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1、08年厦门市房地产专题报告2009年1月提纲：一、厦门城市概况1.地理区位2.交通环境3.行政区划及人口分布（包括城市的历史、经济、文化、战略发展等方面）二、发展综述1.总体经济运行情况2.居民消费能力分析3.产业结构及特征4.主要产业基地及概况5.城市发展概述三、城市发展规划（当地城市近、中期规划发展方向描述）1.城市发展总体规划、功能布局2 土地利用规划3.公建配套设施建设规划(1)公共基础设施建设(2)交通设施建设四、房地产市场研展（城市总体及重点片区）1.土地市场(1)近3年土地出让情况及分析(2) 厦门07、08年商住土地出让情况分析 （3）2007-2008年厦门商住地块分区出让情
2、况(4)土地市场小结及发展趋势预测 （5）08年上半年土地出让情况2.商品房市场(1)03-08年房地产开发投资情况分析(2)房地产销售情况(3)市场价格走势分析(4)未来供需分析(5)板块分布与典型楼盘(6)市场小结 3 当地市场主要开发商情况六、08年市场总结及09年预测 1 08年市场总结 2 09年预测及发展建议 一、厦门城市概况同安区1、地理区位厦门市位于东经118o0404、北纬24o2646，地处我国东南沿海福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔远古时为白鹭栖息之地而称“鹭岛”。宋太平兴国年间，因岛上产稻“一茎数穗”又名
3、“嘉禾屿”。 地处我国东南沿海福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积1565.09多平方公里，海域面积300多平方公里。是一个国际性海港风景城市。 厦门的主体厦门岛南北长13.7公里，东西宽12.5公里，面积约128.14平方公里，是福建省第四大岛屿。厦门港是一个条件优越的海峡性天然良港，其海岸线蜿蜒曲折，全长234公里，港区外岛屿星罗棋布，港区内群山四周环抱，港阔水深，终年不冻，是条件优越的海峡性天然良港，历史上就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸。 厦
4、门属亚热带气候，温和多雨，年平均气温在21左右，夏无酷暑，冬无严寒。年平均降雨量在1200毫米左右，每年5至8月份雨量最多，风力一般3至4级，常向主导风力为东北风。由于太平洋温差气流的关系，每年平均受4至5次台风的影响，且多集中在7至9月份。海沧区思明区区湖里区区翔安区集美区2、交通环境厦门市“海湾型”城市道路系统规划采用快速路、主干路、次干路及支路四个等级划分，总体规划的重点是快速路及主干路。a、快速路系统规划放射干线：依托跨海通道规划三条放射干线，分别在城市扩展的不同方向与区域快速交通走廊相衔接。 中线以集美大桥、集美二桥为通道，向北衔接同三线区域交通走廊，服务厦门与集美、规划大学城、铁路
5、客站、同安等快速交通联系，是厦门北向主要的城市进出口道路西线以海沧大桥为通道，向西经蔡尖尾山隧道，沿孚莲路衔接同三线区域交通走廊，承接厦门与海沧、新阳、东孚的快速交通联系，是厦门西向的城市主要进出口道路。 东线依托新建东通道，向东、向北穿越规划的翔安新区，与同三线区域交通走廊衔接，主要承接厦门与翔安区的快速交通联系，是厦门东向的城市主要进出口道路。环形联络线：是岛外东、西海域间快速联系干线，连接翔安新区、西柯、大学城、新阳，为岛外组团功能联系提供快速交通服务，并为“海湾型”城市功能结构的一体化提供交通服务条件；环形联络线东向预留与金门通道和衔接，并从区域城市群（带）的发展前景考虑，预留石狮、泉
