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1、word养老综合体全价值链开发流程2014-10-11邱浩中国养老咨询邱教师微信号：(长按复制)养老产业策划咨询、运营顾问一站式解决方案提供商对于刚刚进入养老产业的新人来说，根底性、概念性的词语正确无误地理解极端重要。如果这些概念都搞不明白，怎么可能有正确的思路呢？又怎么可能制定科学的、有效的投资、开发和实施计划呢？甚至在身边很多从事多年养老工作的，有时候同样把握不准。今天邱教师就先聊一些根底性、概念性的词汇，这样更容易理解后面的“干货和“硬菜，文章很长，耐心看完一定有收获，这也是我们愿意看到的。养老机构是社会养老专有名词，是指为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动等
2、综合性服务的机构。它可以是独立的法人机构，也可以是附属于医疗机构、企事业单位、社会团体或组织、综合性社会福利机构的一个部门或者分支机构。机构养老是指依靠国家资助、亲人资助或老年人自助的方式，将老人集中在专门为老年人提供综合性服务的机构中养老的模式。社区养老是依托社区养老服务资源，为60周岁与以上有生活照料需求的居家老年人提供或协助提供生活护理、助餐、助浴、助洁、洗涤、助行、代办、康复辅助、相谈、助医等服务。居家养老是指老年人在家中居住，但由社会提供养老服务的一种养老方式。1.生活照料服务:为老年人提供日托、陪购代购、配餐送餐、家政服务等一般照料和陪护等特殊照料的服务。2.医疗保健服务：为老年人
3、提供疾病防治、康复护理、心理卫生、健康教育、建立健康档案、开设家庭病床等服务。3.法律维权服务：为老年人提供法律咨询、法律援助与维护老年人赡养、财产、婚姻等合法权益等服务。4.文化娱乐服务：为老年人提供老年人大学学习、知识讲座、书法绘画、图书阅览、棋牌娱乐等服务。5.体育健身服务：为老年人提供活动场所、体育健身设施、健身团队等服务。6.精神慰藉服务：邻里结对、老年人互助、志愿者慰问、社区关怀等志愿服务。它是老年人的聚居地，是老年人的主要活动场所和生活空间。家庭养老和机构养老的最优结合点就在养老社区。养老社区主要功能包括：1.家政服务中心；2.社区医疗服务中心；3.文体活动中心；4.老年公寓；5
4、.日间照料中心选择。养老综合体，是有养老院、医院、购物中心、食品基地、酒店、学校、公园、公寓等相互作用，高度集合的养老养生为主题的，满足养老需求的一个建筑群体。养老综合体特点为养老综合体生命周期服务链，包括独立生活区、协助生活区、专业护理区、临终关怀区、老年痴呆照顾区。养老综合体也可以解释为养老地产的涵或者外延，养老地产的本质是商业地产，是一种复合型业态，包含养老、养生、住宅、医疗、康复、护理、金融、度假、旅游、生态农业等多种业态。其源动力是物业的长期持有并保证持续的现金流，因此能够持续运营才是养老地产成功的关键。养老综合体势必成为养老项目开发运营的主导产品:1.养老功能设计，适合养老生活，全
5、区无障碍化、产品功能老年化，老年活动空间多元化;2.与硬件设计配套，医疗设计、服务设计、运营管理设计，便捷科学合理;3.营养产品个性化、食品基地有计划;4.数据、物联、云中心，老年生活数据化、个人健康档案、专业医生私人化、管理一体化。标题：九如城养老综合体渐入佳境位于宜兴的九如城养老综合体近1万平方米的研究中心2014年年初将会投入运行。离它百米开外的康复医院和养护院也正在进展主体建设，记者获悉，两者总建筑面积约10万平方米，近1000床位，2014年年底也将投入试运行。成熟的养老地产模式“做养老地产，不等于建设养老院，医院或者护理院，而是要找到地产企业投身养老事业的可持续开展的模式，用长期的
