《房地产项目开发策划书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目开发策划书（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产开发与经营课程设计名目一、宏观市场环境分析一武汉市宏观经济环境分析二产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析一区域环境分析二区域产品特征分析三政对区域的影响三、产品定位一工程 SWOT 分析二形象及市场定位三文化内涵定位四目标购房群定位五产品设计定位及建议六价格定位四、销售推广建议一销售推广建议二案名及平面表现三营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场工程开发筹划书一、宏观市场环境分析一 武汉市宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、安康、快速进展。至 2022 年底，武汉 GDP 就已经到达 3141 亿元，跨入“3000 亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，
2、在全球金融危机背景下， GDP 增长快速， 仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活泼。二产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较严密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳 定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长根底尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此推断，将来的房地产政策将可能走向有保有压，对首
3、次置业连续优待、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。、区域市场分析一区域环境分析本案位于武汉型商业区光谷商业区腹地，离武汉光谷 CBD 近五分钟车，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市 陆湖东湖，自然环境美丽，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住 来身临鱼米之乡之感；小区背临着名学府中国地质大学，人文气息深厚，使 置身家中就能倾听高等学府的教育。楼盘区位图小区区域内住房供给量将在今年内连续上升，老工程供给量加大，供求比衡，市场竞争剧烈。区域内经济进展进一步加快，诸多高企业及高工程不断 进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2 号线1
4、0 年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、世界进驻、金融港推区域配套档次提升。年供给量预估谷09年供求走势洲坝世纪46000066266130-142平米三房 东湖高区珞瑜东路森林公园60000花园09年受到 08年市场低迷影响，供给量消灭缺口，供求比照面持续低位运行态势，前期库存大充华足府消化7。20220160000130-330平米三房、四 东湖开发区马鞍山森林公园对房面70000界城区二期域产6品00特00征分析 080-100两房、110-130 东湖高技术开发区光谷广场100000利通华过都对区5域60市000场同档1次80产00品0三房东、产69品-9形1两态房相、似99
5、产-13品0 及客东群湖开相发同区产虎品泉进街行下马分庄析，主要5有00：00三房地中心城3202209800089-93两房、103-116 雄楚大街908号武汉工程大学40000三房斜对面松逸景华150000090-120两房、140关山大道90号鲁广关山超市50000岛庭漫城工程名称进展商旁地理位置1430007050060-100两房、80-150 光谷大道西侧国际企业中心72500三房旁江山水 凯7山40泉00居074000 武汉8市5-洪10荣3两物房业、发9展0-有13限2 公南司湖大道和民族大道洪的山交区汇珞处瑜路 727700号00三房建康城绣龙城270000保利华都8202
6、206500038800087-96两房、86-120武汉东湖开发区关山一路一号50000湖北保利三投房资东湖高区虎泉街下马庄83-93两房、100-130 光谷两湖大道与中环线交汇处80000三房代国际花金地6中00心00城02470东00湖高技7术7-开10发3两区房雄、楚大街 908 号 光谷大道湖7北8号天地房地产开发6有00限0公0 司园129-135三房代卡梅尔300000081-92两房，98-130光谷大道与光谷一路交汇处70000小镇三房代森林小3000003600090-100两房、光谷大道与城市中环线交汇处64000都汇武汉市洪荣物业进展洪山区珞瑜路 727 号当代香颂公
7、馆武汉当代物业进展公司洪山东湖开发区光谷广场东世界城米兰印象武汉市利嘉置业东湖开发区光谷广场东侧区域内各相像工程区域内个工程供给分析工程名称总建筑面积已售面积可售面积开山泉居4 万3.88 万0.12 万保利华都56 万55.13 万0.87 万金地中心城31.7966 万31 万0.7966 万都汇9.9149 万8.9 万1.0149 万当代香颂公馆3.3987 万3 万0.3987 万世界城米兰印象15 万7.55 万7.45 万区域内个工程根本技术指标分析工程名称占地面积总建筑面积容积率凯山泉居2.5 万4 万1.49保利华都20.1 万56 万2.79金地中心城7.7283 万31.
