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1、作者:日期:摘要:可持续发展归根结底是人口、资源、环境、社会、经济的协调发展。当前，人口老龄 化是人口问题中的重要问题之一，房地产业是满足人口“住有所居”的重要保障，也是 推动经济社会发展的重要力量。因此，从人口老龄化所产生的主要问题角度来分析 它对房地产业可持续发展产生的影响具有重要的现实意义。A关键词:人口老龄化;房地产业；可持续发展 4 Abstrac t : I n the fin al analy si s, sustainable develop me nt is a kind of ha rmonio us d evelopment o f populat ion, r es o
2、 u rc e, e nv i ronmen t, societ y and eco no my. At pres e nt, p op u latio n a gi ng i s o n e of the mos t impo rt an t po pu la t ion pr oblem s, and rea 1es tate in d ustry is th e im po rtan t security of sat is fy ingeveryones liv i ng i n habi t at, b e side s, it s the ma in power fo r prom
3、 ot in g econom y an d soci e ty. Th u s, from the po int of the probl e ms of populatio n , a n al y zin g the effe c t o n s u staina b le developm ent o f real estate industry ha s g r ea t real signific a nce.K e y w o rds: po p ula t ion a g ing; real e st a t e in dus t ry ; s u sta i na b le
4、dev elo pme n t 421世纪以来，房地产业在中国国民经济中的支柱性地位愈加凸显，它是“城市化 发展”过程中的客观要求。因此，房地产业的可持续发展程度直接关系到中国的城市 化建设是否是可持续的，从而影响到中国现代化建设等多方面的可持续性发展。在 中国城市化快速发展的同时，人口老龄化趋势也更加明显,而人口老龄化的问题不仅 是数量增多的问题，还存在一系列因为数量增多和老年人口自身变化引起的其他问 题。44 一、中国人口老龄化现状及趋势1. 中国人口老龄化的现状据统计，2006年中国6 0岁以上的老年人口占总人口的13. 28%, 65岁以上老 年人口占总人口的9. 18%1。按照国际标
5、准，中国人口已经达到老龄化水平。与此 同时，中国人口老龄化还存在着与西方发达国家人口老龄化所未有的一些问题。诸如, 中国人口老龄化速度特别快，6 0岁以上的人口占总人口的比例从7%增加到14%, 法国经过了 115年，瑞典经过了 85年，德国、美国经过了 5 0年左右，而中国不到3 0年就达到这个水平2；中国的人口老龄化具有比较明显的“未富先老”特点,特别是 在农村地区，2 0 05年全国农村人均纯收入为3 25 5元，这样的收入水平很难承受老 年人口增多所带来的物质和精神上的压力;此外，中国养老保障体系还很不完善，在 大多数的农村地区，家庭养老仍然是广大农民的主要养老形式。2. 中国人口老龄
6、化的发展趋势生育率下降、死亡率下降、人的预期寿命延长及人口的迁移是影响人口老龄化程 度的主要因素。随着科学技术水平的发展、人们生育观念的转变和城市化进程的推 进，生育率和死亡率都会最终达到低水平的均衡发展，人们的预期寿命会持续增加，人 口迁移发生的可能性也将更大，所以人口老龄化将越来越影响社会经济发展的各方 面。中国60岁以上人口占全部人口的比例：1990年5. 57%； 20 0 0年6.9 6 %； 2 0 03年10% 3。到2010年,中国的老年人口总数将达到1.71亿，房地产业的发展 能否满足这么庞大的特殊人群的需要是衡量它是否可持续发展的标准之一。aa 二、人口老龄化对房地产业可持
7、续发展的影响a a房地产业的可持续发展是指既要满足当代人对房地产业的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境, 为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件4。英国学者韦克斯在研究老年人口 问题时曾概括地指出，现代老年人问题主要是基于老年人在以下几个方面发生显著 变化而造成的:经济来源所得方面的变化；社会角色与人际关系方面的变化;心理和生理方面的变化；身体健康方面的变化。正是因为这些方面的变化使得老年人口群体 对房地产业提出了新的要求，同时，老年人口增多导致老年扶养比上升将会影响到 整个人口的经济承受能力等。1. 老年人口的收入水平与房地产业的可持续发展 A 消费是生产的目的，也是 生产的动力
8、，所以，房地产业发展的动力来自于人们对它的消费。同时，房地产的消 费不同与其他普通生活资料消费，它需要消费者具有相当实力的经济收入水平。由于 老年人口在市场竞争中处于弱势地位，他们的收入会受到体力下降等因素影响，再加 上退休收入减少，这样以来，老年人口群体中有购买房屋能力的人比较少;另一方面, 老年人口中也有一些在年轻时已有房屋，不需要再购买房。总之，老年人口都不能 成为推动房地产业发展的主要力量，随着人口老龄化程度的加重，房地产业中特别是 商品房的发展速度会受到更为明显的影响。2. 老年扶养比上升与房地产业的可持续发展a老年扶养比是指某一人口中老 年人口数与劳动年龄人口数之比，它是从经济角度