6、州方向的沿海通道。 其它地区性快速道路：主要在快速路主构架系统下，根据土地利用和交通需求特征，规划增加快速路的衔接线路，以提高交通服务水平。b、主干路系统规划 根据主干路所承担的交通功能，将部分联系组团的道路提升为结构性主干路。主干道间距8001200米，尽量均匀地布置于城市各个组团，主干路红线宽度4060米，双向48车道。3、行政区划及人口分布厦门位于福建省东南沿海，位处漳厦平原和泉州平原的中心，北面与泉州地区南安市、安溪县为邻，西面与漳州市长泰县、龙海市相接，东临金门县，处于发源于闽西、横贯龙岩、漳平、华安、长泰、龙海等地的九龙江口。与台湾隔海相望，与金门一衣带水，为祖国东南沿海的重要门户
7、。 厦门市行政建制始于宋朝，称“嘉禾里”，属泉州府同安县；1949年，成立厦门市人民政府，属福建省人民政府直辖。1980年，国务院在厦门市湖里区设立经济特区，2003年5月国务院批复厦门市行政区划调整，厦门市下辖思明、湖里、海沧、集美、同安、翔安等六个行政区，市域行政面积为1565平方公里，厦门厦门面积为133.25平方公里。全市人口中以汉族居多，另有回、满、壮、畲、苗、及高山等20多个少数民族。由于地理环境和历史背景的因素，拥有众多的归侨、侨眷及厦门籍侨胞和港、澳、台同胞。至2006年末，全市户籍人口167.24万人，常住人口为243万人。在户籍人口中，城镇人口为114.16万人，岛内的思明
8、、湖里两个区人口合计76.57万人，占全市人口的比重达67.07%；全市人口出生率为12.12，人口死亡率为3.67，人口自然增长率8.46，比上年提高0.94个千分点；男性人口和女性人口分别为84.43万人、82.81万人，各占50.48%和49.52%，性别比为101.96（女性为100）。二、发展综述1、总体经济运行情况08年16月，厦门市实现地区生产总值7197亿元，同比增长151。规模以上工业总产值145487亿元，增长19。规模以上工业增加值完成33937亿元，增长209，同比提高53个百分点。2007年，全市实现生产总值（GDP）1375.26 亿元，比上年增长16.1%，全年经
9、济运行呈现出逐渐上升的态势。这一增长速度高于全省平均水平1 个百分点，在省内九地市和全国15 个副省级城市中也属较快增长水平。2、居民消费能力分析08年1-6月，厦门城镇居民人均可支配收入12389元，比增95。农民人均现金收入5170元，增长106。2007年，厦门市城镇居民人均可支配收入21503 元，首次突破2 万元，比上年增长16.2%。增幅比上年提高3.3 个百分点。农民收入保持较快增长，连续3 年增幅超过10%。2007年，全市农村居民人均纯收入7637 元，比上年增长11.2%。2007年全市人均生产总值（按常住人口计算）为56595 元，比上年增长11.3%，折合美元突破700
10、0 美元，达7398 美元。2007年，厦门市财政总收入首次超过300 亿元，达348.44 亿元，比上年净增81.09 亿元，为全市生产总值的25.3%，比上年提高1.7 个百分点,高出全省平均水平近10 个百分点。3、产业结构及特征厦门三次产业结构中，仍以二次产业为主导，如现在岛内的湖里区、岛外四区均分布了不同程度的工业。三次产业也占有了近一半的比例，且近年来三次产业的比值逐步增长，这说明厦门作为海湾型城市，其丰富的旅游资源为厦门的经济增长做出了越来越大的贡献。4、主要产业概况自2003年来，厦门的固定资产投资均保持了较高的增长率，2006年的增长幅度达到了64.86%，2007年增幅仍保
