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1、XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目 可行性研究报告第一章 总 论 一、项目名称及承办单位1、项目名称：*凌凤大酒店（五星级）建设工程项目2、项目承办单位：*市外经委项目负责人：二、可行性研究报告编制依据国家计委委托编写出版的投资项目可行性研究指南（试用版）；*市2010年国民经济和社会事业发展规划；旅游宾馆星级划分及评定国家标准。三、项目概况1、项目拟建地点*市双塔区凤凰组团（凌河公园沿岸）。2、项目建设规模（1）占地面积该项目以五星级酒店建设为主，以会展中心建设为辅，总占地面积56667（合85亩）。其中：酒店用地面积12467，会展中心用地面积13333（含室外展场5000，周边停车
2、场2083），配套工程用地面积2500，其它用地28367（包括绿地及道路等）（2）建筑面积项目总建筑面积48588，其中：酒店：按五星级标准设计，总建筑面积为33588（其中：地上建筑面积30390，建筑高度6278米，16层。地下建筑3198），总体布局情况如下：酒店建筑面积分区指标表区 域功 能建筑面积客 房 区客房及客房走廊,客房电梯厅（）21833占总面积（%）65公共功能区大堂/餐饮娱乐/会议内部交通 （）6718占总面积（%）20内部管理区设备用房内部人员用房/厨房后场用房 （）3358占总面积（%）10(包括地下车库)其 它出租写字楼（）1679占总面积（%）5会展中心：总建筑
3、面积为12500，高25米，二层钢架结构，总体布局如下：中心大堂1500平方米；占总面积的12%。大小展厅4500平方米；占总面积的36%。会议区2000平方米。占总面积的16%。其它（服务中心、商务中心、贵宾室等）4500平方米。占总面积的36%。其它配套工程：总建筑面积为2500。（3）主要建设内容酒店客房区：客房345间，其中套间标准客房235间，双套间标准客房100间，三套间客房10间；酒店公共功能区： A-设500大堂一个，B-设大型宴会厅1个，就餐人数600人，并设小型宴会厅和西餐厅、酒吧、咖啡厅等；C-设大型多功能会议中心1个，可容纳800人，并设100座小型会议室5个；D-设游
4、泳池、保龄球馆、健身房、洗浴中心等康乐娱乐设施。E-设多功能厅一个酒店内部管理区：设备用房、内部管理人员用房、厨房后场用房、地下车库等。会展中心：中心大堂、大小展厅、会议区。其它（服务中心、商务中心、贵宾室等）。室外展场5000平方米（沥青混凝土地面），周边设停车场2083平方米（沥青混凝土地面）。其他配套工程：锅炉房、配电室、加压泵房等。设备配置384台（套）。4、经营内容（1）会议服务。为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括：商务会议技术交流与推广会议学术会议政务会议新闻发布会（2）客房服务为短期国际、国内游客服务（标准客房）为
5、短期国际、国内商务客人服务（标准客房）为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）为短期国际、国内政要服务（高级套房）（3）餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务为过往客户提供特色性餐饮服务经营主业：中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧特色经营：风味厅、食街等；（4）康体娱乐经营为住店客户提供一体化娱乐服务为过往客户提供大众化娱乐服务经营主业：游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。如：近期流行的沙壶球；（5）其他服务美容、美法服务保健服务（桑那、按摩等）商务中心金融服务交通服务旅游代
6、理（6）会展服务现场服务展览工程服务会议服务广告服务展商及其他服务5、经济效益（1）年实现营业收入6691.6万元；（2）年实现利润3530.4万元（税前）；（3）年上缴税金372万元。六、项目总投资项目总投资20157.4万元。其中:工程费用16519.4万元(含设备投资8231.5万元,土建工程投资7673.9万元,安装工程费用614万元),工程建设其它费用2678万元,预备费960万元。七、主要经济技术指标主要经济技术指标一览表序号名 称单位数量备 注1总占地面积56667合85亩2建筑面积485883购置设备台套3844劳动定员人5005建设年限年16总投资万元20157.47营业收入
7、万元6691.68利润万元3530.49税金万元37210财务净现值万元6737.3711财务内部收益率%18.412投资利润率%17.513投资利税率%19.914投资回收期年6包括建设期1年第二章 项目建设的必要性一、是国民经济发展的需要近几年来，*市国民经济和社会事业得以迅速发展。2005年全市完成地区生产总值215.5亿元，同比增长17.5%，冶金、化工、建材、机械、电子、医药、纺织、轻工等行业形成了*市的工业体系，汽车、钢材、轮胎、柴油机、陶瓷、农用车、装载机、建材机械等，远销欧亚美等60多个国家和地区。对外开放水平进一步提高，浪马轮胎、金达钼业、飞马铸造、喀左利洲鹅业、凌钢等产品出