9、反映人口老化社会后果的指标之 一。人口老龄化是老年人口在总人口中所占比重不断加大的动态过程，老年人口逐 渐增多，而生育率保持不变或降低，就必然会使得老年抚养比上升。人口年龄结构预 测表明，我国老年扶养系数从19 7 0年起一直上升，1975年为1 2.9%，1 9 9 9年为1 3. 5%, 20 10 年为1 7.4%，20 3 0 年为3 7%，2050 年则进一步上升为 4 7. 5% 5 。 老年扶养比上升，老年人口增多，则赡养费用也增多，劳动力成本就大大提高了。而 且，老年人口是退出劳动年龄的人口，随着时间的推移则越来越远离劳动，成为纯被扶 养人口 6。3. 老年人口身体素质、心理需
10、求变化与房地产业的可持续发展劳动力资源是推动房地产业可持续发展的重要力量，人口老龄化加重使得劳动力的供给减少，也使得劳动年龄人口的平均年龄上升，老年劳动人口规模变大。从人的 生理功能角度来看，人的身体素质到一定年龄后就随着年龄的上升而降低，所以，在人 口老龄化过程中，劳动年龄人口的整体身体素质有下降趋势，从而不能更好地创造 房地产发展的人口环境。在人的老年时期，生理与心理等方面与中青年时期有很大差异，在住的方面，他们希 望能满足安全性和私密性的基本要求，同时，人口老龄化中的高龄化现象突出，高龄老 年人更多的身体行动不便者，所以，房地产在开发时需要不断考虑到满足老年人需要 而进行的对住宅房基础设
11、施和功能改善的建设，而基础设施和功能改善建设需要大 量资金和技术的投入，一些企业考虑到眼前利益就可能忽视此类建设，这样房地产业 的供给就难以满足广大老年人群的住房需要，房地产业的可持续发展也将无从谈起。 a 4.农村劳动力转移受到限制影响房地产业的可持续发展 a 房地产业我们虽 然把它定性为第三产业，实际上和其直接相关的建筑属于第二产业，其职工中有相当 大部分是属于从事体力和重体力劳动。虽然现在许多工地逐步在实施机械化,但在施 工过程中体力劳动仍是一个比重相当大的工作。从目前的建筑工地来看，很多工地, 除少数的管理人员是建筑公司的职工外，绝大多数都是来自农村的民工。不少人认 为，农村可以为城市
12、建设提供无限的剩余劳动力，实际上,情况并非如此，随着农村人 口老龄化程度的加重，一些局部农村也已经存在着劳动力不足的现象。比如，四川 家户土地休耕、抛荒原因中劳动力不足的占36. 5 %;将土地租供或送人原因中劳动力 不足的占60. 8%7。农村人口老龄化带来的影响一方面表现在:老年人口增多，需 要更多年轻人照顾，年轻劳动力进城的可能性降低;另一方面，人口老龄化造成劳动 人口比例下降和劳动人口年龄偏高，使得劳动力的转移受到限制。这样以来，房地产业 开发所需要的劳动力逐渐稀缺，开发成本则相应提高，房地产业的健康发展受到影响。三、小结及建议A 人口老龄化中的老年人口群体是一个特殊的群体，但却不是孤
13、立的群体， 老年人是社会、家庭的重要成员，所以他们的生存需要和发展需要影响到社会经济 的方方面面。人口老龄化对房地产业可持续发展的影响更多的是间接的、长远的，甚 至在目前是微不足道的，但从长远来看，通过采取一些措施一方面可以让老年人口共 享社会经济发展成果，另一方面还能解决人口老龄化中“老有所居，老有所乐”问题和 房地产业供需矛盾等问题。A1.加大老年公寓等其他老年服务机构的建设。我国的人口老龄化是与人口转型和 社会转型同步发生的，人口老龄化程度加重的同时，家庭规模在减小，传统的养老 方式受到挑战，家庭养老压力加大，因此，有人认为应当放宽计划生育政策来缓解家庭 的养老负担，这样只能解决暂时的问
14、题，却会产生更大的人口压力，加重人口与资源 的矛盾，形成恶性循环；我们应当把家庭养老和社会养老相结合，改变传统的家庭 养老的单一模式，这就需要建设相应的养老设施保障社会养老得到推行与支持。2.加大房地产业中的技术创新与应用。目前，我国房地产业的技术含量较低，缺乏 先进的设备、技术，许多建设行业仍停留在2 0世纪五六十年代的水平。只有通过新 技术的应用，才能建设功能齐全、设计人性化的房地产业，才能充分满足人口老龄 化中不断增多的老年人口群体的特殊需要。A 3.提高年轻年龄段的人口文化素 质。老年人的文化素质直接决定着老年人口的就业、经济收入、经济生活来源和供 养状况，并间接影响到他们的身体健康和
15、文化生活状况。受低水平的历史发展和教 育发展制约，现阶段的老年人口整体文化水平是比较低的，再加上老年人对事物的 接受能力比较低，所以提高现阶段老年人口的文化素质难度较大，但应重视提高年轻年龄段人口的文化素质，为他们将来的老年生活打下良好基础,最终才能对房地产业 的可持续发展产生积极影响。444参考文献：41中华人民共和国统计局.中国统计年鉴M.北京:中国统计出版社，2 007.2蔡昉,顾宝昌.人口转变的社会经济后果M.北京:社会科学出版社,2006:70.43中国社会科学院人口研究所中国人口年鉴编辑部.中国人口年鉴M.北京:经济出版社,1991. 4 4 郑应亨,欧小莉.人口与我国房地产业的可持续发展J.重庆大学学报，2 0 0 5, (1).5熊必俊.人口老龄化与可持续发展M.北京:中国大百科全书出版社，2002：2 75. 46田雪原，等.2 1世纪中国人口发展战略研究M.北京:社会科学文献出版社,2 0 0 7.7西部人民的生活一一中国西部省份社会与经济发展监测研究数据报告M.北 京:中国统计出版社，2006.8中国社会科学院人口研究所.中国老年人口文选M.北京:经济管理出版社,19 8 9
