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1、新亚洲体育城09执行年7月营销执行案方案提交方：广州博智新体项目组 提交时间：2009年6月17日目 录第一部分 市场情况统计4一、宏观市场情况4二、个盘情况5小结11第二部分 上阶段营销总结12一、营销方面12二、活动方面：13三、工程方面：14小结15第三部分 七月份营销思考16第四部分 七月份营销思路17第五部分 七月份主要工作19第六部分 七月份营销执行20一、产品营销20二、营销执行21产品一：星世界项目持续热销营销执行21产品二：长丰项目开盘/持续热销营销执行33第七部分 七月份营销活动配合37第一部分 市场情况统计一、宏观市场情况 2009年5月全国住宅市场成交量连续第四个月环比
2、走高，30城市总成交面积环比增幅约为9%，近8成城市成交面积环比上涨。供应情况：随着市场成交量的持续回升和传统销售旺季的到来，5月份开发商推盘数量继续扩大，供应量明显增长；就可售情况而言，除苏州、青岛个别城市有小幅增长外，其他城市可售量继续缩小，库存压力进一步缓解，但与往年同期相比，可售量仍偏高，库存压力仍然存在。市场需求：在本月重点监测的30个城市中，有24个城市住宅成交面积环比上升，占总城市数量的8成，30个城市总成交面积环比上月增长8.58%；在30个城市中，5月份成交面积最大的为上海，达到267万平方米，其次是北京与重庆，成交面积也接近200万平方米，本月成交面积超过100万平方米的城
3、市继续增加，达到11个。成交价格：本月各城市住宅成交均价以上涨为主，特别是在重点监测的10个城市中，能监测到价格的7个城市其住宅成交价格本月均有不同幅度的小幅上涨。二、个盘情况1、百富琪商业广场（新盘）项目简介：百富琪商业广场位于春城路与环城南路交汇处，是一个以商铺、公寓、写字楼为主的商业项目。总建面8万，项目由4大BOX组成，APARTMENT BOX，挑高6.4米跃层百变公寓；BAZAAR BOX，逾万平米外街内廊式消费特区；OFFICE BOX，鲜氧森态O2跨界创意办公单元；HOTEL BOX，快捷式商务型精致酒店。百富琪商业广场项目最大的特色在于在空间上可自由组合。项目标志性建筑金三角
4、的水晶建筑体高31层，高达99.4米。3月30日，售楼中心开放，当天到访200人；4月3日正式对外认筹，每卡2000元，具体价格和优惠还未确定，开盘当天按照持卡顺序进行选房，如果没有选中，即可全额退款。项目目前已经在打桩，售楼处重新包装已对外开放。 进入实质招商、预售阶段；预计7月开盘，现阶段预售卡每张2000元，购卡者在开盘当天享受1%优惠。户型面积：36.37175.16（公寓），66.10390.10（办公）；房源：公寓493套，办公85户，车位200多个；价格：公寓预计价格60007000元/，商业有租有售，具体销售政策待定；2、中央金座（新盘）项目简介：南市中央购物金座位于滇池路与广
5、福路交叉路口，吉兴隆烧鹅美食城旁，建筑用地65亩，计划一期开发32亩，二期开发33亩。集购物中心、商务中心、商务公寓为一体。项目占地面积:21344，总建筑面积:74000，地下超市和车库面积约1.5万，停车位:1000。商业面积约2.7万，一期商业共4层，1、2层以一拖二方式销售， 预计售价10000-25000元/之间，3、4层开发商自主招商，定位：休闲娱乐业态；写字楼面积约1.6万（共三栋），销售政策待定；SOHO公寓面积约1.6万（共三栋），预计售价5000元/起。3、广福商业中心（在售）项目简介：广福商业中心位于西山区广福路（滇池路转广福4公里处）。项目建筑面积为79036.84，容
