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1、设计阶段成本管控及优化摘要：近年来为遏制房地产价格过快上涨及盲目投资，防范和化解系统性风 险，促进房地产市场平稳健康发展，国家始终坚持房住不炒的基调。随着房地产 市场调控不断深化，越来越多的企业开始注重成本前置管控-房地产已从黄金时 代到白银时代，再到黑铁时代，竞争加剧，地产开发的微利时代已经到来。房地 产投资主要分为决策定位、设计、实施、竣工验收等阶段，定位和设计在整个项 目的成本投入上占比不大，却影响了 80%以上的项目成本和项目盈利，因此，成 本管控的关键在决策定位和设计阶段。关键词：微利；成本管理；限额设计；设计阶段；设计工作开展之前，应根据项目总体经营目标和市场定位，制定项目的成本
2、控制目标。一般情况下，项目可行性研究及定位报告中确定的可研版目标成本应 作为方案设计阶段成本控制的最高限额。一方面，成本人员应积极配合参与结构 和基础选型、配套设施等设计的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为 设计提供全面客观的经济数据和建议；另一方面，设计部门自身应以项目定位为 原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计多方案对比 分析，着重抓好方案评审及优化，实现产品设计、成本与效益达至平衡。优化设计是在保证使用功能和使用寿命的前提下，从设计规范、技术标准、 安全度与设计方法等方面，对结构形式、结构材料或工艺设备配套等进行系统分 析、优化，降低工程造价的设计，对提高
3、设计质量，节约建设成本都有重要的意 义。以下对设计阶段进行的成本管控及优化进行经验分享和探讨。一、基坑支护设计方案成本优化控制基坑支护经济性总原则1、基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建 （构）筑物、环境条件、施工条件和工期等因素，因地制宜、合理设计、精心施工2、当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法；3、当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行技术经济比较 和选型；4、地下室开挖支护形式成本：放坡土钉墙锚索支护桩锚支护桩锚+内支 撑，支护应首选放坡形式，支护形式需要多方案比较。我司某项目地块下设1层地下室，该区域基坑大开挖深度约5.806.40m，基 坑支护
4、总周长约1200m。根据地勘报告：场地软土深厚，且分布不均匀，淤泥 厚度约4.8m (ZK325) 28.6m(ZK156)；局部钻孔淤泥直接与全强风化岩接触， 且中间无黏土层过渡夹层；基坑开挖范围以填土、淤泥为主，开挖底面位于淤 泥中；东侧及南侧堆载道路工况未定，与本地块可能存在交替施工，见下图。严-1士二L击计*放坡支护剖面支护桩剖面重力式挡墙剖面管桩支护剖面成本管理人员摸排周边项目基坑支护方案及收集有关淤泥地区基坑支护成功 的案例，将信息反馈给设计人员，并与其探讨了四种支护方案。节选其中一段剖 面测算成本，见表1费用估算表。支护剖面(9-9)支护项数量单价合计工期分析放直径800搅701
5、107700快坡支护拌桩直径550搅拌桩34602040喷砼面层14.31001430开挖及回填土方31.5401260小计（元/延米）1243护桩剖面内加固搅拌桩141101540较慢支护灌注桩816001280止水搅拌桩34602040冠梁0.813001040锚索16.72504175小计（元/延米）21595重力式挡墙剖面直径800搅拌桩1471101617慢砼板0.3900270喷砼面层3.5100350开挖及回填土方6.540260钢管13.32002660小计（元/延米）1971管 桩支护 剖面直径850搅拌桩251403500较快管桩17.34006920止水搅拌桩206012
6、00锚索16.72504175冠梁0.813001040开挖及回填土方340120小计（元/延米）16955表 1 费用估算表其它剖面以此类推逐一测算成本并汇总，结合安全性、经济性、工期及造价， 本项目北侧及西侧采用放坡结合坡脚搅拌桩加固方案，东侧及南侧“管桩 +锚索” 方案。事实证明，本基坑支护方案是成功的，既满足了工期也取得了明显的经济 效益。二、桩基工程设计方案成本优化桩基选型应根据地勘报告、结构型式和结构荷载合理选择桩基型式。一般情 况，预应力管桩比冲（钻）孔灌注桩等其他桩型经济；地质较软的项目，能用锤 击地区尽量不用静压，以减少防陷机措施费；满足结构安全的前提下，能用单桩 承台尽量不
7、用两桩、三桩承台，或三种承台结合使用以取得结构最优配合比；在 持力层深度一定即桩长一定的条件下，换算不同直径管桩比较其经济性。方案设 计阶段应提供两种及以上桩基方案，从安全、成本、施工质量和工期等方面进行 综合对比分析，选择最优方案。我司某项目建筑场地区域的抗震设防烈度为 7 度，根据地勘报告建筑场地土 类别为III类，场地及周边浅部土层局部分布淤泥质土，地质较差。设计单位出于 保守考虑，初步设计方案为灌注桩桩基。成本管理人员走访摸排项目周边工地发 现桩基工程基本为预制管桩，经与地勘、设计单位沟通，选用预制桩和灌注桩作 为基础持力层进行对比分析。以下选取项目内两栋住宅楼进行桩基选型经济性对 比