8、7966 万3.89都汇1.7045 万9.9149 万3.7当代香颂公馆1 万3.3987 万3.3世界城米兰印象2.7347 万15 万3.55可以看出，该区域的工程楼盘容积率大多数在 23.9 之间，产品形态与品质有较大差异。36353433绿化率323130292827凯山泉居金地中心城当代香颂公馆区域内各工程绿化率分析该区域的工程在绿化率上差异不大，集中在 30%36%之间，在规划理念上，在规划上多以以敬重自然、保护生态环境为买点。户型面积户型分析工程名称主力户型一居二居三居四居凯山泉居二居、三居506490.12110130154.1保利华都二居、三居6072.385.1113.1
9、2150162210金地中心城二居、三居90.1120.23125140都汇二居、三居92.77128.8130170.9当代香颂公馆二居、三居5770.8887.65130.6135188世界城米兰印象二居、三居61.117080.44118.8168区域内工程均以二居、三居户型为主，以 90130 平方米的面积为主，适合于三口之家。区域内个工程销售状况分析上均价为房地产交易网实际成交等急的均价，现开盘的工程除了当代香颂公馆低于 7000 元/平方米，其他工程的实交价都高于 7000 元/平方米，保利华都、米兰印象均价则超过了 8000 元/平方米。工程名称物业治理费物业治理公司凯乐泉居1.
10、3 元/月/平方米武汉致高物业治理保利华都1.8 元/月/平方米保利物业治理公司金地中心城1.4 元/月/平方米龙锦物业都汇0.8 元/月平方米都汇销售速度工程名称工程名称报价元/平方车米位比例均价元/平方米停车方式销售周期当代香颂公馆1.2 元/月/平方米月武汉致总高销物售业套管数理收费标准套/总签约率地上：150位月月；凯山泉居世凯界乐城泉米居65兰00印元象/平方1米：0.87000 元/平方米1.6 元/月地/下平、方地米上相结合 戴德梁地行下物：业3顾00问有位限公月司；243071261保利华都金地中心城都汇当代香颂公馆世界城米兰印象区域内各工程物业治理分析6500 元/平方米80
11、00 元/平方米102120210727200 元/平方米7800 元/平方米142724189637500 元/平方米7500 元/平方米2251622556000 元/平方米6700 元/平方米2133914328200 元/平方米8500 元/平方米12115015054本区域内的住宅物业治理费用除保利华都和米兰印象较高外，其他工程的物业治理费用每平方米 1 元左右保利的物业水平在市场上具有较高的知名度，其物业治理费用相对较高。区域内个工程车位分析保利华都1：1地下停车380 元位月；金地中心城1：0.9地下、地上相结合地上：100位月； 地下：200位月；都会1.1：1地下、地上相结合
12、地上：100位月； 地下：230位月；当代香颂公馆1.2：1地下、地上相结合地上：200位月； 地下：350位月；世界城米兰印象1：1地下、地上相结合地上：200位月； 地下：350位月；三政对区域的影响房贷政策有可能发生转变，但对首次置业产品影响较小，其产类别产品需要提高产 品竞争力来争夺市场。房地产市场马上迎来较大调整，经过短暂的价升量跌之后进入量 价齐跌阶段。受调控影响最大的产品将是投资和投机类产品首当其冲，受到的市场冲击 最大，其次首次改善类产品的冲击较大。将来市场将放量供给的郊区与近郊区将领先调 整，调整幅度较中心城区大，调整时间较中心城区长。本轮调控我们认为是保护型调控， 至少将会持续六个月，将来市场将放量供给，二三环和三环外将领先进展调整，中心区 受影响较小；由于城中村改造会带来大量的刚性需求，中心区将首先回暖。在政策的影响下，市场需求构造会发生明显的变化。市场主要依靠90 平米以下的首次置业和 140-160 的屡次改善性需求为支撑。90 平米以下户型的供给量会快速增加， 市场竞争剧烈，对户型功能设计提出更高的要求，总价低、功能完善的小2 房将热销70-80。另外政策对一次性付款和利用公积金的客户受影响稍小，在营销过程中将公积金贷款客户作为重要客户之一
