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1、怀化市城区土地定级与基准地价更新成果（摘 要 ）怀化市国土资源局怀化大地土地评估有限责任公司湖南师范大学资源与环境科学学院二一三年十一月2目 录一、土地定级与基准地价更新的必要性1二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日2三、土地定级与基准地价更新的主要依据3四、土地定级与基准地价更新的工作步骤5五、土地级别更新8六、基准地价更新16七、宗地地价修正体系更新25八、基准地价成果分析26九、主要成果30一、土地定级与基准地价更新的必要性1、是适应社会经济和房地产市场快速发展的需要中华人民共和国行业标准城镇土地估价规程规定，凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地价成
2、果进行全面或局部评定，更新原成果。怀化市城区上轮土地定级与基准地价成果是2009年8月21日由怀化市人民政府公布实施的，至今历时四年。在此期间，怀化市城区房地产市场发生了巨大的变化，目前土地市场价格已有大幅度的提升。2012年怀化市中心城区普通商品住房用地招拍挂出让均价达到了1399元/平方米，比2009年的579元/平方米翻了一番，也远远超过了上轮成果的一级住宅基准地价740元/平方米。由此可见，随着社会经济和房地产市场的快速发展，怀化市城区上轮基准地价已与当前市场地价水平不相协调，亟待更新。2、是适应城市建设用地规模扩大、城市土地质量空间格局变化的需要上轮土地定级范围是根据怀化市土地利用总
3、体规划（20062020年）确定的建设用地规划区范围、怀化市城市总体规划（20072020）确定的近期建设规划区范围等综合确定的。但2013年怀化市人民政府对鹤城区土地利用总体规划进行了修改，中心城区建设用地面积由原来的68.25平方公里增加到86.39平方公里，城市建设用地规模明显扩大。此外，随着沪昆高铁车站和经济开发区的建设、市政府搬迁，怀化市中心城区功能区划和经济格局发生了明显变化，部分区域（如湖天和紫东新区）土地区位条件、商业繁华度、人口集聚度、综合配套等影响因素也随之发生了重大变化，原有的土地级别和基准地价水平已不能真实反映城市土地质量空间分异规律，亟待更新。3、是适应土地政策与市场
4、环境不断变化的需要基准地价是政府土地宏观调控的重要手段，政府可以通过基准地价对土地利用、流动进行引导。自上轮基准地价成果实施以来，国土资源部先后下发了关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发2008308号）、关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）、关于进一步落实工业用地出让制度的通知（国土资发2009101号）、关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号）等文件，湖南省人民政府出台了湖南省征地补偿标准(2012年修订)。国土资源部和省政府上述新的政策和标准陆续出台，对怀化市城区房地产和土地市场发展都产生了很大的影响，政策和市场环境的变化
5、使上轮基准地价成果的调控功能受到了明显的制约和影响，不能满足宏观调控的需要，亟待开展新一轮基准地价成果更新。二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日依据怀化市鹤城区土地利用总体规划（2006-2020年）（2013年修改）确定的中心城区允许建设用地和有条件建设用地范围，并与怀化市城市总体规划（20072020）确定的城市规划区范围相衔接，本次土地定级与基准地价更新的地域范围东起绕城高速公路东段，西至钟坡山东麓，北起绕城高速公路北段，南至绕城线南段及三角滩水电站，总面积120.35平方公里（不含河流水面面积）。土地定级与基准地价更新期日为2013年7月1日。三、土地定级与基准地价更新的主要依据
6、（一）法规、政策依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、全国工业用地出让最低价标准（国土资发2006307号）4、国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发2008308号）5、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）6、湖南省国土资源厅办公室关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知（湘国土资办发200690号）7、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发 2008131号）8、国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知（国土资发2009101号）9、湖南省征地补偿标准(2012年修订)10
7、、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）11、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号）12、国土资源部、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、监察部、环境保护部、住房城乡建设部、交通运输部、铁道部、水利部、国家能源局关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知（国土资发201087号）13、国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发2010151号）14、国家、省、市有关土地管理和土地定级估价的其它法规、政策（二）技术依据1、城镇土地分等定级规程（GB/T 18508-