11、持在40.11%，增加净值为265.6亿元。这表明厦门正在加快速度的进行基础设施的建设，特别的对岛内外的交通设施的加强。如现在正在建设的通往海沧的隧道、公交快速路等。同时，近年房地产市场投资额的增加也是固定资产投资额迅速增加的原因之一。08年上半年投资运行特点: A工业投资增速减缓 08年上半年共完成全社会固定资产投资372.81亿元，增长3.76%，呈现出低速增长态势，其中农村投资4.45 08年1-6月全市城镇以上工业固定资产投资94.01亿元，增长2.12%。三大支柱产业累计完成投资37.71亿元，下降28.59%。B基础设施投资下降 上半年城镇基础设施投资126.55亿元，下降3.08
12、%。其中教育行业完成投资8.87亿元，下降23.17%；卫生行业完成投资1.69亿元，下降42.46%；今年受环东海域丙洲、西炉片区项目投资量减少的影响，上半年水利、环境及公共设施管理业投资30.62亿元，下降27.94%。在城市快速公交brt、集美大桥、杏林大桥、翔安隧道等重大交通基础设施项目的有力支撑下交通运输、仓储和邮政业完成投资63.01亿元，增长21.96%。 C房地产投资增速回落 国家对房地产业的宏观调控政策的影响逐步显现，与一季度相比较，今年上半年全市房地产开发投资增幅逐步回落， 1-6月累计完成房地产开发投资136.13亿元，增长8.47%，增幅较一季度回落5.4个百分点。其中
13、，土地购置费56.6亿元，增长2.8%，增幅较一季度回落了3.4个百分点。由于去年新拍土地的项目今年多数还处于筹备或观望状态，导致今年房地产新开工面积大幅下降，今年1-6月全市房地产新开工面积仅为224.2万平方米，下降44.2%。虽然今年以来开工面积降幅较大，但由于去年末结转项目较多，今年房地产施工继续保持较大规模。1-6月房屋施工面积2867.71万平方米，增长27.8%。此外，由于前两年开工建设的房地产项目今年大部分已处于竣工收尾阶段，造成商品房竣工面积大幅增加，16月商品房竣工面积237.82万平方米，增长100.4%，竣工面积中以非住宅的厂房、商业用房和办公楼增长较快，分别增长3.0
14、5倍、2.09倍和1.63倍，商品住宅仅增长57.33%。 投资增速回落的原因分析 08年以来，物价持续高位运行，煤电油运紧张，宏观调控力度不断加大，银根抽紧，银行存款准备金达历史最高水平，宏观环境趋紧。与前两年相比，今年我市固定资产投资增幅出现大幅回落，上半年共完成全社会固定资产投资372.81亿元，增长3.76%，较上年末下降了36.36个百分点，投资增速回落的主要原因： D07年投资增长较快，造成基数较高。 从2004-2007年四年间的固定资产投资情况看，是我市投资增幅最快、投资最大的一个时期，在短短四年的时间里突破了300亿、400亿、600亿、900亿几个关口，特别是去年全市固定资
15、产投入达到了927.7亿元。投资的高增长使得去年同期基数较高，今年继续保持投资的高速增长难度很大。 E缺乏新的大项目支撑，投资后劲不足 08年1-6月我市投资上亿元项目（不含房地产项目）明显减少，共40项，项目个数较去年同期减少10个，投资总额为113.04亿元，较去年同期减少26.13亿元，占城镇投资总额的比重由去年的39.11%下降为今年的30.68%。从新开工项目看，今年1-6月我市共有新开工项目95个，项目个数较去年同期增加22个，但新开工项目计划总投资和新开工项目平均规模为分别下降46.0%和58.51%。从数据上看，今年投资后劲明显不足，缺乏新的大项目的支撑也是造成当前我市投资增速下滑的主要原因。 F适度从紧的货币政策加大企业融资难度 由于国家实行适度从紧的货币政策，银行加强了风险管理，企业贷款难度增加，很多项目在没有足够资金保障前提下不敢仓促上马。如通士达节能光源制造基地、海峡西岸电子资料市场等工业投资项目，因难以筹措更多的资金用于项目建设。此外，一些中小企业工业投资由于单笔贷款额度较小，手续繁杂，担保困难，贷款融资难度进一步加大。
