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1、东南国际开发项目可行性研究报告南充市龙德房地产开发有限公司“东南国际”可行性研究报告目 录第一章 报告前言第二章 总论及公司简介第三章 仪陇县概况第四章 项目建设必要性与可行性第五章 项目简介第六章 项目的市场调查分析第七章 项目的推广方案第八章 资金筹措及流量计划第九章 市场风险分析及防范措施第十章 工程形象进度表第十一章 可行性研究结论2第一章 报告前言一、研究目的本可行性研究报告通过市场可行性分析和资本可行性分析两方面对“东南国际”投资及收益进行可行性描述，最终得出该项目投资的可行性及程度。二、研究方法 （一）在市场可行性分析中， 我们运用抽象法分析、SWOT分析、相关分析、总量分析等对
2、仪陇县城市发展、房地产行业结构及项目本身进行了系统描述与评估。从企业所面临的政治环境、社会环境、技术环境和竞争环境得出项目可行性及程度。 （二）资本可行性论证是从项目概念性规划设计、开发成本核算、开发及销售周期、销售总收入及资金流量、投资风险等几个方面进行测算分析。三、本报告重点内容呈现 （一）随着仪陇县社会经济逐步发展，为使仪陇崛起于南充市城市群，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来仪陇县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，给仪陇县房地产市场带来旺盛需求。 （二）唯一优质商业综合体楼盘；“东南国际”项目产品会成为稀缺供给。 （三）“东南国际”项目投资可行、有稳定的
3、利润空间； （四）“东南国际”项目开发风险较小。第二章 总论及公司简介一、可行性研究依据1、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）2、中华人民共和国城市规划法3、城市居住区规划设计规范（GB5018093）4、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数5、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范6、四川省城市规划管理技术导则7、仪陇县国民经济和社会发展“十二五”规划8、仪陇县县城总体规划设计方案（19992020）9、仪陇东南国际开发项目建筑规划设计方案10、建设单位提供的有关资料二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市
4、场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论东南国际开发项目可以达到下述目的：1、符合仪陇县县城总体规划（19992020），有利于仪陇县的新城建设，有利于提高和美化城市环境。2、本项目将建成仪陇县的商业航母，为仪陇县城镇居民提供一处独特的生活居住环境及购物场所，商务活动场所。3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽
5、早组织实施。四、公司简介南充市龙德房地产开发有限公司成立于2007年2月，是经市工商局注册的民营企业，位于南充市高坪区小龙镇汉华街82号附1号，公司注册资本为800万元人民币，具备三级开发资质，是南充市具有较强综合实力的房地产企业。公司共有员工50余人。其中高级职称3人，中级职称10人，初级职称37人，大专以上专业人才30余人。公司倡导“能者上、平者让、庸者下”的以人为本的用人理念，给每一个人搭建一个学习和锻炼的平台，让员工充分施展才智，提升自己，成就自我，实现梦想。在机构设置上，公司通过4年多时间的发展，完善了组织机构，公司共设置董事长室、总经办、人力资源部、财务部、投资部、市场融资部、营销
6、部、工程部、综合办公室、物管部、预决算审计部等部门。部门职责明确，专业性强，部门之间实行严格的绩效考核制度，与个人收益挂钩，互相学习，互相促进，协调配合，使公司形成了团结高效、协调联动，能打硬仗的坚强整体，为我司快速发展的各个环节提供高效率的技术支撑和保证。公司自2007年从事房地产开发以来，先后开发了“冠龙德胜佳苑”、 “蓬安金溪邮电花园”“东南国际”三个项目，独立开发累计完成开发量约7万。开发完成的项目有“冠龙德胜佳苑”、同时 “蓬安金溪邮电花园”和“东南国际”项目已全面开工。公司在项目开发前期，都会作详细的市场调查，及时掌握市场动态，了解市场需求，根据需求设计出畅销、优质的精品作品。我们
7、有理由相信，南充市龙德房地产开发有限公司将迅速在南充形成自主特色的品牌形象，这也是公司的目标。公司本着绿色健康、造福百姓、美化环境、贡献社会、一切以您的需要为原则，把温馨、舒适、健康、欢乐、幸福的家园呈现给广大市民，既获得了社会效益，也创造了自身的效益。公司将继续用心制作、为每一个选择我们的人打造您心中的精品。“创造精品楼市、创造健康家园”是我们的宗旨；“温馨舒适的环境、科学规范的管理、优质高效的服务”是我们的理念；“您的满意”是我们的愿景！第三章 仪陇县概况一、仪陇县概况仪陇县城所在地新政镇位于仪陇县西南角嘉陵江畔，距南充市67公里（2012年预计10月份左右，南充至仪陇高速公路全线通车），
