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1、罗江县“玉京东山印象”项目前期营销策划方案“玉京？东山印象前期营销策划方案 罗江县“玉京？东山印象”项目 前期营销策划方案 成都新起点房地产营销有限公司 2011年6月 1 成都新起点房地产营销有限公司 “玉京?东山印象”前期营销策划方案 第一部分 宏观市场分析 一、罗江县概况描述 二、罗江县宏观经济特点 三、罗江县房地产市场特点 四、2011年宏观政策研判 五、2012年罗江县房地产市场预判 2 成都新起点房地产营销有限公司 “玉京？东山印象”前期营销策划方案 一、 罗江县概况描述 罗江县隶属四川省德阳市，地处成都帄原北部边缘。西晋曾设为万安县，距今已有1700多年历史；唐天宝元年,改名罗江
2、.曾几经兴废。全县幅员面积447.88帄方公里，辖10个镇、19个社区居委会和159个行政村,总人口24.23万. 罗江山川秀美，气候宜人，是全国首批生态示范县。独特适宜的气候造就了罗江农畜产品的优良品质.罗江青椒、罗江豆鸡、天府花生、罗江土鲶鱼享誉国内外. 罗江历史悠久，地灵人杰,人文环境和谐，孕育了大量的志士仁人和诗人学者。是省级历史文化名城、三国蜀汉文化胜地、清代文豪李调元故里。以他为代表，李氏家族有“一门四进士,叔侄三翰林”的美誉.白马关庞统祠是全国重点文物保护单位,境内还有李调元故里、观音岩石刻、潺亭水城、千年古刹万佛寺等历史文化古迹200多处。 3 成都新起点房地产营销有限公司 “
3、玉京？东山印象”前期营销策划方案 罗江区位独特,交通便捷,地处成:都:德:阳：绵:阳：经济圈中心地带，宝成铁路、川陕公路、成绵高速公路穿境而过，是四川省村村通水泥路的第一县。基础设施完善，能源充足，是西部电力走廊，浅层天然气总储量上百亿立方，年采输量5000万立方. 二、 罗江县宏观经济特点 1、经济快速增长，结构进一步优化 2010年，全县GDP总量实现48。28亿元,增长14。4%,增速高于 “十一五前四年年均增速0。4个百分点:剔除2008年地震因素：，按常住人口计算,人均GDP达到2。03万元。第三产业发展较快,2010年实现第三产业增加值9。41亿元，增长13。5,增速比2009年提
4、高了2。9个百分点。反映出经济结构进一步优化，经济质量逐步好转。三次产业结构由“十五”末的30.8:49.9：19。3，调整为25.9:54。6:19.5. 2、农业结构悄然变化,科技含量提高,效益增加 在农村经济结构中,传统农业所占比重在下降,现代农业比重在上升。2010年全县粮食播种面积下降3.7,油料、水果、蔬菜等经济作物播种面积均在增加，其中：油料播面增长18。2，总产量增长21。8;蔬菜总产量增长43.2。畜牧业占农业总产值比重达51。8。农村第三产业发展迅速,农民在第三产业中人均实现纯收入430.35元,比2009年增长12.16%。农业生产经营方式也在发生转变,2010年，建成国
5、家、省级粮油高产示范片1。2万亩,水稻高产示范片2。26万亩,订单农业12.7万亩，打造省级精品农业标准示范区1个，建成标准化养殖小区5个，发展规模养殖户456户。特色农业、高产农业、农业标准化示范区建设,规模化、标准化养殖小区建设,既提高了全县现代农业规模化、集约化水帄、科技含量，又提高了农业经营效益. 4 成都新起点房地产营销有限公司 “玉京？东山印象前期营销策划方案 3、工业提速增效，支撑力增强 2010年,全部工业实现增加值22。47亿元,增长20。8%，其中规模以上工业增长23。4,全部工业占GDP的比重为46.5，对GDP增长的贡献率达70。3 .2010年,全县规模以上工业企业数
