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1、房地产企业项目开发各环节纳税实务与风险防范樊剑英中国税务报中国税网房地产项目组高级咨询顾问、中国税网特约研究员、国家税务总局网络培训学院讲师，东奥会计在线讲师，中国注册税务师、天和经济研究所专家委员会委员、曾任某上市房地产公司（HK02118总会计师、多家房地产税务顾问、房地产纳税筹划专家、先后在中国税务报、海峡财经导报、中国房地产、现代服务业发表大量财税论文、编著房地产开发企业纳税实务与风险防范、税收优惠最优方案设计与点评等。我们的主题一一房地产开发企业各阶段如何会计核算和纳税处理？房地产开发企业取得土地环节要注意防范哪些税务风险？房地产开发企业报批报建施工阶段如何做到合理规划布局?房地产开
2、发企业销售环节税务风险如何分析筹划？房地产开发企业企业土地增值税活算面临什么样的形势？刖曰十八届三中全会确定了充分市场化的政策基调，在房地产行业内，这样的政策基调将表现为政策制定更加灵活而有针对性。以往如“一线城市发烧，全国打针吃药”的政策举措将一去不复返。政策制定的目标是有针对性的调控地区市场。一二线城市由丁市场将持续火热,政策基调应是将在扩大供给的同时，适度抑制需求；而针对三四线城市的持续疲态，预计地方政府将持续出台有针对性的刺激措施，以保障这些地区的楼市稳定。房地产行业企业在2014年将受到三个因素的影响，资本实力、融资能力及成本控制能力，决定了强者包强、弱者愈弱。第一讲房地产公司设立中
3、要想到的会计核算和税务处理设立房地产公司开发应该考虑的问题【案例】集团公司拿地后交由子公司开发，涉及纳税风险有哪些？如何回避？二、设立房地产公司最低资本金比例有要求吗？三、以土地投资子公司如何会计处理？四、设立公司后股东借钱怎么办？五、异地开发设立子公司还是分公司？区别在哪里？【案例】南京A房地产开发企业欲投资徐州进行开发，面临问题是，在徐州应该设立分公司还是设立子公司？六、股份投资还是债权投资对丁个人有何分别？【案例】老王居民自然人投资者投资新正地产公司，预计投入资金10000万元，投资回报率假设10%两种方案供您选择，您选择哪一种？A:注册资金10000万元B:注册资金5000万元对昔款5
4、000万元。七、股份投资还是债权投资对丁公司有无区别？【案例】B投资公司投资南京公司，预计投入资金10000万元，投资回报率假设10%两种方案供您选择，您选择哪一种？A:注册资金10000万元B:注册资金5000万元+借款5000万元。八、个人股权转让和公司股权转让有何分别？【案例】老王居民自然人投资者投资A公司，注册资金10000万元，未分配利润1000万元，老王欲转让股权给Q公司。问题：转让前要不要分配利润呢？【案例】B公司投资者投资A公司，注册资金10000万元，未分配利润1000万元，B欲转让股权给Q公司。问题：分配前要不要分配利润呢？九、个人以土地房屋评估投资涉及哪些税收问题？【案例
5、】中国居民个人周某，2009年1月将其个人在南京购置的办公用房进行评估后投资到南京A公司，取得A公司30%勺股权。该房产的原值为100万元，评估价为500万元。2013年8月，周某将持有的该公司股权全部转让给B公司，转让价为800万元，股权转让合同履行完毕，股权已作变更登记，且所得已经实现。个人所得税免？不免？十、合作开发中可否一方拿地出资参与另一方开发共享利益但不成立单独公司？【案例】A公司拿地报建，因缺少资金，联合B公司共同开发，双方签订联合开发协议，不成立法人公司，以A公司下届项目部名义开发和销售。分配模式1:双方按最后项目利润分配。分配模式2:B公司支付A公司8000万元后全部利益归B
