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1、调查表模板 交易实例调查表 交易实例调查表现场查勘计划分工表现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充足的准备，并讲究工作方法。特另提对大中型企业全部房地产的评定，其工作方法可归结为以下程序。市场比较法的估价步骤及相关估价注意事项市场比较法估价步骤为： 1、搜集交易实例； 2、选择可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行区域原因修正； 7、进行部分原因修正；8、进行容积率和土地使用年期修正；9、求出比准价格； 10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评定价格。 市场比较法正是以替换原理为关键依据，详细原理以下：
2、交易实例1 修正交易实例2待评定土地 待评定土地价格 交易实例3市场比较法正是以替换原理为关键依据, 因此含有实现性和说服力. 基础公式以市场比较法评定土地价格用以下公式： V VBABDE 式中：V ：待估宗地价格； VB ：比较实例价格；A ：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数 正常情况指数比较实例宗地情况指数B ：待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数 D ：待估宗地域域原因条件指数比较实例宗地域域原因条件指数 E ：待估宗地部分原因条件指数比较实例宗地部分原因条件指数 程序搜集宗地交易实例； 确定比较实例； 建立价格可比基础； 进行交易情况修正； 进行估价期日修正； 进
3、行区域原因修正； 进行部分原因修正； 进行使用年期等修正； 求出比准价格。 搜集宗地交易实例资料搜集范围包含：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和部分原因、土地价格等。 确定比较实例要求选择三个以上的比较实例。比较实例应选择和估价期日最靠近，和估价宗地用途相同，土地条件基础一致，属同一供需圈内相邻地域或类似地域的正常交易实例。建立价格可比基础各比较实例应在以下方面统一：付款方法、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的部分特殊原因所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。交易行为中的
4、特殊原因概括起来关键有下列9种： 有利害关系人之间的交易；急于出售或购置情况下的交易；的美女xx们 受债权债务关系影响的交易；交易双方或一方获取的市场信息不全情况下的交易； 交易双方或一方有尤其动机或尤其偏好的交易； 相邻地块的合并交易。 特殊方法的交易。交易税费非正常负担的交易； 其它非正常的交易。将各特殊原因对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。 交易情况修正公式为： VE=V0Ep/EE式中：VE ：情况修正后的比较实例价格 V0：情况修正前比较实例价格 Ep ：待估宗地情况指数EE ：比较实例宗地情况指数 估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价
5、期日的价格。关键用地价指数进行修正。修正公式为： VE=V0Q/Q0式中：VE ：估价期日宗地价格 V0：交易期日宗地价格 Q ：估价期日地价指数 Q0：交易期日地价指数 区域原因修正区域原因修正是将比较实例在其外部区域环境情况下的价格调整为估价对象外部区域环境情况下的价格。区域原因修正的关键因子有商业繁荣程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇计划、土地使用限制、产业集聚程度等。不一样用途的土地，影响其价格的区域因子不一样，区域原因修正的详细因子应依据估价对象的用途确定。考试大整理。将区域原因中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域原因条件指数，再按公式计算。修正公式为：
6、VE=V0DP/DE式中： VE ：区域原因修正后的比较实例价格 V0：区域原因修正前比较实例价格 DP ：待估宗地域域原因条件指数DE ：比较实例宗地域域原因条件指数 部分原因修正部分原因修正是将比较实例在其个体情况下的价格调整为估价对象个体情况下的价格。部分原因修正的关键因子包含：宗地位置、面积、形状、临街情况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文情况、计划限制条件等。部分原因修正的详细因子应依据估价对象的用途确定。将部分原因中的各因子对地价的影响程度求和，得出部分原因条件指数，再按公式计算。修正公式为： VE=V0SP/SE式中：VE ：部分原因修正后的比较实例价格 V0：部分原因修正前
7、比较实例价格SP ：待估宗地部分原因条件指数SE ：比较实例宗地部分原因条件指数 土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不一样使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不一样而对价格带来的影响。修正公式为： Vt=V0K式中： Vt ：年期修正后宗地价格 V0：年期修正前比较实例价格 K ：年期修正系数K 11m/ 11n 式中： r:土地还原利率 m:待估宗地的使用年期 n:比较实例的使用年期 除进行上述几项修正外，还应依据比较实例和待估宗地的条件差异进行其它必须的修正，如容积率修正等。原因条件修正和计算比准价格以下表交易实例调查表现场查勘计划分工表现场查勘是房地产估
