定所属属部门的的工作计计划、管管理方案案、企业业操作流流程；3制订所所负责业业务的年年度工作作计划并并监督实实施执行行；4制定所所负责部部门的各各项管理理规章、制制度；5推动公公司各项项业务，组组织完成成公司整整体业务务计划；6积极协协调和激激励所属属部门的的工作。三、财务总总监岗位位职责1协助总总经理制制定公司司发展战战略；2负责公公司资金金运作管管理、日日常财务务管理与与分析、资资本运作作、筹资资方略、对对外合作作谈判等等
12、；3负责项项目成本本核算与与控制；4负责公公司财务务管理及及内部控控制，根根据公司司业务发发展的计计划完成成年度财财务预算算，并跟跟踪其执执行情况况；5按时向向集团总总部提供供财务报报告和必必要的俄俄财务分分析，并并确保这这些报告告可靠、准准确；制定、维护护、改进进公司财财务管理理程序和和政策，以以满足控控制风险险的要求求，如：改进应应收帐款款、应付付帐款、成成本费用用、现金金、银行行存款的的业务程程序等；6监控可可能会对对公司造造成经济济损失的的重大经经济活动动，并及及时向集集团总部部报告；7监控公公司重大大投资项项目，以以确保未未经批准准的项目目不能实实施，批批准的项项目在预预算范围围内进
13、行行并在控控制之中中。四、运营总总监岗位位职责1全面负负责项目目的招商商工作，租租户协调调和卖场场管理；2参与公公司整体体策划，健健全公司司各项制制度，完完善公司司运营管管理；3推动公公司招商商业务，组组织完成成公司整整体业务务计划；4建立公公司内部部信息系系统，推推进公司司财务、行行政、人人力资源源的管理理；5负责协协调各部部门工作作，建立立有效的的团队协协作机制制；6维持并并开拓各各方面的的外部关关系；7管理并并激励所所属部门门的工作作绩效。五、工程部部经理岗岗位职责责1安排、协协调、帮帮助及督督促各专专业岗位位完成各各自范围围内的工工作。2组织各各专业技技术主管管代表物物业公司司参加项项
14、目入伙伙前接管管验收。发发现问题题及时提提出报告告，汇总总后交上上级公司司，以求求得解决决。3提出物物业区域域设施增增补改造造的初步步方案。4掌握商商业建筑筑设施和和机电设设备性能能及完好好情况，组组织各专专业技术术主管按按时制订订维修保保养计划划、措施施，检查查完成情情况。5代表物物业办理理有关工工程机电电方面的的各项业业务。6向物业业管理中中心介绍绍物业管管理有关关工程方方面的经经验，提提高管理理服务水水平。7负责对对物业技技术资料料、设备备说明书书，技术术档案等等整理存存档。8负责对对各专业业岗位人人员的业业务培训训和考核核工作。9完成领领导交办办的其他他有关任任务或工工作。六、保安部部经理岗岗位职责责1领导并并负责安安全保卫卫部的全全面工作作，严格格执行公公司的各各项规章章制度。2负责编编制安全全护卫队队员训练练计划，督督促和指指导部门门各岗位位的训练练工作并并严格考考核，按按时总结结3负责本本部门的的作风纪纪律检查查，督促促管理，及及时掌握握队员思思想动态态，进行行定期和和不定期