6、积率为2.5，绿化率为41.5%，共1600套。集住宅、商铺和写字楼为一体。2008年9月21日广福商业中心308户50-60平米小户型，以一居室、二居室为主，开始认筹；2008年11月开盘，价格4600元/。户型面积：50233（公寓）260300（商铺，一至三层）； 价格：公寓现均价：5000元/，已售罄；商业：开发商全部持有，主推整层或整栋出租的政策，也可小面积出租，例如：约300的商铺三年租金分别为：15元/月，25元/月，和35元/月；90以下商铺，4年平均租金为45元/月，目前约有30%的商家开业； 4、西山新城（新盘）项目简介：西山新城位于昆明市西山区苏南路（部分用地基于元西部石
7、材城），400万方超大国际化城市建筑复合群，总投资80亿元人民币，集商务办公、商业贸易、星级酒店、国际公寓、会展博览、生态花园为一体。项目占地面积:60000。预计2009年10月份开盘，现阶段推出认筹卡活动，购买1万元/卡返还2000元，2万元/张返9000元，5万元/张返2万元，目前续卡近200张。户型面积：3585（公寓），6万（商业为一站式家居平台，开发商自主招商）；房源（一期）：公寓476套，商业6万；价格：公寓均价4000元/，产权40年。交房时间及标准：一期2010年中，全装修。 5、上东大街（在售） 第一次开盘时，推出115套，因为此项目本身地理位置较好，开发商及销售公司对项目
8、比较乐观，定价相对较高，以30000/平米的均价入市销售，虽然开盘当天销售58套，但是购买客户经过多方比较，同时加上08年大市场的影响，此项目在第一家销售公司撤场时，总体销售8000万左右，最终成交均价也止步于24487/平米（2008年8月27日数据），截止6.6日，4个月的时间5000元一张的认筹卡仅销售73张，后开发商转而以“带租约销售”的形式进行销售，重点放在招商工作上，截止到6.6日剩余192个几乎已经招满。6.6日上东大街举办了招商酒会，当天到访商家及客户总计800余人次，当日售出认筹卡57张，截止到6.12日总计售出认筹卡300余张，因为客户购买的认筹卡并不是最终的选房顺序卡，同
9、时客户也知道项目的招商情况。6月12日开盘解筹，6月11日开盘头天中午就有客户在销售部排队，6月12日上午10点到访客户已经达400人左右，本次解筹推出房源121套，最高单价4.1万/平米，最低价1.1万（二楼），一楼最低价2.22.3万，一次性付款优惠3%，按揭优惠1%，同时还享有3年8%的促销优惠。据统计，上东大街开盘当天共售出约100套，计1.6亿元。6、金领地国际商务中心（新盘） 项目简介：金领地商务中心位于盘龙区王旗营路与白云路交汇处项目定位：具有国际标准的5A级现代化高级智能环保型写字楼。项目总用地面积7706.71平米，总建筑面积34586.21平米（含地下两层面积），共27层；
10、其中地下停车场2层，共有停车位200余个，商业裙楼3层，427层为写字楼。项目动态：现内部已开始认购，开盘价6800元/；另可参与莹熙商贸团购活动，并可享有2%优惠！初装修。户型面积：88.57-145.22小结相对1月和2月来说，3月份和4月份昆明楼市成交情况出现回暖。但与去年同期水平相比，仍处于比较低位的价格水平，各项目都在积极采取各种营销策略，同时也在调整对产品的价格预期，并增强市场与产品的结合度。经过4月份刚性需求的大量释放后，5月份购房者购买力比较平稳，成交量难以保持持续攀升的态势，但也没有出现大幅下降的局面。 目前成交量的回暖与个体开发商积极促销有很大关联。再结合5月新开楼盘的情况
