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1、2彝良项目房地产市场调研报告 精耕细作丨同路同赢目录前言1一.本次市调的目的11.1.市场需求特征11.2.市场需求的可行性11.3.市场供应状况11.4.本地块的商业属性2二.本次市调的方式22.1.宏观调查22.2.项目自身情况调查22.3.需求市场调查22.4.竞争市场调查22.5.广告媒体调查22.6.商业状况及配套调查3三.调查组织与实施3第一章.彝良宏观市场分析4一.城市条件分析41.5.自然地理41.6.历史沿革51.7.行政区划61.8.交通71.9.气候条件91.10.物产资源91.11.民族人口状况101.12.教育卫生情况11二.经济环境分析122.1.经济总量及产业结构
2、122.2.人均GDP142.3.人均生活水平142.4.社会消费品零售总额162.5.财政金融172.6.固定资产投资18三.发展规划193.1.彝良总体发展定位193.2.总体发展规划203.3.彝良近期发展纲要22四.本章小结234.1地理限制、城市发展落后234.2经济排名靠前，发展严重不均衡234.3资源依赖型经济，发展潜力不大23第二章.彝良房地产市场分析24一.彝良房地产市场概况241.1.近几年彝良房地产行情分析241.2. 彝良房地产市场现状24二.彝良房地产市场运行分析252.1土地一级市场情况252.2房地产开发投资情况252.3房地产供需情况26三.影响彝良未来房地产发
3、展的因素273.1政策影响273.2宏观环境影响28四.本章小结284.1城市发展起步晚，具有增长空间284.2新规划，新起点29第三章.彝良住宅房地产市场分析29一.彝良住宅房地产概况29二.彝良住宅房地产价格29三.彝良住宅房地产供需情况303.1保障性住房303.2商品房开发30四.本章小结314.1市场供需良好，刚需为主314.2开发水平低，市场偏好大面积31第四章.彝良商业房地产市场情况调查32一.彝良商业现状32二.彝良的商业种类分布331.1.主要街道业态总体情况341.2.各街道业态种类情况35三.商业经营意愿调查373.1受访者如果有机会会不会从事其它行业383.2彝良县商业
4、中心认知调查393.3彝良商业经营种类前景调查393.4经营者对彝良目前商业印象403.5彝良适合发展商业物业类型调查41四.彝良商业业态、体量及租金调查42五.本章小结435.1商业落后，缺少规划435.2商业规模小，品质不高43第五章.项目地块调查43一.项目地块调查说明43二.项目地块周边环境44三.项目地块周边配套44四.项目地块道路结构45五.项目地块车流、人流情况466.1项目地块周边车流情况分析466.2项目地块周边人流情况分析49六.本章小结536.1地块开发条件较好536.2商业价值大于居住价值53第六章.广告媒体调查54一.概况54二.特点分析54三.本章小结55第七章.彝
5、良客户需求调查55一.调查说明55二.生活调查分析562.1工作（居住）区域562.2年龄结构及婚姻状况572.3居住情况调查582.4家庭月收入调查592.5职业类别调查602.6出行方式调查61三.居住需求调查分析623.1房产状况、产权情况623.2购房计划633.3对建筑立面及园林设计风格偏好653.4购房考虑因素663.5购房类型情况673.6住宅结构及朝向偏好683.7购房面积情况693.8购房户型偏好703.9楼层偏好713.10购房价格承受情况713.11必要的功能房间需求733.12车位需求及需求方式743.13小区商业形态及购买用途及面积75四.本章小结774.1市场起步晚
6、，消费需求有待提升774.2中大户型房源更受追捧774.3个性化需求意识有待培养774.4商业氛围浓厚，市场需求旺盛77第八章.市场调研结论78一.市场特点781.1发展迅速，但仍需加大投资力度781.2房产开发多样性，需要进一步规范781.3建房多层为主，中高层为辅781.4市场专业性低，房价偏高79二.市场的可行性792.1彝良县城发展前景792.2彝良房地产发展状况802.3地块宏观市场可行性802.4地块微观市场可行性80三.目标客户群的细分813.1目标客户群的分布区域813.2目标客户群的职业类别813.3目标客户群的购房心理特征813.4目标客户群的收入特征813.5目标客户群的
7、年龄层次82附表83彝良县居住生活需求调查表83彝良县商业门面经营情况调查表84彝良县商业门面经营情况调查85彝良县道路车流人流调查表86前言一. 本次市调的目的1.1. 市场需求特征通过对目标客户群体的调查与访谈及宏观数据的分析，掌握彝良县目前房地产市场的需求特征与消费者偏好，为项目的开发决策方向提供市场导向依据，为下一步的项目开发及产品规划做好市场研究基础，提供理论可行性支撑。1.2. 市场需求的可行性通过对目标客户群体的调查、专业人士的访谈及对地块实际考察，掌握彝良县目前房地产市场的需求个性及地块的经济属性，了解市场对项目地块的认知，同时从宏观方面进行理性分析论证，研判市场需求大势为项目
