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1、2006-2007年长沙商业地产分析报告2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。2005年7月长沙市商业网点布局规划定案，长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。新开工面积竣工面积销售量面积(万平米）同比增长率面积(万平米）同比增长率面积(万平米）同比增长率2004年187.8759.59%170.9229.85%31.29-31.87%2005年227.8321.27%156.31-8.55%91.
2、15191.31%2006年1-9月239.0846.97%124.9747.85%39.43-41.76%合计654.78452.2161.87数据来源：长沙市房地产开发预警预报信息系统 数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计65478万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。 综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。
3、一、长沙商业地产现状 1、长沙市商业格局； 根据二OO五年七月通过我省专家评审会的长沙市商业网点布局规划，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标： 到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。长沙市五大商圈及铺王竞争比较分析根据去年出台的长沙市城市商业网点布局规划，到2020年，长沙将建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、以及10个区域性商业中心。1个市级商业中心即五一广场商
4、业中心，2个市级商业副中心指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心，10个区域性商业中心分别指火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、捞霞、马坡岭、黎托、观沙岭和大托商业中心。 目前，纵观长沙商业地产意义上的东南西北中五大区域，以各区域的领头商圈为代表，已然形成了东通西文南旺北贵中鼎盛之势。在长沙东南西北中的五大商圈之中，谁是王者？各商圈的铺王又归于何处？ 东通：火车站商圈游牧民族的扩张 火车站商圈坐落于长沙城东部，每天不可计量的流动人口支撑起这一商圈的繁华。在专家眼中，火车站商圈是无法复制的：它是长沙最大的口岸型物业，物流始终伴随着火车站商圈的成长，物业也努力迎合着流动人口的需求，大流通口岸型和大流通
5、市场型是这一商圈独特之处。 广义的火车站商圈包括火车站一带的阿波罗商业广场、家润多超市以及众多卖场，也包括高桥、南湖、三湘、马王堆等大型市场，保持着蓬勃发展的势头。 商铺投资分析：具备大量居住人口和流动人口，销售额得到保证。但中低档的商业较多，品质和档次有待提高。 铺王：五一路与车站路交界的临街独立街铺 点评：不可多得的旺铺，每天面对大量流动人口，经营有保障。商家若能将诚信度也一并提升，竖立口碑，必然“商无不胜”。目前，该地段独立街铺的价格约在5万元平方米左右。 南旺：东塘商圈雄踞一隅到合纵连横 东塘商圈，长沙商业网点规划的区域性商业之王，商铺价格及租金居长沙第二。如今，在长株潭融城的大背景下
6、，野心勃勃的东塘商圈正叫板五一商圈的“一哥”地位，是长沙目前潜力最大的商圈。 东塘商圈辐射面极大，侯家塘商圈、雨花亭商圈、红星井湾子商圈都处于东塘商圈的大势力范围内，规划中的另一个区域性商业中心大托也同样位于南城。省府南迁，极大地活跃着南区商业。而随着长株潭一体化脚步的迈进，这一片区更率先建立起长株潭的空间链接。 商铺投资分析：人气旺，潜力大。东塘商圈核心地段的商业成熟，价格同样不低。虽然高校数量不及河西，但这一区域的高校商业也是一大亮点，湖南女子大学、中南大学铁道学院、中南林学院等高校云集。 铺王：东塘侯家塘沿线的临街独立商铺 点评：价格5万元平方米左右，商业氛围浓厚，小店铺大赢家。与黄兴路
7、步行街一样，东塘同样是长沙人和外地人共同爱好的购物胜地。 中鼎盛：五一商圈 沿袭千年王者风范 几十个亿的年消费额、每天30万人次的人流量，五一商圈不断创新着现实的财富神话。新推出商业地产项目中，坡子街上味舫的“千万铺王”、南门口的新大陆银座等等，无不跃跃欲试，以刷新五一商圈的价格记录。 广义的五一商圈绝不仅仅止步于五一广场和步行街，而是将袁家岭、蔡锷路、中山路、芙蓉广场、解放西路等区域收归旗下，形成众星捧月之势。 商铺投资分析：投资大、涨幅高、发展势头强劲。具备得天独厚的地域优势，同时拥有政策扶持。商业发展成熟，开发意识超前，具有国际大都市商业中心的特征。不可避免的是，竞争也相当激烈。 铺王：
8、黄兴南路商业步行街 点评：当之无愧的铺王之王，地段无可比拟，价格同样令人咋舌，引领着全长沙商铺价格制高点。目前，步行街商铺售价一般为7万9万元平方米，价高者甚至超过10万元平方米。步行街永远是商家必争之地，这不仅取决于它所带来的巨大人流量和销售额，在品牌展示方面，步行街同样表现得出类拔萃。西文：溁湾镇商圈翩翩儒者争锋 长沙商业网点规划中的一大城市副中心，也是河西的商业中心所在。三十年河东，三十年河西，河西新城的营造令人刮目相看。岳麓山为屏，河西的绿色生态环境更胜于河东，响应“住到河西去”口号，河西的人口密度持续增加，进一步拉动商业发展。市府西迁，长沙政治文化中心的西进更为河西城市扩张创造了条件
