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1、毕 业 设 计广东房地产市场研究指导教师 教授学院名称经济管理学院 专业名称金融学论文提交日期2008年 4 月论文答辩日期2008年 5 月答辩委员会主席 _评 阅 人 _摘 要世界上经济发达的国家，房地产业往往兴旺发达，在国家经济体系中占有重要地位。然而，作为国民经济支柱产业的房地产业一旦出现严重泡沫，其所产生的金融危机会对经济产生巨大的消极影响。近年来我国经济增长迅速，出现了“房地产热”的现象，房地产市场是否存在泡沫成为人们关注的焦点。作为我国改革开放前沿的广东省，房地产商品价格也在此次房地产热中快速上涨，本文以广东房地产市场为主要研究对象，就广东房地产市场的发展及运行状况展开研究。为了
2、解房地产市场，首先从有关房地产业的基本理论开始把握，分析房地产商品以及房地产业的特点，当房地产泡沫产生，这些特点也可能在其中起到一定作用，成为促使房地产金融危机的原因。当前的广东房地产市场是否存在泡沫，可对房地产市场的一些基本数据加以分析总结，从而得出基本结论。在此同时，广东房地产市场存在的问题也值得我们探讨，对房地产市场的金融安全、环境保护、社会公平方面的问题应该加以重视并寻求解决办法。由此，也有必要了解影响房地产市场的因素。投资的规模与需求，土地供给，国家宏观政策，资金的价格利率和汇率的变动这些因素或直接或间接地影响着房地产市场的供给与需求，从而会对房地产商品的价格产生影响。对此，市场的参
3、与者房地产企业、政府部门、金融机构应通过自身的完善与职能改进，合理平衡市场的供求关系，适当运用经济政策，促进房地产市场的健康发展，促使市场秩序更为规范，体系更为健全。关键词：房地产商品 房地产业 广东房地产市场目 录1 导论 11.1 研究背景 11.2 文献综述 12 有关房地产业的基本理论 22.1 房地产商品的特点 32.1.1 价值量大、价位高，有保值、增值作用 32.1.2 使用周期长，是高档的耐用消费品 32.1.3 固定于特定的地域 32.1.4 属于稀缺商品，供给弹性很小 32.1.5 所有权、使用权可以分离 42.1.6 更多地受到国家法规、政策的影响和制约 42.2 房地产
4、业的特点 42.2.1 基础性、先导性 42.2.2 超前性、协调性 42.2.3 敏感性、风险性 52.3 房地产市场泡沫的形成 52.3.1 投机需求的拉动 52.3.2 金融资金的支持 62.3.3 信息不对称 62.3.4 宏观调控失误 73 广东房地产市场基本状况及其存在的问题 73.1 目前广东房地产市场基本状况 73.1.1 房地产开发投资规模扩大 83.1.2 土地购置增加103.1.3 年末商品房交易转淡、空置增加103.2 目前广东房地产市场存在的问题113.2.1 金融风险大123.2.2 环境资源的约束大123.2.3 缺乏社会公平124 影响广东房地产市场的因素分析1
5、34.1 供给方面的因素134.2 需求方面的因素144.3 资金价格变动的影响144.3.1 利率变动的影响154.3.2 汇率变动的影响154.4 国家政策、调控措施方面的因素154.4.1 增加有效供给164.4.2 抑制投资需求164.4.3 解决低收入家庭住房问题165 进一步改善房地产市场的政策建议175.1 实施房地产企业的战略管理175.2 政府应健全法律法规、担负起建设诚信体系的职责175.3 协调房地产业发展与环境资源约束的关系185.4 协调产业发展与社会公平的关系185.5 进行房地产金融市场和金融工具的完善、创新186 结论19致 谢20参考文献21英文摘要221 导
6、论11 研究背景在西方发达国家，房地产产业作为国民经济的支柱产业之一，是政府和经济界关注的重点行业。对于高速发展的国家和地区，房地产往往是其城市经济发展的先导，20世纪60至90年代，日本、香港、新加坡等都曾通过大力发展房地产业促进经济的腾飞。但房地产业的过度投机和膨胀会使银行出现大量呆账坏账，从而成为引发19971998年亚洲金融危机的重要因素。其中日本在上世纪90年代泡沫经济的破灭后，陷入了长期的经济衰退，时至今日日本的经济还没有彻底从泡沫经济破灭的阴影中摆脱出来，可见经济泡沫的危害之深。我国经济近年来快速增长，在此同时也出现了一些问题，如大规模的信贷和投资扩张，相应的能源、原材料和中间投
