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1、精选优质文档-倾情为你奉上目录第一部分：营销环境分析第一：城市环境一、天津城市发展趋势、城市东扩，开发区西扩伴随滨海新区快速发展，市政府提出在中心城区和滨海新区核心区之间预留市级行政办公用地。未来天津城市中心很可能在老城区与滨海城区之间诞生与发展，这符合天津城市发展规律，因为天津的总体布局结构是“一条扁担挑两头”，当东部分量与西部分量抗衡之时，挑扁担之人将会站在城市布局中间的位置。、城市东扩，开发区西扩带来的影响天津市城市东扩、开发区西扩计划将使得天津的东部地区和开发区之间成为未来几年的热点开发区域，空港物流区和机场商务圈的规划、城市东部的建设都将成为战略东移的重要举措。二、天津商品房别墅市场
2、分析、别墅市场发展状况随着经济发展及城市规划进程的加快，从2001年天津别墅市场呈现了多元化发展趋势，别墅的开发由西南逐渐转到正南或偏东方向，02-03年集中在大梅江区域，其中以、为主要代表,产品形式以联排为主。05年的别墅市场呈现了大盘的发展态势,其中领世郡、海逸长洲、东丽湖、玛歌庄园成为别墅大盘的代表，产品形式为独栋、双拼或联排。全市有152万平方米上市。06年预计有300万平方米的别墅项目启动、在建或开盘销售。可见别墅市场将在今年大面积放量。市场竞争将激烈。天津别墅市场的板块划分 城市内板块（梅江南）（代表项目：天鹅湖、卡梅尔） 城市近端板块（津南）（代表项目：玛歌庄园、领世郡） 城市远
3、端板块（东丽湖、杨柳青、宝坻）（代表项目：万科东丽湖、朗矩天域、京津新城）天津别墅市场风格体现 南欧风格古典、高贵。以意大利、法国等国家的别墅为样本移植过来。（代表项目：玛歌庄园、领世郡、京津新城、朗矩天域） 北欧风格简约、时尚。参考了北欧的瑞典、丹麦等国家的居住样式。 （代表项目：东丽湖万科城） 南加州风格厚重、自然。以美国南加州小镇社区为样本，西班牙风格是此风格的基础。（代表项目：卡梅尔）、目前在售别墅项目分析区域名称项目名称产品类型面积区间销售均价畅销产品总款城市内天鹅湖独栋500以上20000双拼联排234-40012000310-400370-480万合院卡梅尔独栋320-33022
4、000双拼225-25516000联排160-1906500160-190135-160万合院城市近端玛歌庄园 独栋370-56711000370270万双拼3799000379250万联排合院领世郡独栋224-52211000224-300220-330万双拼联排合院城市远端万科东丽湖 独栋19927110000200-250200-250万双拼联排160-1907000160-190110-130万合院1607500朗钜天域独栋388-55610000双拼298-3147500300240万联排208-2206500208-210135-140万合院248264唐郡独栋48810000双拼
5、联排182-2206000182-220110-130万合院220-2407000京津新城独栋210-5707000210-250150-170万双拼170550017095万联排200-3004300200-23090-100万合院小结：可见城市内和城市近端的别墅，面积和单价远远超过城市远端，故总房款也较高，可谓豪宅居多，客户也以自住为主，而城市远端的客户充分享受5+2的生活方式，以小面积、低投入、休闲度假的第二居所居多。第二：区位环境一、东丽区概述、地处连接板块东丽区位于天津市市区和塘沽之间，是连接河东区和塘沽区的重要地区。东丽区地理位置优越，地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公
6、路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。 、东丽区的总体规划东丽区共规划为三大现代物流区，五大产业园区，一个旅游度假区和八个沿海都市型农业示范区。 三大现代物流区大毕庄商贸区、空港国际物流区和军粮城码头物流区 五大产业园区空港物流加工区、东丽经济开发区、乡镇产业园区、海河下游工业区和英才硅谷公园 一个旅游度假区建设58.6平方公里的东丽湖温泉旅游度假区 八个沿海都市型农业示范区丽源水产良种繁育中心、三大种禽繁育生产园区、么六桥清真牧业产业园区、航空港花卉生产园区、军粮城绿色食品产业园区、东丽湖果业生态园区、生物科技产业园区和观赏鱼产业园