6、公司所有。H、房地产开发可划分哪几大环节？思考：公司设立后房地产开发各环节您会关心哪些问题？（一）取得土地阶段土地合同和谁签？契税？土地使用税？印花税？土地取得方式有哪些？毛地出让、净地出让、以房换地、买公司拿地、合并拿地、分立+合并、直接转让土地、划拨+合作建房账面成本？计税基础？（二）前期阶段办证立项在谁名下？设计一一境内一一增值税一一境外要代扣（三）报批报建费一一墙改基金一一农民工工资保障金一一？能要回来的一一往来不能要回来的才是成本（四）工程建设阶段成本对象如何确定一一如何设定会计科目一一如何确定计税成本一一甲供材目标成本动态变化合同台账应付工程款（工程量）实际付工程款（账面借方）一一
7、发票一一预提（五）销售阶段营业税一一土地增值税一一预征企业所得税查账、核定印花税土地使用税不交房产税一一一般基建工地用房不交出租房产销售方式自销、代销、促销手段（六）活算计税成本一一调整可扣除项目金额确定清算方案很关键一一谈判第二讲房地产开发企业取得土地环节会计与纳税处理一、土地出让与土地转让有何区别？【案例】2002年小肥羊房地产公司协议受让A县土地一宗，缴纳土地出让金1000万元，因无力开发，转由灰太狼房地产公司承继开发。后续旧城改造费、契税均由灰太狼公司支付，小肥羊公司将自己缴纳的出让金收据转交灰太狼公司。该案例存在哪些问题？二、联合竞买土地的操作方式和税收分析三、毛地出让一开发商先参加
8、招拍挂获取土地，然后拆迁税收分析【案例】羊村计划拆迁改造，狼房地产公司招拍挂2亿元取得，补偿协议约定现金补偿3000万元，产权调换住宅5000平米（市场价值2500万元）。产权调换商业2000平米（市场价值1600万元）。问题：拆迁补偿协议缴纳印花税吗？拆迁补偿取得的土地成本如何确定？拆迁补偿营业税纳税义务发生时间是什么时候？拆迁补偿营业税如何确定计税依据？支付给个人的拆迁补偿费的票据如何？拆迁补偿如何计算所得税和土地增值税？四、受托平整土地并支付拆迁补偿费【案例】甲房地产企业受当地政府委托，拆除乙企业的地上建筑物并代为支付乙企业拆迁补偿费1000万元。共从当地政府取得收入为4000万元，其中
9、，拆除业务收入1500万元。计算该房地产企业应当缴纳的营业税。五、净地出让一开发商先代政府拆迁再参加招拍挂获取土地税收分析【案例】灰太狼房地产公司支付村民拆迁补偿费4000万元，政府评审后给以10%艮务费4400万元，房地产公司土地中标后，约定支付政府土地出让金2亿元。如何会计处理？六、转让者转让未拥有土地使用权土地并帮助购买者以出让方式取得土地税收分析七、购置转让土地税款处理问题【案例】2012年灰太狼房地产公司列支自行申报缴纳的购地营业税金及附加，能否企业所得税税前扣除？以对方的名义来缴纳税款，合同有效吗？八、直接转让土地税收问题解析【案例】A工业企业转让土地给B公司，合同约定所有转让中流
10、转税税款均由B公司负担，A土地转让价款1000万元，取得土地支付价款原为200万元。如何计算应纳税款？开具多少发票？九、转让已经进入施工阶段的在建工程，可否差额纳税？购买在建工程再转让可否差额纳税？十、购买半拉子工程开发形成产品再转让如何纳税?H、土地置换有何纳税问题？【案例】2011年灰太狼房地产公司取得土地A地块支付2000万元，并前期投入200万元，2013年5月份根据城市统一规划，政府要求国土局置换B地块。B地块评估总价6000万元，A地块评估总价3200万元。先期以政府名义对B地块拆迁平整支付1500万元。灰太狼公司补缴土地出让金：6000-3200-1500-200=1100万元。
11、如何会计和纳税处理？十二、股权收购目标公司间接取得土地税收分析税收问题分析【案例】2011年10月，A公司以货币资金1000万元成立B公司，2011年12月B公司以800万元受让土地,2013年2月A公司作价1500万元将B公司股权转让给C公司。B公司资产主要表现为土地。问：股权转让过程中印花税、企业所得税怎么处理？A公司、B公司、C公司交不交土地增值税。该谁来交？十三、合并方式取得土地税收分析税收问题分析十四、分立方式取得土地税收分析税收问题分析【案例】灰太郎房地产公司开发A小区和写字楼、商铺、洒店。2012年小区出售完毕，剩余洒店。房地产公司贷款受限。洒店分立出来，以备将来出售或自持使用。