8、是否开发、如何开发等重大决策提供市场需求的理论数据支撑。1.3. 市场供应状况通过对彝良县全部的在售或展示的楼盘进行实地的调研、走访与专业人士进行深度沟通，掌握彝良目前房地产市场的供应状态与市场特征，了解市场的整体供应，取其精华、去其糟粕，从市场供应方面对市场需求状态做针对性研究和分析，寻找借鉴和差异化突破方向，为项目是否开发、如何开发等重大决策提供市场需求的理论支撑。1.4. 本地块的商业属性通过对本地块周边商业氛围、人流、车流以及未来的交通发展状况对该地块的商业价值前景进行分析，研判该地块的商业价值及未来的定位。二. 本次市调的方式2.1. 宏观调查市场现状调查分析；相关部门走访采集；网络
9、、报刊文献资料收集与分析。2.2. 项目自身情况调查项目现场考察；相关资料收集整理；业内人士的探讨。2.3. 需求市场调查专项访谈、行业人士访谈；公开主体问卷调查；统计数据的分析。2.4. 竞争市场调查楼盘踩点调查；销售资料收集分析；广告宣传媒体采集与分析；执行人物深度访谈。2.5. 广告媒体调查市场当中在售项目广告宣传媒体渠道；广告物料种类；广告设计制作水平调查。2.6. 商业状况及配套调查路段人流量、车流量的采样统计；周边商业业态种类数量分类统计，周边商业配套调查。三. 调查组织与实施调查执行时间及周期安排：2011年12月12日2011年12月21日市调报告撰写时间及周期安排：2011年
10、12月22日2012年1月13日时间安排：2011年12月12日：奔赴彝良，考察宗地；2011年12月13日2011年12月20日：市调工作全面展开；2011年12月21日：实地市调和考察第一阶段结束，离开彝良；2011年12月22日：市调项目组人员项目实地专题会；2011年12月23日2012年1月13日，公司策划部与市调项目组开始分别撰写各部分报告，并最终形成彝良房地产市调调查报告。本次市场调查公开主体需求调查问卷共计250份，其中市场调查问卷200份，有效问卷194份，有效率为97%；商铺问卷50分，有效问卷41份。被调查人群总体认真、客观、真实，能够保证本次市调工作的有效性和可参照性，
11、为下一步的工作奠定基础和依据，同时亦有部分市民和经营者因嫌麻烦等原因中途终止或不配合、不接受调查，也在情理之中。同路世界顾问机构对给予本次调查工作积极配合的广大彝良市民和各界人士表示最衷心的感谢！第一章. 彝良宏观市场分析一. 城市条件分析1.1. 自然地理图1-1：彝良县区位示意图彝良县位于东经1035110445，北纬27162757之间，云南省东北部，昭通市的东部，处在滇川黔三省结合部。彝良东临昭通市威信、镇雄两县，南靠贵州威宁、赫章县，西接昭通市昭阳区、大关县，北连四川筠连县和昭通市盐津县。全县东西窄，南北宽，自南向北倾斜，大部分地区被河流切割成侵蚀山地，最高海拔2780米，最低520
12、米，分为河谷、半山、高山区三种地貌类型。境内有洛泽河、白水江和田黄河三大流域，其中洛泽河、白水江两大河流均属长江上游水系，过境长度分别为75.6公里和27公里。1.2. 历史沿革据史料记载彝良在以前属乌蒙部（唐时乌蛮仲弁田之裔曰阿统者，始迁于此，至十一世孙乌蒙始强，号乌蒙部）所管辖的领地，古代称之为易良，易也称作益。命名彝良，盖取良善之意耳。先后属秦夜郎国，明清先后归属四川、云南两省管辖。民国二年4月才从镇雄州划出，分置彝良县，治所由奎阳镇迁至角奎镇。1970年，昭通专区改为昭通地区，彝良县属昭通地区。2001年8月，昭通撤地设市，彝良县属昭通市至今。图1-2：彝良县城1.3. 行政区划图1-
13、3：彝良县地图彝良全县幅员面积2804平方公里，下辖15个行政镇乡，有3个镇（角奎镇、牛街镇、洛泽河镇）；12个乡（海子乡、荞山乡、龙安乡、两河乡、钟鸣乡、小草坝乡、龙海乡、柳溪苗族乡、洛旺苗族乡、龙街苗族彝族乡、奎香苗族彝族乡、树林彝族苗族乡），共137个村（居）委会，2939个村（居）民小组。县政府驻地为角奎镇。1.4. 交通图1-4：彝良县主要车站彝良县由于地理地貌因素的限制，其交通发展状况一直比较落后。据彝良县公路部门统计，截止“十一五”末，彝良通车里程1883公里，其中省道4条，总里程252公里；县道16条，总里程308.6公里；乡道81条，总里程804.069公里；村道486公里。
14、目前彝良还未有高速公路，仅有处于规划建设的彝良县城至麻柳湾支线高速。另外从四川宜宾交通局“十二五”规划了解，在“十二五”期间还将计划修建从宜宾至彝良县城的高速公路，规划总里程180公里，其中宜宾境内100公里，昭通境内80公里；走向基本为：宜宾-高县-筠连县（筠连镇、巡司镇、武德乡、蒿坝镇）-彝良县（牛街、龙海、角奎镇和镇雄县）图1-5：宜宾至彝良高速规划走向示意图铁路方面彝良境内目前仅有内昆铁路（四川内江至云南昆明），穿过彝良境内45公里，设有彝良南站（大寨站）和彝良北站（邓家湾站）。公交主要是集中于城际班车和通往县内乡镇的班车。目前县内所有15个乡镇已经开通客运班车。城际班车线路共8条，主要通往昆明（每日4班/次）、昭通（每日22班/次）、宜宾（每日2班/次
