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1、隆鑫地产成都杨柳河别墅项目定位策划报告隆鑫地产成都杨柳河别墅项目定位策划报告目录第一部分 开发方向研究篇一、 宏观市场形势分析1. 成都房地产市场格局及发展形势2. 新津在成都房地产市场中的定位3. 别墅相关政策解读二、 成都别墅市场格局分析1. 成都别墅市场发展与演变2. 目前别墅市场版块划分3. 各版块特征简述4. 各物业形态销售价格分析三、项目用地经济性和开发模式分析1. 地块用地经济性和开发模式分析工作模型2. 各物业类型产品设定指标3. 项目容积率研究初步结论4. 本案开发模式和形态研究5. 开发方向和产品组合模式研究结论第二部分 开发方向论证篇四、独栋别墅市场竞争环境研究1. 竞争
2、版块分析2. 典型项目分析3. 别墅客户需求特征分析 五、项目资源条件评估1、地块位置2、交通条件3、景观资源4、周边配套5、人文环境6、地块发展潜力六、项目运作目标论证1. 隆鑫品牌解读2. 项目发展目标第三部分 项目定位篇七、项目发展核心课题及核心市场策略1. 项目SWOT分析2. 项目定位核心课题3. 项目定位核心主张八、项目定位1. 项目市场定位2. 目标客户群定位3. 项目产品定位4. 项目价格定位第四部分 项目规划和运作策略篇九、项目规划设计及物业发展方向建议1. 地块指标及用地条件综述2. 规划设计专题3. 户型设计专题4. 建筑形态及风格设计专题5. 景观设计专题6. 配套和商
3、业专题7. 设备设施建议8. 物业管理专题十、项目开发运作策略1. 整体分期开发建议2. 项目首期开发建议3. 项目启动策略4. 启动区打造建议5. 项目入市时机及策略十一、项目初步经济测算1. 项目开发成本估算2. 项目销售进程和销售收入3. 资金流量分析4. 盈利性分析5. 不确定性分析6. 结论和启示第五部分 品牌建设篇十二、隆鑫企业和项目品牌建设专题附件 业内访谈 三、项目用地经济性和开发模式分析（一）地块用地经济性和开发模式分析工作模型在项目可实现的建筑形态中，进行各物业形态的开发回报分析联排物业开发成本和销售收入预判各开发模式下的销售收入及投资回报率对项目组合的物业形态进行先后排序
4、，得出本案的倾向性物业形态结合用地资源分析成果项目各类型的开发模式下总投入成本和土地单亩投入成本综合考虑已取得土地和待取得的500余亩土地、寻求开发的最佳平衡点，选定项目开发模式和方向叠拼物业花园洋房小高层物业独栋物业我们分别选取了在项目用地可选择的物业形态下，可能实现的容积率，分别为别墅（容积率0.4）、联排（容积率0.8）、叠拼（容积率1.2）、花园洋房（容积率1.5）、小高层（容积率1.5），分别进行了单一物业的假设开发模式的分析。确定在本案的土地成本、当前的建设成本和市场条件下，假定进行开发的情况（针对已取得242亩土地）。通过经济评估的方式，确定不同物业的在本案特定条件下的盈利能力，
5、最为重要的指标为各物业的税前盈利率。由于本案腹地的市场在售物业形态大多仅为独栋别墅，较为单一，其他物业形态的市场可参照判断价格存在较大的不确定性。在项目容积率的分析工作中，采用与别墅实现同样盈利水平的情况下，其他物业形态需要实现的价格水平，与成都其他相近版块同物业形态的已实现价格进行横向比对，判断其他形态的开发可实现度。通过项目的综合收益价值为核心的控制指标，以实现项目的区域开发价值最大化、项目开发收益最大为原则，确定项目的开发模式和方向。1. 各物业类型产品设定指标地上层数地下层数可实现容积率独栋别墅210.4联排310.8叠拼411.2花园洋房611.5小高层811.82. 各物业类型开发
6、模式预判（1）独栋别墅 开发成本序号工程或费用名称预算造价（万元）建筑面积(m2)或投影面积（m2）单方造价（元/建筑m2）备注一开发成本1地价款22990.00 64533.66 3562.48 2拆迁费0.00 64533.66 0.00 3前期工程费1290.67 64533.66 200.00 4基础设施费968.00 64533.66 150.00 5园林环境设施费1290.67 64533.66 200.00 6建筑安装工程费14520.07 64533.66 2250.00 6.1别墅11616.06 64533.66 1800.00 6.2地下面积2904.01 19360.1