12、问题是分立要交哪些税？有哪些程序必须办理？十五、土地返还一律冲减成本？十六、替政府干活是否白干？问题：房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地，但是该单位支付修路款时，取得的是政府部门财政收据，支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？十七、城中村改造选择哪种模式税务处理？第三讲房地产前期及施工阶段会计及纳税处理一、搞不活的立项【案例】新正公司2008年通过出让方式取得一宗土地使用权，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。由丁新正公司没有房地产开发资质，决定与方欣房地产公司合作开发，双方签订了委托开发、销售协议。协议约定该开发项目的所有成本、费用均由新正公司支付，开发产品委托方欣房地产公
13、司销售，销售合同由方欣房地产公司与买方签订，但是销售不动产发票由新正公司开具，新正公司以该楼盘销售收入的3愈付方欣房地产公司开发、销售手续费。如何会计处理？如何纳税处理？二、房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立法人公司的怎样会计和税务处理?学员问题：甲、乙均为房地产开发企业。甲公司以1.8亿元取得了某地块的开发经营权，因资金问题，与乙公司协商合作开发该地块。合作协议约定，由甲公司牵头成立一分公司（无法人资格），并授权分公司全权开发、建设、经营某地块；项目资本金2.5亿元，甲方40%乙方60%甲所取得的土地作价2.5亿元，其中的1亿元用丁出资，乙方将应出资部
14、分1.5亿元支付给甲公司（抵偿甲公司原欠乙公司债务），分公司实行独立核算，甲乙利润共享、风险共担。请问：1、甲公司对前期取得土地所发生的成本，如何进行账务处理？是计入其他应收款还是开发成本、长期股权投资？2、甲公司需要交纳哪些税？甲公司对1.5亿元应怎么进行税务处理？2、乙公司涉及哪些税收事项？3、在这种合作方式下，如何进行前期筹划？三、房地产企业合作开发会计和税务如何处理？合作开发应具备什么必要条件？合作开发税务如何处理？合作开发主体如何确定？四、伪合作开发形式有哪些？法院认定土地转让税法该怎么认定？【案例】一家投资公司A,与另一家公司B签订共建一大厦协议书，B公司有划拨土地一块，A公司负责
15、提供建设资金3亿元，大厦以B公司名义立项，建成后产权B公司所有，A公司获得总建筑面积的70%勺30年经营权。双方如何税务和会计处理？五、房地产开发涉及的成本费用科目有哪些？六、项目前期开工要做好哪些预算？七、规划设计费支付如何处理？【案例】A房地产企业2013年8月与美国B技术服务公司签订技术服务合同，A房地产企业认为美国B技术服务公司不会在中国境内构成常设机构，与其签订了100万元的不含税合同，估算支出105.26万元100士（1-5%）,其中营业税支出5.26万元。但是B技术服务公司出丁自身考虑在付汇阶段拒绝提供居民身份证明，A房地产企业无法办理税务证明，则实际支出增加了多少？八、建筑物拆除该如何做账？学员提问：我们A房地产企业拍下地后，找别人B公司来拆地上房屋，为什么是B给我们钱200万元，而不是我们A给B钱呢？财务如何入账？九、签订施工合同不含甲供材如何处理？【案例】税务机关在对丁A房地产公司2012年完工的B项目土地增值税进行活算时，查出大量货物销售发票。税务人员认为，建筑施工工程应取得建筑业发票，非建筑业发票一律不予扣除，且取得不符合规定的发票，还应予以处罚，这种说法对吗？【案例】北京大宝建筑公司与加菲猫房地产公司签订工程施工合同，劳务部分价款2000万元，甲供材1000万元，合同总价签订多少合适？十、营改增后要什么发票？十一、立项后税务机关如何备案及如何确