6、、全面的服务老年人群，去应对老龄化社会的各种挑战。九如城集团总经理王学东表示。九如城综合体是一个完全融合老年全方位生活需求的综合性社区，生活需求体系包括三个层次：一是满足医、护、住的生活根本体需求;二是满足健康管理、购物休闲功能的根本保障需求;三是满足老年教育和更高层次生活。“在养老社区里面首先要配备的是医疗设施，老人可能并不需要配备一个很强大的三甲医院，但是针对老年专科病的康复医院和面向失能老人、半失能老人的养护院是必须的。谈义良强调，这也是宜兴九如城选择率先建造医疗配备的原因。整个医疗设施板块预计投入10亿元，只有在全部养老设施配套完成后，再进入适老住宅的建设。据悉，宜兴九如城占地800亩
7、，总建筑面积48万平方米，总投入38亿元。土地性质分为商业用地、住宅用地、综合用地，土地来源全部市场化取得，产权清晰，适老住宅产品可对外销售。全龄化社区解决养老核心问题记者在宜兴九如城项目沙盘模型中看到，除了医疗配套设施外，还有颐养公寓、适老住宅产品、酒店、老年大学、商业配套等相关业态。但此模式移植中国后他发现了问题：中国老人更喜欢儿绕膝，三代同堂，享受天伦之乐。如果把老人放在一个纯老人群体的陌生空间，容易引发老人的心理状况。与此同时，国家也提出了居家养老体系为根底的养老规划。这种形势下，结合中国老人的思维方式和国情，谈义良和他的团队对CCRC社区进展了改造，将九如城养老综合体项目打造成一个“
8、终生住宅、永久邻里关系的全龄化社区。盈利模式与可持续开展“没有盈利，就没有持续。所以我认为，前期还是要靠可售适老住宅产品的资金回笼和盈利来保证养老设施和服务的运行，而不能本末倒置。谈义良说，“我们要走重资产模式下自我运营体系的建立，而不是纯粹的轻资产模式。对宜兴九如城来说，产权明晰的可售住宅能为养老服务运营提供财力保障，来自项目的自我造血，对于“可持续开展是非常重要的。适老住宅局部2014年开工，整个综合体计划五年完工。定位于中高端全龄居民，入住规模共四五千人，考虑到康复医院和护养院的吸引力，谈义良透露，入住老人的比重可能达到50%以上。在谈义良看来，长三角经济兴旺，开发全龄化社区生命力强，养
9、老综合体优势明显，加上面向整个社会，入住率不成问题。随着宜兴九如城项目的逐步推进，谈义良表示九如城集团近期战略是“长三角快速布点，满足经济兴旺、开放度高地区的需求。集团的第二、第三个项目也已经初步落地，并且进入规划设计阶段。九如城集团未来项目软件、硬件标准、商业模式、盈利模式将在宜兴九如城实践的根底上进展提升，打造适合各种区域条件和地区老人生活习惯的养老综合体版图，实实在在为中国养老事业开展做出贡献。标题：如何做好养老地产的开发与管理第一阶段，称之为“定魂：即市场调研和整体策划，涵盖市场研究、可行性论证、土地获取、项目定位、服务产品设计、功能区规划、投入产出分析等；第二阶段，称之为“定骨：即设
10、计规划，涵盖建筑设计、工程管控、招投标设计、装修设计、开业筹备设计、营销推广设计、运营服务设计等；第三阶段，称之为“定人：即落地实施，将九大运营系统科学合理配制，填充在“顶层设计的框架里，涵盖招聘、培训、传帮带、实操、上岗、晋升、辅导等。如何看待“魂、骨、人三者的关系，仁者见仁智者见智。曾经有圈好友为之和我“争得你死我活，尽管玩笑话，但也反映了目前养老行业“百家争鸣、“百家齐放的大格局。是一个好现象，这样的交流需要更多，不然怎么会有新思路、新概念、新模式的出现，最终探索出几条适合我国国情的养老地产开发模式。回过来从新审视，我个人认为：“定魂是顶层设计的微观者，是政策环境的描绘者，是投资者战略意