8、价的一项深入调查研究工作，应做好充足的准备，并讲究工作方法。特另提对大中型企业全部房地产的评定，其工作方法可归结为以下程序。市场比较法的估价步骤及相关估价注意事项市场比较法估价步骤为： 1、搜集交易实例； 2、选择可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行区域原因修正； 7、进行部分原因修正；8、进行容积率和土地使用年期修正； 9、求出比准价格； 10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评定价格。 市场比较法正是以替换原理为关键依据，详细原理以下： 交易实例1 修正交易实例2待评定土地 待评定土地价格 交易实例3市场比较法正
9、是以替换原理为关键依据, 因此含有实现性和说服力. 基础公式以市场比较法评定土地价格用以下公式： V VBABDE 式中：V ：待估宗地价格； VB ：比较实例价格；A ：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数 正常情况指数比较实例宗地情况指数B ：待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数 D ：待估宗地域域原因条件指数比较实例宗地域域原因条件指数 E ：待估宗地部分原因条件指数比较实例宗地部分原因条件指数 程序搜集宗地交易实例； 确定比较实例； 建立价格可比基础； 进行交易情况修正； 进行估价期日修正； 进行区域原因修正；进行部分原因修正； 进行使用年期等修正； 求出比准价格。 搜
10、集宗地交易实例资料搜集范围包含：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和部分原因、土地价格等。 确定比较实例要求选择三个以上的比较实例。比较实例应选择和估价期日最靠近，和估价宗地用途相同，土地条件基础一致，属同一供需圈内相邻地域或类似地域的正常交易实例。建立价格可比基础各比较实例应在以下方面统一：付款方法、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的部分特殊原因所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。交易行为中的特殊原因概括起来关键有下列9种： 有利害关系人之间的交易；急于出售或购置情况下
11、的交易；的美女xx们 受债权债务关系影响的交易；交易双方或一方获取的市场信息不全情况下的交易； 交易双方或一方有尤其动机或尤其偏好的交易； 相邻地块的合并交易。 特殊方法的交易。交易税费非正常负担的交易； 其它非正常的交易。将各特殊原因对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。 交易情况修正公式为： VE=V0Ep/EE式中：VE ：情况修正后的比较实例价格 V0：情况修正前比较实例价格 Ep ：待估宗地情况指数EE ：比较实例宗地情况指数 估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。关键用地价指数进行修正。修正公式为： VE=V0Q/Q0式中：VE
12、 ：估价期日宗地价格 V0：交易期日宗地价格 Q ：估价期日地价指数 Q0：交易期日地价指数 区域原因修正区域原因修正是将比较实例在其外部区域环境情况下的价格调整为估价对象外部区域环境情况下的价格。区域原因修正的关键因子有商业繁荣程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇计划、土地使用限制、产业集聚程度等。不一样用途的土地，影响其价格的区域因子不一样，区域原因修正的详细因子应依据估价对象的用途确定。考试大整理。将区域原因中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域原因条件指数，再按公式计算。修正公式为： VE=V0DP/DE式中： VE ：区域原因修正后的比较实例价格 V0：区域原
13、因修正前比较实例价格 DP ：待估宗地域域原因条件指数DE ：比较实例宗地域域原因条件指数 部分原因修正部分原因修正是将比较实例在其个体情况下的价格调整为估价对象个体情况下的价格。部分原因修正的关键因子包含：宗地位置、面积、形状、临街情况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文情况、计划限制条件等。部分原因修正的详细因子应依据估价对象的用途确定。将部分原因中的各因子对地价的影响程度求和，得出部分原因条件指数，再按公式计算。修正公式为： VE=V0SP/SE式中：VE ：部分原因修正后的比较实例价格 V0：部分原因修正前比较实例价格 SP ：待估宗地部分原因条件指数SE ：比较实例宗地部分原因条件指数 土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不一样使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不一样而对价格带来的影响。修正公式为： Vt=V0K式中： Vt ：年期修正后宗地价格 V0：年期修正前比较实例价格 K ：年期修正系数K 11m/ 11n 式中： r:土地还原利率 m:待估宗地的使用年期 n:比较实例的使用年期 除进行上述几项修正外，还应依据比较实例和待估宗地的条件差异进行其它必须的修正，如容积率修正等。原因条件修正和计算比准价格以下表