8、分析：方案A:（均采用PHC600 （AB型）管桩，壁厚130,承载力特征值2200KN，负摩阻力取240KN）。桩长21m，桩端进入强风化岩层4m，桩数：315根。方案B:（均采用PHC500（AB型）管桩，壁厚125，承载力特征值1900KN，负 摩阻力取200KN；桩长按21m，桩端进去强风化岩层4m，桩数：372根。方案c：（均采用直径1000mm的灌注桩，承载力特征值5500KN，负摩阻力取 300KN；桩长按39m，共135根。方案 A、B、c 统计分析见表 2：方案桩属性桩承台混凝土价（: 元）总 万工期分 析综合单价桩数平 均桩 长单价体积（巧A315根1199:600直径预3
9、40（12号楼）7.4m4.60682快制管桩元/m315根2199.53桩基（18号楼）1.0m4.60B372根1202:500直径预280（12号楼）7.4m680元6.90675快制管桩元/m372根2/m3202.63桩基（18号楼）1.0m6.90C135根3178:1000直径灌160（12号楼）6.0m3.53186慢注桩桩0/m3135根31782.56基（18号楼）9.0m3.53表 2 费用估算表由上述经济性比较得出，灌注桩造价高、开挖深度深，且通常施工工期长 和施工效率低；预制管桩在项目周边有成熟的施工案例，且施工进度快、质量 易控制等。500 直径管桩造价最优且经工程
10、质量检测站检验试桩承载力满足设计 要求，最终本项目桩基础采用 PHC500-125（AB 型）管桩，节约费用 1187万元。三、建筑幕墙设计方案成本优化目前市场上常见的建筑外立面幕墙材质主要有玻璃、石材、金属和人造板四 类，其中人造板有瓷板、陶板、微晶玻璃、GRC、千思板、EPS、ETFE膜等材料。 因材料不同而产生不同特性，材料特性是选择幕墙类型的主要依据。一般情况下 幕墙成本中以玻璃幕墙造价最高，人造板幕墙最低。我司开发的一地标性公共建筑，整体建筑造型总高度为35.7米，总宽度63 米，采用下部钢筋混凝土楼板加中空夹胶玻璃围护结构，上部钢桁架结构加表皮 主幕墙系统的建筑构造做法。设计造型呈
11、弧形曲面渐变螺旋形态，建筑外表由多 层双曲面连续叠加，中心位置采用开阔式壳面镂空造型。因土建结构、钢桁架结构、玻璃围护幕墙涉及主体结构安全及透光率等要求 设计方案已是最优，现对表皮主幕墙系统的初步设计方案开展成本策划。经大量 查阅及考察现有成功的类似设计案例，同时与设计充分沟通，表皮幕墙构造材质 拟选用双曲异形铝板、PTFE膜、ETFE膜，分别从使用年限、综合单价、优缺点 等方面进行对比分析。其中，三种材质幕墙的综合单价分别从材料费、拉弯费、安装人工费、钢构件制作安装费、氟碳喷涂、运输、机械吊装费、运输费、管利 税等因素进行综合分析。经多因素对比，在满足设计效果及使用功能的前提下， 选用经济最
12、优方案一表皮主幕墙系统最终选用PTFE膜构造，详见表3。穿孔铝板PTFE 膜ETFE 膜使用年限40-50 年25-35 年25-35 年透光率30% （孔隙率）13%90%综合单价3315.12 元/m?2162.13 元/m?3449.02 元/m?自重约 5.88 kg/m（按3 mm厚度计算）约 1.76 kg/m（按0.8 mm厚度计算）0.15-0.35 kg/m优占八、 物理特性优 越：耐高温、耐腐 蚀、防火、防潮、防 震、化学稳定性好 装饰效果好： 造型稳定、美观，色 泽优雅，立体感强 立面简洁生 动：通过有规律的穿 孔形成图案，使简洁 强度咼：中等强 度的PTFE膜厚度仅0.
13、8 m,拉伸强度就已达到 钢材的水平 弹性模里较低： 有利于膜材形成复杂的 曲面造型； 耐候：适用温度-70C 230C 光学性能好：白 耐候：适用温 度-200C-150C 燃烧时不会滴 落：即使在由于烟、火 引起的膜融化情况下也 具有相当的优势； 完全可再循环 利用：可再次利用生产 新的膜材料，或者分离 杂质后生产其它ETFE的立面造型丰富、活泼生动天入射光成为自然温射光产品；耐腐蚀、对金 属粘着：克服了聚四氟 乙烯对金属的不粘合性 缺陷缺占八、 造价较咼 自重大 透明度低，质感 逊色于穿孔板 造型依赖支撑结 构：对支撑结构的美观 度要求咼 造价高 抗尖锐物弱： 易破损，维护成本高 造型依
14、赖支撑 结构表3费用估算表建筑落成后得到各界高度赞同，更成为网红打卡点，不仅很好的展现城市的 风貌，而且有效带动周边商圈的商业发展，取得了良好的经济效益。四、景观工程设计方案成本优化随着行业竞争加剧，楼盘内的园林景观成为房地产的开发重点及销售卖点之 一，高品质的园林景观就是一道靓丽的风景线，不仅能够使房地产项目的品质得 到提升，吸引更多的消费者，而且能创造良好的生活环境。园林景观的成本主要 包含硬景（消防道路、园路、景庭、花池、水景、景墙、门楼、围墙、游乐及建 身广场等等）、软景（大乔、中乔、小乔、棕榈科、灌木、地被、草皮等绿化植 物）、雕塑小品、室外泛光照明、园区照明、标识标牌、500 mm厚以内种植土和 蘑菇肥回填等等。景观成本管控的要点：1、根据项目定位进行景