9、。 高校商业是河西商业的另一只手，在名校荟萃的河西，学生的消费能力不可小窥，各高校旁直至深夜仍灯火通明的商业街印证了这一点。 商铺投资分析：必须看准地段，通程商业广场附近的商铺大多价高，高校周边的商铺则异常抢手。但河西部分区域的商业尚未成熟，价低但经营无保障。 铺王：通程广场周边的临街独立商铺 点评：价高者处于4.5万5万元平方米之间，人流量大，且具有品牌展示效果。溁湾镇为历史悠久的财富宝地，随着河西的购买力进一步释放，该商圈的爆发力非常之大，今后可能出现大幅增长。 北贵：伍家岭商圈商业复兴指日可待 在长沙商业发展史上，北城曾占据着重要一席。前几年的北城曾出现没落之势，北斗星商厦等的悄然退场，
10、似乎预示着北城商业难成气候。然而，近两年北城的复苏迹象逐渐显露。霞凝港物流圈辐射全国，正在建设中的两馆一厅，使长沙三角洲成为长沙最大的文化中心。 近几年，北城大型住宅楼盘迭出，在拉动更多人口进驻的同时，也成为完善城市功能的另一只手。大盘带来的社区型商业人口集中且具有无法替代的便利性，将成为北城商业的助动力。文化产业为北城所特有，湖南金鹰广播影视文化中心、今后的两馆一厅，奠定了北城为长沙的高尚人文区域。 商铺投资分析：这一区域价格偏低，增长潜力较大。伍家岭立交桥快速通道的形成，车行多步行少，反而不利于小商铺的经营。社区型商业则可能成为今后的一大亮点。 铺王：伍家岭湘雅医院一带的临街独立商铺（中山
11、路一带未计入内） 点评：价格为3万4万元平方米，全国闻名的湘雅医院带来无数慕名而来的求医者，人流鼎盛。同时，伍家岭的商业传统一再延续，在北城新规划之下，商业复兴指日可待。传统商圈分析2、五一广场商业中心地位稳固的市级商圈 商圈简介：五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，商圈业态最为齐全，商业营业面积达50万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集也是五一商圈长盛不衰的重要因素之一。五一商圈吸引了来自国内外的旅客，每日人流量达30-50万。主要商业物业： 百货平和堂春天百货王府井百货新世界百货百联东方商厦新大新
12、广场锦绣中环7家购物中心万达购物广场百盛购物广场2家商业步行街黄兴路步行街金满地商业步行街坡子街民俗商业街3条大型生活超市沃尔玛家乐福好又多3家知名精品超市屈臣氏1家专业卖场苏宁电器（2家）国美电器（2家）4家批发市场老照璧美容美发批发市场宝兰街手机批发市场2家其它成规模商业酒吧一条街商圈特点及发展前景分析：1、历史悠久，是历来长沙商业中心，城市中唯一市级商圈； 今天的五一商圈2000多年来一直是城市商业的集中地，有着深厚的湖湘文化沉淀和商业根基。东西主干道五一路与南北主干道黄兴路、湘江中路在此交汇，联接河东与河西的橘子洲大桥亦联接了五一商圈，政府对防洪工程建设及旅游资源开发的大力投入而成就的
13、湘江风光带近在咫尺，众多金融、办公场所入驻，交通的便利性、城市的中心位置、丰富的旅游资源、人口的集中、消费的惯性，这些都奠定了五一商圈成为城市唯一市级商圈的霸主地位。目前商圈内汇聚了6000多家商业品牌，年消费额逾千亿。2、业态齐全，以中高档次为主，经营状态良好 圈内汇集了9家大型购物场所，三条商业步行街，苏宁、国美电器专业卖场，沃乐玛、家乐福、好又多等大型生活超市，友谊宾馆、万代大酒店等酒店，麦当劳、肯得基、火宫殿、蒙娜丽莎中西餐厅等知名餐饮，建行、商行、工行、人寿保险、中信银行、中国银行等金融机构，金色年华、挪威森林、钻石钱柜、星光灿烂、魅力四射等休娱休闲场所，是一个集购物、休闲、娱乐、餐
14、饮、办公、旅游于一体大型商业中心，商圈内以中高档次业态为主。 省内单店营业额最高的平和堂年均营业额达6亿，王府井百货2006年销售额接近5个亿，黄兴路步行街2005年营业额达11亿元，沃尔玛年销售额逾3亿，整体经营状况良好。3、百货业趋向饱和，竞争异常激烈，百联东方与新世界百货走差异化路线 商圈内有9家大型百货及购物中心，密集分布在以五一路与黄兴路交汇的周边，多为自主经营，所针对的消费群体主要是中、高层消费者，同质化竞争激烈。在商圈内百货趋向饱和的情况下，2006年新开业的新世界百货与百联东方商厦开始走差异化路线，均开辟奢侈品专柜来提升价值，吸引消费。4、以五一路为界，南盛北衰，百联东方的进驻
15、有望复兴以北区域 黄兴南路与解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是车流，受五一路立交桥及人们消费习惯的影响，五一商圈出现以五一路为界，南盛北衰的商业状况。百联东方所走高端差异化路线使得北片区有了高档百货，有希望能带旺北片区。以南区域基本饱和，以北区域还存在较大量的在开发与待开发用地，北区域的复兴需要各项目的对话与联动。五一商圈，这一号称湖南第一商圈的黄金区，这拥有6000余商家，每年消费额达数十亿元，日均客流量高达30-50万人次以上，这里所产出的零售额达长沙市零售总额的近一半以上。正是在这里，平和堂、春天百货、万府井、香港新世界、长沙百联东方商厦、电器巨头苏宁等各路商业诸侯纷纷亮剑现在五一商圈正经历着扩容和升级. 其中三大零售、百货的加盟，令这一商圈“商业巨鳄”更加壮大。而作为其