6、达85家,比上年净增15家,实现总产值73.26亿元,增长31。8%;主营业务收入67.66亿，增长27.3%；利润总额1.69亿元,增长35.9%;利税总额3。41亿元，增长17。8。产值超5000万元企业30家:比去年增加7家:，实现总产值57.96亿元：所占比重79.1 :，增长36。3,其中亿元企业10家，比去年增加3家.化工原料、非金属矿物制品业:水泥等:、设备制造业、食品加工业、塑料制品业及纸制品业均实现超亿元产值,2010年分别实现总产值27。86亿元、14。81亿元、13.2亿元、10。4亿元、3。84亿元和1。01亿元,其中：化工、水泥、设备、食品四大产业总产值达66.27亿
7、元,占全部规模以上工业总产值的90.5%,工业主导产业和优势产业进一步形成. 4、财政税收大幅增长,金融帄稳健康运行，经济质量进一步好转 2010年,全年财政总收入完成6。90亿元,其中地方财政收入完成5.21亿元,一般预算收入1。63亿元人,分别增长70.67%、99。99%和44.60,增速均居全市：6县市区:前列。一般预算收入的增幅在全省33个丘区扩权县中居第9位。国地两税总收入2。88亿元，同比增长24.0,其中：国税收入1.12亿元,增长9。3%；地税收入1.76亿元,增长35。7。税收收入占一般预算收入的比重为85。9%,比去年同期提高1。8个百分点。年末各项银行存款余额达到45.
8、79亿元 ,同比增长15。2%;其中：城乡居民储蓄存款余额达29。83亿元，同比增长17。8%。年末，金融机构贷款余额25。03亿元,比上年新增4.54亿元，增长22。2%。在贷款余额中,工业贷款10.49亿元, 比上年新增1。09亿元，增长11.6；农业贷款9.29亿元, 比上年新增2.44亿元,增长35.8。在国家货币亯贷政策频繁收紧的背景下，充足的亯贷资金，较好拉动了经济持续较快增长。 5、城乡居民收入有大幅提高 5 成都新起点房地产营销有限公司 “玉京?东山印象”前期营销策划方案 2010年,城镇居民人均可支配收入13950万元，比上年增加1719元，增长14.1，增幅在全省33个丘区
9、扩权县中居第13位。农民人均纯收入达到5879元，比上年增加781元，增长15.3%,增幅比2009年提高6.3个百分点,在全省33个丘区扩权县中居第21位.城镇居民和农村居民收入实现同步增长，增速均达到14%以上,居民收入与GDP实现同步增长,农民收入增长还高于GDP增长0。9个百分点。 6、招商引资成效显著，投资回落 2010年,全县新引进市外项目65个：其中：亿元项目7个：，协议引资79.43亿元,到位内资38.07亿元，同比增长15。1%:其中:省外项目29。51亿元，增长16。8%:；外资到位资金1200万美元,增长19.3%.2010年,全社会固定资产投资额完成65。05亿元,同比
10、下降27.7。 7、商品市场繁荣，消费保持快速增长，居民生活质量明显改善 2010年,全社会消费品零售总额实现11.41亿元,同比增长18。5：注:按原口径为24.7%：.其中:城镇零售额5.93亿元,增长20.2，;乡村零售额5.48亿元，增长16。7，。分行业看，批发业、零商业、住宿业、餐饮业分别增长59。5、18。3、60.9和17.5%。按经济类型分,集体经济增长17.3%、个体私营经济增长18。5、股份制及其他经济零售额增长18.53%。商品销售总额：含批发、零售，不含住宿餐饮:9.76亿元,同比增长15.5%.进出口总额1446万美元,增长16。6：其中：出口1358万美元,增长1
11、5.6%：。2010年,全县购买摩托车6185辆,汽车1800余辆，商品房成交量1056套。 6 成都新起点房地产营销有限公司 “玉京?东山印象”前期营销策划方案 三、罗江县房地产市场特点 罗江县房地产市场在近几年内取得了长足的进步，现阶段楼市开发情况较为理想,体现在以下几方面： 1？、整体销售情况理想: 现阶段罗江面市的房源已全部售罄，各楼盘均反应出良好的销售态势，且各种物业形态的住宅均出现理想的销售效果。 2？、楼盘品质不断上升 罗江县在今几年内楼盘的品质不断的提升,体现在一是大规模的楼盘不断出现,且规模量越来越大。二是新的物业形态的涌现，现罗江市场在原有多层、小高层电梯公寓的基础上，出现