11、来看，五月新开项目都处于二环沿线，入市价格都相对较低，同时开发商给到的促销政策都较有吸引力，因此成交情况都较好，但如果因此就认为楼市转好，价格必然上涨，可能还为时过早。这是对大市场上的分析。同时我们通过上面个盘的分析，我们发现竞争项目的位置均属繁华路段，那么我们的项目更应该要打出气势，落实执行“09年大声音大事件”的策略，以强势的推广将项目形象拔高，让受众对项目不断加深认识，俗话说“酒香不怕巷子深”，所以我们在下一步营销策略上推广方面必须落实执行。第二部分 上阶段营销总结在上阶段营销工作中，我们主要围绕着长丰项目及星世界项目来开展的，那么我们先由以下三个方面对两个项目作出营销工作安排的阐述，通
12、过以下工作的分析及类分，促使我们更清楚往后营销工作的执行方向及力度。一、营销方面 上月的营销重点主要集中在长丰项目及星世界的营销，因前期预计是长丰项目先开盘，主要的营销活动都是针对长丰项目，期间进行了“产品说明会”、“星世界公寓部分解筹”，产品说明会到访客户约2000人，当天售出“铂金卡”532张，相对来说取得了较好的成绩，但是说明会的后续炒作相对较弱，关于长丰项目应当尽快确定开盘时间，由于长丰项目的开盘时间一再推迟，对于前期的蓄卡客户肯定会造成一定的流失，因此对于“长丰项目”应当尽快确定开盘时间，同时在市场告知上一定要尽快启动推广，避免开盘时销售部的工作加重（客户通知） “星世界公寓解筹”由
13、于开盘时间较为仓促，在客户的告知及市场预知都存在较大难度，但在销售部的努力下，开盘也取到了较好的成绩，但是在后期的持续销售时，问题就出来了，市场上对星世界的了解途径仅限于电台，虽然后期在户外上有一定的告知，但取到的效果较小。由于目前星体在售产品主要是“星世界”，在星世界的推广上一定要加大力度，同时在推广方向也须有选择的进行推广，并须有持续性。二、活动方面：项目月份长丰项目星世界项目4月新闻发布会（3月28日）春季房交会5月环球城市大使见面会产品说明会6月星世界内部认购三、工程方面：项目月份 工程进度长丰项目星世界项目4月星泽园基本打桩；部分建筑正负零地下室结构5月星泽园基本正负零；部分建筑1层
14、；底下室封闭6月首期物业基本1层；部分建筑6层正负零小结经过三个多月的沉淀与释放，长丰项目及星世界项目都有不同程度的进展。尤其是活动及推广宣传均集中在长丰项目上，但在预售证延迟及众多不明朗因素的影响下，导致长丰项目不能如期开盘销售，造成项目宣传上的断层。星世界项目由于前期缺乏有效的推广，但为了完成公司销售任务，在蓄卡量并不多的情况下，举办了一次针对性较强的内部认购活动，拟将早期客户消化的同时，亦确保项目认购量不足的负面口碑，使项目还能保存一定的市场高度。从工程进度上看也基本能按原定计划实施，没有对销售产生影响。第三部分 七月份营销思考思考一：星世界项目内部认购已经基本完成，那么营销工作下一步应
15、该从哪方面开展呢？思考二：客户对该区域的商业缺乏信心，那么我们应该通过什么的途经增加客户对该区域前景的认知，并产生购买欲望呢？思考三：长丰项目要推迟到7月份才开盘该怎样做？若开6月能开盘又应该怎样持续销售？第四部分 七月份营销思路我们将带着以上三点项目存在的问题，展开7月份的营销思路的构成。首先，星世界项目的公寓及写字楼部分已经以内部认购的形式消化了新体旧客户、会员及已购卡客户等内部资源，同时消化量并非太乐观，那么我们下一步应该是通过广众推广及精准传播将项目信息进行释放，并以内部认购火爆等信息作为炒作热点，让市场知道我们项目有什么产品在卖，而且反应如何，从而达到促进新客户到访及完成销售目标；还有在内部认购时所了解到部分信息，样板房装修风格方面存在与长丰项目有相似之处，完全缺乏了商业性质的表现，并且在销