11、图的书写者、项目定位的引领者，是指明了如何走下一步的探路者；“定骨显示了项目本身的系统性、专业性，显示了项目涵的品质、显示了区别同类产品的定位，显示了项目的精髓和亮点；“定人是最难的一个环节，其他环节都可以通过硬件投入来解决，唯独运营系统的服务体验和客户口碑不能靠硬件来实现。靠的是人或者人操作的设备来完成所有的服务，需要踏踏实实一步一步落地。总结多年研究国外养老地产项目以与我们实际操作的项目经验，发现成功的养老地产开发项目很大程度上基于以下五个方面：第一、基于政策研究和运营服务的市场调研与整体策划；第二、引入适老化、智能化的规划、建筑、室、景观设计；第三、专业的养老服务运营商筹备、搭建营销体系
12、、运营体系、人力资源体系；第四、委托专业的养老服务运营商运营管理；第五、专业的销售代理团队。整个项目的开发、建设、推广、销售以与运营必须浓缩项目之精华、基于项目之背景、反映项目之全貌。整个项目开发流程必须让投资者有信心，让员工有信息，让客户有信心并渴望得到更多的信息和细节。这样更有利于项目整体开发计划的实施。最后我们发现做好养老地产开发项目不是一家主体就可以做好的，换句话说就是“专业人做专业事。养老产业链条的每一个环节都是专业的细分领域，比如地产开发、养老运营、医疗康复、培训教育、设施设备等，不像房地产开发那样成熟和规，不是哪一家公司可以全部做的，需要资源的整合。第一、房地产开发企业在资金准备
13、、拿地环节、当地政府关系协调拥有绝对优势；第二、有实战经验的专业养老医疗、康复地产策划公司、规划、建筑、装修设计公司可以作为第三方提供专业意见，使项目更好地朝着预期目标前进；第三、同职业培训学校合作，成立养老人才培训基地，为项目后期运营提供专业领域的人才储藏，大大减轻一线护理人员短缺的痛苦；第四、可以引入专业的养老医疗、康复服务运营商，使整个地产的开发显得专业和更有生命力。下面就养老地产项目前期市场调研和整体策划、设计几个阶段谈谈我的一些想法和经验，请斧正！一、养老地产项目前期市场调研对于投资者的意义1、市场调研是养老地产顶层设计和落地实施的出发点项目整体定位、品牌推广、养老服务产品设计、销售
14、运营是养老地产市场营销活动的重要工作。之前我们也走过弯路，没有按照市场的需求来设计和推广服务产品。结果市场不认可，无论是服务的体验还是床位的销售都受到了极大的阻力，后来我们尝试着根据市场需求和老人消费习惯来设计产品，根据市场上大多数老人愿意而且能够承受的服务产品来设计，效果非常明显。比如，最近正在操作的一个养老地产开发项目，在华北地区，一期开发500亩左右，项目地所在区域经过详细的市场调研和客户消费行为分析，按照CCRC模式设计，我们把老人分为三个阶段：第一阶段是青年老人，即55岁-70岁；第二阶段是中年老人，即70岁-80岁；第三阶段老年老人，即80岁以上注：以上三种划分标准排除身体因素。不
15、同阶段的老人对服务产品有着不同的需求，所以在产品设计的时候绝对不是“拍脑袋、“想当然或者“所谓的成功经验，而是要结合当地老人实际有效消费需求来精心设计。在其中某一细分市场里我们发现65%夫妇更偏好60-70的居室，我们在产品设计的时候就把65的居室作为这一系列的主打产品；再比如通过市场调研和客户消费行为分析，老人对于医疗、药疗、食疗、心疗、动疗、水疗的需求，70%的老人对医疗护理、康复训练的需求很旺盛，而对营养配餐、水治疗等需求相对不高，我们在功能区设计以与后期服务项目设计时就合理安排。这样的例子还有很多，不再赘述。这一方面说明了市场调研的重要性，同时也说明市场调研能为整体定位、品牌推广、产品服务设计、销售运营提供决策的依据。2、市场调研有助于营销、推广、销售管理目标的实现养老项目的入住率一直以来都是投资者和运营商的头等难题，怎么制定详细的市场推广计划、销售管理、客户关系管理，如何精准命中目标客户，都需要通过市场调研的数据来提供决策依据。前一阵一家高端养老机构的营销负责人打给我，我们并不认识，他是通过关注中国养老咨询微信平台找到我的
