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1、房地产评估报告估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第 12层 02号房地产市场价格评估委托方：于同江估价方：北京宜山房地产评估有限公司估价人员：张*估价作业日期：二一六年一月十日至二一六年一月十六日估价报告编号： 0911030049目录第一部分致委托方函3第二部分估价师声明4第三部分估价假设和限制条件.5一、假设和限制条件.5二、需要特殊说明的事项.6第四部分房地产估价结果报告.7一、委托方 .7二、估价方 .7三、评估对象.7四、估价目的.10五、估价时点.10六、价值定义.10七、估价依据.10七、估价原则.11九、估价方法.11十、评估结果.11十一、估价人员.12十二、估价作业日
2、期.12十三、估价报告应用有效期.12第五部分估价技术报告13一、估价对象资料.13二、类比对象资料.13三、因素修正.15四、个别因素修正.16五、修正后价格.16六、估价结果确定.17第六部分附件18第一部分：致委托方函致于同江：承蒙委托， * 房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第 12 层 02 号（建筑面积 188.42 平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上， 全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素
3、， 根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的， 按照科学的估价程序， 并运用适当的估价方法， 对本次估价对象进行估价测算， 确定估价对象于估价时点 2016 年 1 月 10 日的市场价值为 1625.05 万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。估价结果明细表实用面积估价单价估价值（万评估对象（元/）（）元）京师家园二188.4286246.141625.05栋五梯 101 室法定代表人：李 *北京宜山房地产评估有限公司二一六年一月十六日第二部分：估价师声明我们郑重声明：1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论
4、是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、估价人员依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员张 * 已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。8、本评估报告由 北京宜山房地产评估有限公司负责解释。9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意 , 本报告的全部
5、或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。特此声明！参与本系评估活动的评估人员签名：姓名评估师注册号签字张*二一六年一月十六日第三部分：估价假设和限制条件一、假设和限制条件1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场， 是指一个竞争性的市场， 在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等
6、自由地参与交易并同时满足以下条件：(1) 自愿销售的卖方及自愿购买的买方；(2) 有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；(3) 在此期间物业价值将保持稳定；(4) 该物业可以在公开市场上自由转让；(5) 不考虑特殊买家的额外出价。2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑记载数据与实际数据不符。4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能
7、确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、 并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费。7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。二、需要特殊说明的事项1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。 该资料的真实
8、性、 合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。3、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。4、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。第四部分：房地产估价结果报告一、委托方于同江二、估价方北京宜山房地产评估有限公司地址：北京市 X路 X号 X大厦法人代表：李*房地产评估资质级别：贰级资质证书号： * 号联系人： *联系电话： 010-*22 楼三、评估对象1、1. 估价对象基本状况本次估价对象为北京市海淀区太阳园小区9 栋第12 层02 号房地产，房屋建筑面积为 188.42 平方米，商
9、品房用途为住宅。北京市海淀区太阳园小区11 栋为普通住宅， 建成于 2007 年，钢混结构，总层数 19 层，建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下停车场。估价对象位于 12 层，四室两厅 2 卫一厨格局，正南朝向。室内装修情况为： 地面铺地板砖， 内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。根据现场勘察， 委估房地产结构施工质量良好， 装修保养情况较好， 未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为 87%。平面如图所示。2. 估价对象权利状况根据商品房买卖合同记载，估价对象买受人为于同
10、江，商品房用途为住宅，房屋建筑面积为188.42 平方米，土地使用年限自2007 年 2 月 23 日至 2077年2月23日。本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在， 不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。3. 估价对象区位状况（ 1）海淀区基本概况估价对象位于北京市海淀区， 海淀的社会经济发展、 城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。海淀区拥有深厚的文化底蕴和丰富的文化资源， 同时也是全国智力资源和科技人员最密集的地区。 以圆明园、 颐和园为代表的园林艺术， 记载了海淀的文化积淀；以北大、清华为标志的高等学府
11、和以中科院为代表的科研院所， 证明了海淀的文化传承； 以国风企业等为代表的现代文化产业集团， 更标示出海淀文化的发展创新。图书城身处的中关村地区尤其是文化与科技发展交融的前沿地带。这里的高等学府所， 有以中科院为代表的各级各类科研机构家，两院院士占全国院士总数的， 每年产业辐射全国的高水平科研成果数千项，高新技术余家，年销售额达亿元（年）。其中，纯智力产业（软件、图书、企业诊断及咨询等）占全国的左右，全员劳动生产能力达万左右，以此项区域经济指标判断，中关村无疑可列全国之首。（2）估价对象区位状况位于北京市海淀区太阳园小区 9 栋第 12 层 02 号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正
12、西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心，繁华程度高，交通方便，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，周围环境良好，目前是北京市繁华的商业、办公地段。估价对象所处地区， 土地现状开发程度达到宗地外“五通一平”，基础设施状况完全可以满足居民生活需要。4. 估价对象市场分析近年，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响， 全市房地产开发投资增势强劲； 开发供给不断恢复， 竣工面积稳定增长； 随着市场销售价格的继续上涨， 销量出现下滑； 金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。2015 年北京全市住宅网上签约49891 套，与 2014 年相比，成交套数同比上涨 13.7%，成交总金额同比上涨37.7%，成交均价涨幅为12.8%。除了 2015 年初开局遇冷，进入二季度以来， 北京楼市成交无论量价都接