7、入品价格的上涨，其中房地产价格的上涨尤其引人注目。作为我国改革开放前沿的广东省，房地产业从复苏到发展一直处于全国的前列。本文以广东省的房地产市场为主要研究对象，分析探讨广东房地产市场的发展状况。12 文献综述中国房地产市场到底有没有泡沫？“房地产热”是近年来我国经济的一大特征，以2006年为例，全国全年实际使用外商直接投资金额694.7亿美元，其中房地产业占11.8%；全国房地产开发投资19382亿元，比2005年增长21.8%，占当年全社会固定资产投资的17.6%，占当年GDP的9.26%（中华人民共和国国家统计局，2007），远远高于国际公认的房地产开发投资占GDP比重5%的合理水平，人们
8、对中国的房地产市场是否出现了泡沫产生疑问。对于这个问题，国内的专家学者们尚不能形成统一的共识，有着如下几种主要的观点：第一种观点认为：我国房地产市场固然存在一些问题，但整体上良性健康，楼市不存在泡沫。持这种观点的人主要从市场供求的角度出发，认为是旺盛的需求刺激了房价的持续上涨。我国是有13亿人口的发展中国家，解决好住房问题和人居环境问题，是关系国计民生，带动国民经济发展，保持社会稳定的重大问题。这些学者认为中国现在正处在一个经济高速增长的时期，城市化还刚刚兴起，房价的快速上涨是有经济支撑的。目前我国上海、北京等大城市的房价虽然涨幅已很大，但是从绝对水平上看和东京、纽约等国际大都市相比还差得很远
9、，因此不能说我国楼市有泡沫。第二种观点则完全相反。他们认为目前房地产泡沫已经相当严重，房地产市场已经面临崩溃的边缘，中国正在重复着20年前日本经济的悲剧。房价收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.85.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在36倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍，其中辽宁省（11.5），北京（11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、黑龙江（8.1）、广东（8.0）、陕西（8.7）和宁夏（8.6）。（马克， 2003年）而且，开发商高负债经营加重了房地产市
10、场的风险。房地产开发商获得暴利有两个要素：廉价的土地资源加上低成本的资金。开发商获得土地使用权后，先交纳少量土地转让费，估价以后以土地做抵押到银行贷款，用贷款充当项目开发资金。据报道，土地出让金一般只交纳15%，其余的都是银行贷款。特别是中小开发商更是如此。因此，一个投资总规模10个亿的房地产项目，只要有几千万就可以启动。（武少俊，2004）这些贷款中的相当部分属于违规贷款，随时有成为银行不良贷款的可能，一旦泡沫破裂，后果不堪设想。还有一种观点认为我国楼市存在着区域性泡沫现象。在国家计委经济研究所和新华在线信息技术公司发布的“20022003年度中国行业景气分析报告”中说：“目前中国房地产的确
11、存在区域性泡沫现象，这些地区主要集中在东部地区，其中以北京、上海、辽宁、广东和浙江最为突出。少数西部地区如重庆和四川、陕西等省的一些中心城市也存在一定的泡沫现象。在这份长达86页的报告中给出了一个判断房地产泡沫的“五高”标准，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高（马克，2003年）。从目前情况看来，我国房地产市场的确存在着一些现象符合“五高”的标准，但同时也应该看到，国家正在采取强有力的宏观调控措施来解决房地产市场的过热问题，目前，深圳、广州等地的楼市出现了一定程度的下跌，这是国家收紧银根，实行紧缩性货币政策的结果，因此中国不会重蹈日本的覆辙。2 有关房地产业的基本理论要了解房地产市场现象，首先应了解市场中的流通着的房地产商品。与普通商品不同，房地产商品房屋体积大、价值量大、使用周期长，且可进行投资买卖。而生产经营房地产商品的房地产行业是国民经济的基础产业，能对经济产生举足轻重的影响，房地产泡沫的问题更是一直受人关注。为避免泡沫经济、金融危机的发生，房地产泡沫产生的原因值得我们