8、口势头强劲，出口额完成1.9亿美元，增长43.9%，新批外资企业15户，增资企业2户，实际利用外资3400万美元，增长39.7%。招商引资工作成效显著，全市招商引资额十几亿元以上，新建了一批大中小型企业，使*市的经济实力进一步增强。经济发展和对外开放，使得与*经贸往来人员迅速增加，我市现有宾馆接待能力，特别是高水平接待能力已明显不足，接待与服务功能有待增强，特别是入住宾馆（酒店）的档次、标准及环境要求需进一步改善，迫切需要建立1处高等级宾馆。二、是旅游事业迅速发展的需要*市具有比较丰富的旅游资源，主要旅游景点有凤凰山、桃花山庄、清风岭、大黑山、佑顺寺、北塔、喀左蒙古王陵、古生物化石博物馆、槐树
9、洞、牛河梁文化遗址、关帝庙、努鲁儿虎山自然保护区、鸽子洞、红石谷、天成观、万祥寺、白石水库、大凌河人工湖、燕山湖、凌源热水汤温泉等；主要民间艺术有皮影戏、*秧歌、*剪纸、*古筝、*绒绣等。近几年来，随着旅游事业的发展，相继成立了*五洲旅行社、金龙旅行社、新时代旅行社、大地旅行社等十几个旅行社，为旅游者提供方便、快捷的服务。*市委、市政府把旅游业作为一个重要的新兴产业，2006年，*市政府开始提出创建国家优秀旅游城市，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物。拟建项目地处凌河公园沿岸，是*市旅游度
10、假区的重点建设地段，环境优美，交通方便，能很好地带动度假区的开发建设。因此，项目建设是开发*市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要。 必将推动旅游事业的迅速发展，随着来*旅游人数的增多，迫切需要建设高等级的宾馆。三、是中心城市扩容提质的需求“十一五”期间，*市区按照“沿河发展、组团开发、扩容提质、完善功能”的思路，启动建设凤凰组团基础设施，高标准完成凌凤大街改造；按照“扩容路先行”的要求，启动“内环”公路建设；推进供排水、供电设施配套建设，为凌钢新区、燕山湖发电厂、中建无绳电话、豪德物流中心建设提供强有力的支持保障。建设体育馆、文化大厦和古生物化石地质公园标志性建筑，完成大凌河城区段
11、三段改造和黄河路大桥等重点工程，*市区要按照“东进、西拓、南移、适时北上”的发展方针，以扩容为中心，以提质为重点，2010年中心城市总面积达到50平方公里，人口达到50万人，中心城市提质扩容对高等级宾馆建设提出了更迫切的要求。从目前市区较高档次宾馆现状看，还不适应市区长远发展要求。*市现有接待能力的宾馆（酒店）近200多家，其中星级宾馆只有九家，即四星级一家（燕都国际）、三星级一家（圣都宾馆）、二星级六家（阳光、千禧、大厦、电业、航空、凤凰）， 一星级一家（交通），其中部分宾馆硬件（设施、设备）已老化，凤凰宾馆已停业，航空宾馆也将转型，接待能力及竞争力已不强，非星级宾馆更是先天不足，只能接待部
12、分特殊人群。第三章 项目选址与建设条件一、项目选址项目选址在*市双塔区凤凰组团，根据凤凰组团总体规划，*市规划部门提出3个场址选择方案，各方案位置如下：方案I：位于凤凰组团南端，凌凤大街以西，紧邻大凌河水上公园，第一道橡胶坝以南1000米；方案II：位于凤凰组团中部，凌凤广场和新华路以南，凌凤街以东；方案III：位于凤凰组团南部，凌凤大街以东。以上三个方案经比较论证后，推荐方案I，该方案的优点如下：1、交通方便。东有凌凤大街相通，北有水上公园坝上路相连，向东可直达凤凰山南出入口；2、可利用面积较大。该区域有100多亩土面积可供利用；3、紧邻大凌河水上公园和凤凰山风景区，可以形成生态宾馆的氛围；
13、4、*市政府规划的商业、文化、办公用地。二、项目区自然条件和经济发展状况1、自然条件（1）*概况*市位于*西部，区域范围为东经11855-12116，北纬4023度-4228，地理概貌为“七山一水二分田”，属低山丘陵区，东西跨度约165公里，南北跨度约216公里，边界周长约980公里，北与内蒙古自治区赤峰市及哲里盟接壤，南与*葫芦岛市及河北省秦皇岛市毗邻，东与*阜新市、锦州市为邻，西与河北省承德市、秦皇岛市交界。辖*、建平、喀左三县，北票、凌源二市，双塔、龙城二区。全市总面积1.97万平方公里，其中耕地面积600万亩；总人口334.3万，其中农村人口249万；市中心城区面积36万平方公里，人口
14、35万。境内有汉、蒙、满、回、朝鲜、锡伯族等27个民族。*市是居于北温带大陆性季风气候区，尽管东南部受海洋暖湿气候影响，但由于北部蒙古高原的干燥冷空气经常侵入，形成了半干燥半湿润易干燥地区，主要气候特点为四季分明，雨热同季，日照充足，日温差较大，降水偏少，全年平均气温约在5.4度至8.7度之间，年均日照时数为28502950小时，年降水量450580mm，无霜期122-155天，春秋两季多风、易旱，风力一般为23级，冬季盛行西北风，风力较强。*市境内有大凌河、小凌河、青龙河、六股河、老哈河5大水系，主要的大、小河流48条以及宫山嘴水库、马道子水库大中型水库7座，5大水系流经*市总长度2278公里。*市公路里程长达4000多公里，接京沈公路的朝锦高速公路于2002年开通，使*市融入全国高速公路网，大大缩短了与中心城市的时空距离。京四高速公路、阜朝高速公路目前正在建设中，计划2008年开通，使*市成为高速公路密度最大的地级市之一。乘车4小时即可抵达北京、2小时到沈阳、3小时
