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1、 项目概念规划方案任务书目录一、项目现状1. 项目概况2. 设计范围3. 规划要点二、策划定位1. 市场分析2. 策划思路3. 产品定位4. 投资控制三、设计要求1、 工作指引2、 设计要求3、 成果要求4、 进度安排一、 项目现状一） 项目概况1、 总体用地面积 6.47 公顷，容积率 约 2.0 ，分 1 期开发。小区的建筑形式 高层、小高层 。一期开盘时间为 2010 年 8 月 / 日。2、 定位：根据宗地的土地属性和周边竞争项目品牌的情况，定位为 商务精英居住区 。3、 宗地位置及四邻： 。附地图标示，见附件一。4、 区域特征： 项目周边环境优美、市政配套齐全，正在形成 西北部新兴的
2、居住区 。二） 设计范围 本次设计内容为 项目的概念及方案规划，建筑面积约为 地上1万 平方米。三） 规划要点见附件二。如有变更，以甲方通知为准。二、 策划定位一） 市场分析1、 客户群定位1） 目标客群特征 阶层描述： 商务人士 特性分析： 事业成长期，追求品位 年 龄： 30-40岁 关 注 点： 交通便捷 职业特性： 居住、办公、投资 购买目的： 居住、办公、投资 2） 职业类型 外资企业、合资企业的高级白领及中高管理层 从事商业/商务经营股份制公司管理者 国有企业单位的中层及专业人士 私营企业主2、 项目基本定位 地产项目定位之基准： （策划部门待填）3、 竞争性分析（策划部门待填）
3、主题园林： 。 最大优势、卖点： 。 其余卖点： 。 建筑风格： 现代主义 。参考图片： （图） 优秀设计（一居室、情景洋房、安防配套等） （图） 二） 策划思路1、 开发思想（策划部门待填）1） 本项目与已开发项目的关系： 。2） 开发思路基础：根据目前中国土地资源、人口资源、环境资源的实际，借鉴 ，认为 将是 房地产发展新的经济增长点。3） 开发是将住宅、生活配套设施、 相结合，在 地区进行的 规模综合开发。4） 开发是真正意义的 ， 的房地产开发模式。5） 品牌诉求要素： 。2、 新都市主义 设计风格价值关注点（策划部门待填）1）设计遵循点： 第一、 。 第二、 。第三， 。， 。3）
4、设计回避点：第一、 。第二， 。第三， 。 ， 。3、 策划定位PPT，见附件三.三） 产品定位1、 项目基本定位 项目案名： 天鹅城 。案名说明： 。 主题： 纯净生活唯我独享 。 建筑风格建议： 简洁、明快、现代 。 售楼处建议： 。（策划部门待填） 沿街建筑风格建议： 。（策划部门待填） 景观设计建议： 空间感、尺度宜人 。 配套设计建议： 满足商务和居住需求 。2、 分期的容积率、所属地块、功能定位、建筑形式： / 。3、 户型配比本 案1居2居3居四居平层别墅小2居一卫大2居二卫小3居一卫大3居二卫二卫三卫面积区间/85-90110-120130-140160-180220-280比
5、例/20%20%40%10%10%合计/20%60%10%10%4、 户型设计建议1） 一室一厅 此户型强调面积小及实用性，厅及卧室均要能够自然采光，销售面积控制在60平方米以下， 参考户型如下（不限于以下参考户型） （图） （策划部门待填）2） 一层及地下一层户型 此户型能够最大限度的利用地下一层，将地下一层外院延伸，使地下一层能够获得更多光线，提高销售价值，参考图如下 （图） （策划部门待填）3） 情景洋房 以上户型为建议户型，其余由设计院按要求经进行设计。5、 层高要求 层高： 2.9 米，特殊户型 4.9（loft） 米6、 公建配套 公建配套包括： 商务会所 、 / 、 / 等，具体