7、0 1500.00 6.36.47配套设施费0.00 64533.66 0.00 8开发间接费用645.34 64533.66 100.00 9预备费561.44 64533.66 87.00 9.1基本预备费3561.44 64533.66 3%3-8项的3%开发成本合计(19）42266.20 64533.66 6549.48 二开发费用10企业管理费481.91 64533.66 2.50%3-9项的2.5%11财务费用0.00 64533.66 012销售费2013.45 64533.66 2%销售额的2%13物业启动费0.00 64533.66 0开发费用合计(1013）2495.3
8、6 64533.66 386.68 三开发成本开发费用（113项合计）44761.56 64533.66 6936.16 开发收入物业类型地上建筑面积销售面积预期价格销售率销售额独栋别墅64533.66 83893.75 12000100%100672.50 合计64533.66 83893.75 12000100672.50 注：别墅计价为全面积口径 开发盈利状况主营业务收入100672.50 主营业务成本（开发成本+开发费用）44761.56 主营业务税金及附加 （流转税5.5%） 5536.99 利润总额50373.96 扣减：所得税12593.49 净利润37780.47 投资毛利率1
9、12.54%销售净利率37.53%（2）联排 开发成本序号工程或费用名称预算造价（万元）建筑面积(m2)或投影面积（m2）单方造价（元/建筑m2）备注一开发成本1地价款22990.00 129067.31 1781.24 2拆迁费0.00 129067.31 0.00 3前期工程费2581.35 129067.31 200.00 4基础设施费1936.01 129067.31 150.00 5园林环境设施费2581.35 129067.31 200.00 6建筑安装工程费31621.49 129067.31 2450.00 6.1联排25813.46 129067.31 2000.00 6.2
10、地下面积5808.03 32266.83 1800.00 6.36.47配套设施费0.00 129067.31 0.00 8开发间接费用1290.67 129067.31 100.00 9预备费1200.33 129067.31 93.00 9.1基本预备费31200.33 129067.31 3%3-8项的3%开发成本合计(19）64201.19 129067.31 4974.24 二开发费用10企业管理费1030.28 129067.31 2.50%3-9项的2.5%11财务费用0.00 129067.31 012销售费3065.35 129067.31 2%销售额的2%13物业启动费0.
11、00 129067.31 0开发费用合计(1013）4095.63 129067.31 317.33 三开发成本开发费用（113项合计）68296.82 129067.31 5291.57 开发收入物业类型地上建筑面积销售面积预期价格销售率销售额联排129067.31 161334.14 9500.00 100%153267.43 合计129067.31 161334.14 9500153267.43 结论：要实现和别墅相同的盈利水平，联排方案需要实现全面积口径9500元/平米的均价水平 开发盈利状况主营业务收入153267.43 主营业务成本（开发成本+开发费用）68296.82 主营业务税
12、金及附加 （流转税5.5%） 8429.71 利润总额76540.90 扣减：所得税19135.23 净利润57405.68 投资毛利率112.07%销售净利率37.45%（3）叠拼 开发成本序号工程或费用名称预算造价（万元）建筑面积(m2)或投影面积（m2）单方造价（元/建筑m2）备注一开发成本1地价款22990.00 193600.97 1187.49 2拆迁费0.00 193600.97 0.00 3前期工程费3872.02 193600.97 200.00 4基础设施费2904.01 193600.97 150.00 5园林环境设施费3872.02 193600.97 200.00 6建筑安装工程费45689.83 193600.97 2360.00 6.1叠拼38720.19 193600.97 2000.00 6.2地下面积6969.63 38