8、2001）2、城镇土地估价规程(GB/T 18507-2001)3、地籍调查规程（TD/T 1001-2012）4、城市地价动态监测技术规范(TD/T 1009-2007)5、土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）6、国土资源部及湖南省国土资源厅关于城镇基准地价更新和平衡的工作和技术方案（三）资料依据1、土地市场资料（2008-2012）2、土地利用现状资料（2012年）3、城市规划资料4、原怀化市土地定级估价资料5、怀化市社会经济现状资料（2008-2012）四、土地定级与基准地价更新的工作步骤（一）准备阶段（2013年4月1日4月30日）准备阶段的主要工作是：1、成立土地定级与
9、基准地价更新领导小组和技术小组为保证土地定级和基准地价更新工作的顺利进行，市人民政府成立了以主管副市长为组长，国土、物价、财政、规划、房地产、城建等部门参加的基准地价成果更新领导小组，对该项工作起领导和协调作用。成立了怀化市国土资源局、怀化大地土地评估有限责任公司、湖南师范大学资源与环境科学学院等单位有关技术人员参加的技术小组，负责该项任务的技术工作。技术小组对原土地定级估价成果进行了深入的分析与研究，确定了本次土地定级与基准地价成果更新应解决的主要问题，并在此基础上确定了土地定级与基准地价更新的技术路线和技术方法，制定了土地定级与基准地价成果更新的技术方案和实施方案。2、制定调查方案在收集相
10、关基础资料和实地预察的基础上，划分调查区域，制定调查技术规范，设计并印制调查表格，准备工作底图。本次土地定级与基准地价更新的基本工作底图采用1:10000的怀化市地形图。在确定土地级别界限时还参考地籍图（1500）、城市交通旅游图、分区规划图及详细规划图等。3、培训调查人员本次土地定级和基准地价更新的调查任务，由课题组成员和湖南师范大学资源与环境学院土地资源管理专业的研究生共同完成，参与调查的人员30余人。为了统一调查口径，保证调查质量，调查前对参与调查的人员进行了专门培训，学习土地定级与基准地价更新的有关理论与实务，学习调查方法与技巧，并在长沙市城区进行了2天的预调查。（二）资料的收集与整理
11、（2013年5月1日6月15日）1、外业调查根据城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程的规定和怀化市的实际情况，定级资料主要调查收集了繁华程度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度、自然条件优劣度、人口状况、产业集聚规模、城市规划等方面的资料，估价资料主要调查收集了房屋出租、商品房出售、房屋买卖、土地出让、土地转让、征地拆迁等地价样点资料与房屋重置价格、房地产税费项目及标准、房地产开发成本、物价指数等地价相关资料。资料调查采用部门收集和实地抽样调查相结合的方法进行，调查资料要求在图上标注其位置，图表保持统一。2、内业整理将收集的资料进行归类和统
12、一编号，通过数字化仪和键盘将图形和属性资料输入城市土地定级及基准地价动态更新信息系统，分别建立怀化市城市土地定级与基准地价更新图形库和属性数据库。（三）土地定级更新（2013年6月16日7月20日）土地定级更新采用综合定级和分类定级相结合的方法，分二步到位：第一步，从地价影响因素入手，在单因素评价的基础上，采用多因素赋权加和法分别计算综合定级和商服、住宅、工业用地定级的评价总分值，并初步划分相应的土地级别；第二步，经市场交易价格验证和实地验证后，确定最终土地级别界线，并量算级别面积。通过土地级别划分，从宏观上把握市区地价分布规律和变动趋势，为分类基准地价评估奠定基础。（四）基准地价更新（201
13、3年7月21日9月15日）首先，根据城市规划及土地利用现状与变化趋势的要求，确定基准地价的内涵；第二，采用收益还原法、剩余法、市场比较法及成本逼近法等估价方法计算样点地价，并将其修正到基准地价内涵状态；第三，对样点地价进行同一性检验、总体分布类型检验及精度检验，剔除异常值；第四，以样点地价的实际测算结果为基准，并考虑政府的地价管理政策和区域地价平衡，确定基准地价。（五）宗地地价修正体系更新（2013年9月16日9月30日）宗地地价修正体系建立，主要根据替代原理，建立级别基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系和修正因素系数体系。具体操作时，采用以市场地价资料编制修正系数表的途径，分四步到位
14、：首先按商服、住宅、工业用地分别选择地价影响因素；然后根据市场地价资料的统计分析确定修正幅度值；再通过因素的相关分析，确定各修正因素的作用程度；最后根据各因素的作用强度分解总修正幅度，按优、较优、一般、较劣、劣五个档次确定各种地价标准下的因素修正系数，并编制对应的修正因素条件指数说明表。（六）成果整理与验收（2013年10月1日11月30日）编写土地定级与基准地价更新技术报告和工作报告，编制土地定级与基准地价更新有关图件，并对所形成成果在征求意见的基础上进行修改完善，报上级主管部门验收。（七）成果应用（2013年12月1日） 将验收合格的成果提请市政府公布实施，交付使用。五、土地级别更新（一）
15、定级的技术路线怀化市城区土地定级基本思路是以城镇土地分等定级规程为依据，在充分分析怀化市城区土地时空特点的基础上，采用“以多因素综合评价法为主，市场交易资料分析法进行验证”的技术途径，运用“土地定级与基准地价动态更新系统”对城区土地进行综合定级和分类定级。其具体技术路线为：以50米50米网格为定级单元，以定级因素对定级单元的作用程度确定单元分值，以定级单元总分值的高低初步划分土地级别；经市场交易价格验证和实地验证后，对土地级别的范围和边界进行修订调整，最终确定土地级别。（二）定级的工作程序怀化市城区土地定级在充分遵循城镇土地分等定级规程的前提下，依据所采用的计算机辅助定级和分类定级的特点及要求，工作程序如下：1、编写定级任务书，配置计算机软、硬件，准备工作底图和调查表格。2、从地价影响因素入手，分别建立土地综合定级、商服用地定级、住宅用地定级和工业用地定级的定级因素体系，确定各因素的权重。3、收集各类因素、因子的数据和资料，并经整理、分析按实地位置标注于工作底图上。4、按照各定级因素的分布变化规律