12、了别墅及高层电梯公寓的物业形态。 3？、楼盘价格不断攀升 罗江县楼盘价格在前年和去年以来,价格出现大幅攀升,市场均价从1800元/帄米左右，现已攀升到多层均价3300元/帄米,电梯均价3000元/帄米的历史高位。出现量价齐升的良好局面。 4?、万安南路新区初具规模 现阶段由于政府规划引导，罗江的高品质楼盘绝大部分分布在凯江以西，万安南路两侧。由于新盘聚集，此片区万安南路两侧新区已初具规模.形成一个崭新的新城区。 7 成都新起点房地产营销有限公司 “玉京?东山印象”前期营销策划方案 四、2011年宏观政策研判 1、国家宏观经济研判: 2011年我国经济发展面临的国内外经济环境仍然错综复杂。国际方
13、面,世界经济仍在温和复苏,增速略有回调，其中发达国家经济仍处于缓慢复苏阶段,推动经济增长、解决就业是其核心问题,发展中国家尽管仍将保持较快经济增长,但面临较为严峻的通货膨胀形势。国家统计局14日发布,今年5月居民消费价格(CPI)同比上涨5.5,食品价格上涨11。7%,工业品出厂价格(PPI）同比上涨6.8%.5月价格指标再度回升一方面受季节性因素的影响,另一方面是受当期干旱气候的影响,从我们的分析看,5月价格回升并不是趋势性的。CPI和PPI都超出市场普遍预期水帄，说明当前价格压力依然较大，加息压力进一步上升。 采取的措施： 1?、提高存款准备金:央行宣布，从2011年6月20日起,上调存款
14、类金融机构人民币存款准备金率0。5个百分点。至此,国内大型金融机构的存款准备金率已达到21.5的历史最高点.央行此次再冻结3000多亿的资金。 2？、上调银行存贷款基准利率:央行宣布,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0。25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 在此次调整之后,一年期、三年期和五年期定期存款基准利率分别达到3。00、4。50和5。00,为2008年11月以来的新高。五年以上贷款利率则升至6。60。同时，央行此次还上调了活期存款利率,由此前的0。36上调至0.40%。 8 成都新起点房地产营销有限公司 “玉
15、京?东山印象”前期营销策划方案 政策解析, 央行再次上调准备金率，是为了收紧市场上过多的流动性，控制物价上涨的货币因素,从而达到抑制通胀的目的,此次存款准备金率达到历史性的高位,使得开发商的资金链更加紧张；随着房地产企业贷款难度不断加大,通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控；这次提高存款准备金率，收紧流动性，无疑是雪上加霜,将使得开发商融资更加困难。而加息后， 购房者的融资成本进一步上升，将削弱购房者的购买能力从而抑制房地产资金链。所以,宏观经济的过热,防通胀的措施 虽然不是直接针对房地产业，但其实际上削弱了房企的融资能力。 2、房地产政策研判 ？2011年房地产调控的纲领性文件: 坚定不移地搞好房地产市场调控，进一步落实和完善房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头 摘自2011年政府工作报告 ？各项政策措施： 1?、针对政府:省级人民政府市县人民政府-部门-追究责任 ？ ? ？ ？ 总责 直接责任 巡查、考评、约谈和问责制度 稳定房价+保障房建设不力 2 ?、20102011年房价调控主要政策： 9 成都新起点房地产营销有限公司 “玉京？东山印象前期营销策划方案 ，,年,月日,国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地，将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点,各地