7、区。 按照统一规划，东丽区还将在海河大桥到外环线段规划智慧城、建设高标准亲水生态住宅区、张贵庄中心城区，将规划建设大型文化广场、各镇街也将建设工业园区和集中住宅区。全区总规划面积380多平方公里，占全区总面积的近80%，规划将于06年开始实施，十年后初步形成规模。 区域内津汉公路、京津塘高速、津塘公路、津滨高速、津北公路、杨北公路与外环线等十余条交通路线。、未来东丽区发展 交通便捷 产业聚集 生态旅游资源优势 连接市区和滨海新区的纽带二、东丽湖板块描述1、区位及交通环境 东丽湖板块位于东丽区东北部,以东丽湖为中心,环湖58平方公里的广袤区域。 总体规划为旅游配套、游乐卖场、商贸会馆、居住度假等
8、4个特色鲜明功能小区。整体分为湖东区与湖西区。 地处市区和滨海新区的中间位置，距市中心24公里，距天津机场12.5公里，京津塘高速公路出口10公里，天津港30公里。驱车进入市区计25分钟。津汉公路为双向八车道的迎宾大道，直达卫国道，连接东南半环及外环线，到达市区中心道路通畅。2、自然环境 东丽湖湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里，水域辽阔，是天津市空气质量最好的区域。 区内基本无噪声污染。 地热温泉得天独厚的天然资源优势，成为现阶段房地产开发亮点，也是带动板块市场发展的最佳切入点之一。3、板块特质特征区域内大片湿地未被开发、生态资源丰富，动物、植物与水和谐共生，天然相成，适合人类居住和生活
9、的场所脱颖而出。世界滑水锦标赛和国际嘉年华两项国际大事同时落址该地，区域价值鲜明呈现。发挥水生态及旅游资源成为本板块的定位背景。4、板块的市政规划：主要投资项目项目占地面积万平方米投资额亿元项目内容飞瀑温泉83.7大型室内水上娱乐、一系列休闲度假旅游项目京津水都30异国风情园、水上俱乐部、度假村温泉花城27030假日运动乐园、别墅公寓等旅游度假区国际王室堡13037仿建近个国家的王室植物园、湖心岛1007.3国际赛车场206.8国际标准一级方程式赛道及相应设施合计858114.8产业带动： 自1992年以来，咫尺之隔的空港物流区和塘沽开发区吸引了来自日本、韩国、美国、加拿大、法国、德国、新加坡
10、、香港、台湾等20多个国家和地区的150多家企业进驻投资。 空港国际物流区已经建成一流的保税库、海关监管库与北京空港货物实现直接通关，有26家物流企业入区经营。小结： 区域鲜明的生态旅游资源形成整体片区的独特气质，区隔于其它板块。 经济的发展，产业的带动，企业的进驻将提升该板块的整体活力，同时也将带来商业、配套、生活服务设施的不断完善。 在得到大型开发商的关注与政府的重视下，板块将成为新兴高档居住区。 外籍客户购置高档物业将成为本板块一大趋势，生态环境及度假概念是其购买刺激点。第二部分：项目分析第一：项目自身一、位置：二、经济技术指标分析 总占地：.3平方米 总建筑面积：54000平方米 建筑
11、密度：22.2% 绿化率：45.3% 容积率：0.5三、产品分析l 项目名称：建筑风格：西班牙建筑规模：54000平方米产品形式数量（户）数量比例（%）单套面积（平米）总量区间（平米）面积比例（%）独栋73%31021004%双拼15057%2103300062%联排10640%1801802034%l 产品形式：独栋：280-350平米，7户双拼：200-220平米，150户联排：170-190平米，106户合计：263户四、项目周边状况分析目前配套设施不完善，尚处于建设之中，包括商业街，中心广场，大型会所以及规划中的学校。第二：竞争项目分析、项目基本情况案名万科东丽湖（一期）朗钜天域案名万
12、科东丽湖（一期）朗钜天域地点东丽之光大道南侧东丽湖温泉旅游度假区东丽之光大道北侧占地面积4095亩1500亩开发商天津万科兴业集团天津朗钜地产有限公司建筑面积6.4万平米10.9万平方米建筑设计单位瑞典 SWECO FFNS事务所UFA 中建国际(深圳)总套数一期301套310余套环境设计单位美国SWA集团UFA容积率一期0.50.45代理公司伟业顾问中原地产车库车位无车库赠送一个车位（临时车位2元/小时）地下车库物业管理万科物业管理有限公司朗钜物业管理有限公司绿化率45%48销售价格（元/平米）独栋10000联排7000独栋16000双拼8000联排7500 面积区间（平米）独栋199-271联排160-180合院165-210独栋398590双拼277311联排205221物业管理费2.482.8别墅风格北欧现代意大利风格付款方式按揭/一次性按揭/一次性别墅类型独体/联排独栋/双拼/联排贷款成数8成30年8成30年特色配套温泉入户社区商业温泉/私家花园/2.8米层高的地下室/入户车库2、产品形式及配比万科东丽湖产品形式套数面积区间占比独栋193199271平米64.12%联排24160180平米7.97%合院32165-210平米10.63%情景洋房5217.28%合计301100.00%万科东丽湖项目的产品形式以独体别墅为主，各类产品之间的面积