6、要求详居住区公共服务设施一览表： 分项要求： 商务会所 800-1000平米 。 / 。 / 。7、 建筑风格造型（策划部门待填） 建筑的特色、共性与个性： 。 建筑群体与个性的结合： 。 建筑的立面构图、比例与尺度关注点： 。 建筑物视线焦点部位的重点处理要求： 。 外装饰的材料质感与色彩： 。 私家小院、单元出入口、临时休息等空间要求： 。参考示意图片： （图） 。（策划部门待填）8、 环境景观要求（策划部门待填） 总体环境设计要求： 。 中心规模及标准的要求： 。 环境设施设计要求： 。 总案中主要的环境景观及配套设施命名建议： 商业中心： 。 文体中心： 。 硬地广场： 。 城市广场：
7、 。 二级道路： 、 、 、 。 休闲步道： 、 。 水系：（包括枯山水） 。 内部公园： 。 沿外部景区路： 、 。 面向公园道路： 。 背向公园道路： 。 道路示意图： （图） 。9、 社区管理模式（策划部门待填） 构造设计便于维修的要求： 。 垃圾收集方式的要求： 。 管理便利性的要求等： 。10、 其他要求（策划部门待填） 项目适应分期开发的要求： 。 对未来市场变化可能引起的建筑种类、户型的可调整预示： 。 目标产品高技术含量，市场附加值提升要求： 。 各类建筑物所占比例： 。 建筑高度、层数： 。 建筑密度、绿化率的要求： 。 主要及次要出入口与城市道路的关系： 。 对污染、噪声、
8、粉尘等环境保护的要求： 。 停车场及车库面积： 。四） 投资控制 土建造价: 元/平米。 景观造价: 元/平米。三、 设计要求一） 工作指引第一步，明确设计要求，对疑问应向得到甲方阐述，得到甲方认可。第二步，开始设计工作。二） 设计要求：总体规划设计原则要求1、 基本原则 必须满足规划设计要点，见附件二。特殊情况下 以甲方设计任务书要求为准 。 符合廊坊市规划报审要求，见附件四。 满足建筑红线范围（四角坐标）及后退红线的要求等。 注意地块内市政构筑物、水渠等因素。2、 规划布局 各地块的使用和产品布置需结合各分区的土地价值高低（如沿街区域的商业价值，住宅价值）和环境因素（如道路噪音和未来周边住
9、宅的影响）充分考虑，合理利用土地资源。点、片、面综合考虑，以甲方经营为核心，增加趣味性和实用性，避免简单的线式布局。 满足分期开发的要求。 特殊要求： / 。3、 分期开发的规模和进度 提供开发思路： 一次设计，一次开发 。4、 道路交通 应注意道路分级并明确各级车行道的功能； 注重步行安全的设计，车行道边必须设置人行道； 给车行和人行的居民同时提供良好的空间感受，使之都能感觉到社区的魅力； 通过各级公共空间序列的变化，营造适宜居民生活的社区； 应有便捷的步行通道到达重要的公共建筑和公共空间。5、 停车比例及方式1） 停车比例产品分类住宅公建车位比机动车1辆/100平米单车2辆/户2） 停车方
10、式 停车方式以下列二种方式为主：地面露天停车、半地下车库。（慎用地下车库） 地面露天停车建造成本最低，可租不可售，对比集中停车库（院）内的停车位因租金低而易于被客户接受。 半地下独立停车库因有围护结构而可以销售，投资收益情况理想，建议在保证小区整体品质的前提下，争取增加此类停车方式的停车数量。 商业部分应设置临时地面停车位。 关注停车后回家的便捷性。 按国家及廊坊市的相关规定，须相应建设人防工程，设计应按规定执行，初步考虑使用性质为平战结合的人防车库。6、 住宅组团模式 注意组团规模；考虑组团间的分隔独立； 应注重各组团主要入口的空间节点设计； 组团内考虑近人的尺度空间，综合安排通道、私家小院、单元出入口、临时休息等空间。7、 使用空间 使用空间的平、剖面形状及组成。 使用空间的尺度、空间感。 使用空间序列、导向、功能。 合理利用使用空间。8、 平面布局 各组成部分的面积比例及使用功能。