8、历史上曾在此3次设县，时间达662年。2003年7月8日，国务院正式批准仪陇县政府驻地由金城镇迁址新政镇。在中央、省、市各级领导的倾心关注和大力支持下，2005年9月29日顺利地实现了政府驻地整体搬迁。3 w7 M* : 0 x3 e;二、仪陇国民经济概况生产总值：全县经济实现平稳较快的发展，经济总量不断增加。据初步核算，2011年全县国内生产总值（GDP）现价首次突破100亿元，达到1007817万元，按可比价计算比上年增长15.4%。财政总收入：2011年，地方财政一般预算收入28699万元，比上年增长40.6%。其中，各项税收收入20959万元，增长43.9%；非税收入7740万元，增长
9、32.4%。一般预算支出271170万元，增长32.0%。其中，农林水事务支出37891万元，增长49.5%；科学技术支出1420万元，增长26.7%；教育支出63618万元，增长27.8%；医疗卫生支出34312万元，增长39.9%。全县税务部门加大依法治税力度，优化纳税服务，税收收入快速增长，全年税收收入完成44287万元，增长30.6%。其中，地税收入29696万元，增长35.3%；国税收入14591万元，增长22.0%。规模工业增加值：工业生产快速发展，速度与效益同步增长，工业园区建设不断拓宽，马鞍能源工业园区建设已完成投资5000万元，领邦科技已入驻投产。2011年，全县规模以上工业
10、企业实现工业总产值873504万元，比上年增长63.1%，产销率为99.2%。工业企业销售收入868056万元，增长58.7%。利税总额98856万元，增长69.7%。其中，利润总额55243万元，比上年增长69.8%。工业园区入驻工业企业50家，建成投产26家。工业园区投产企业产值占工业总产值的比重由上年的30%提高到33.3%，提高了三点三个百分点。建筑企业发展迅猛，工程业务加速拓展，企业规模不断壮大，经济效益大幅提高。2011年建筑业总产值408913万元，比上年增长63.7%。竣工产值344255万元，增长47.9%。在省外的产值242615万元，占总产值的59.3%，遍布全国14个省
11、（自治区、直辖市）。工程结算收入311560万元，增长36.3%。利润总额8575万元，工程结算税金及附加13083万元，利税总额达26528万元，增长75.3%。固定资产投资：固定资产投资继续增加。2011年，固定资产投资完成额840057万元，比上年增长13.6%。房地产开发投资继续快速增加。2011年，房地产开发投资完成145025万元，占固定资产投资完成额17.3%，比上年增加了123438万元，增长571.8%。全年商品房施工面积132.14万平方米，增长61.9%。其中新开工面积84.7万平方米，占施工面积的64.1%。住宅面积108.24万平方米，增长61.5%。人均可支配收入：
12、2011年，在岗职工平均工资31313元，比上年增长16.1%；城镇居民可支配收入14991元，增长13.3%；农村居民人均纯收入由上年的4385元增加到5115元，增加了730元，增长16.6%。年末城乡居民储蓄存款余额897034万元，增长26.3%。由此可见，作为南充市的人口、经济大县，仪陇县随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来仪陇县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有
13、佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。第四章 项目建设必要性与可行性第一节 项目建设的必要性一、仪陇县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。相对于南充市而言，仪陇县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为仪陇县域经济的支柱产业之一。可是与南充市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前仪陇县城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次的花园式多层住宅及综合性配套商业较少；县内的房地产开发企业管理水平、开发理念相对滞后。仪陇县东南国际开发建设项目，通过引进先
14、进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式多层（全框架式）住宅楼及超高层商业楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量、上水平。二、城镇化发展的需要2011年，仪陇县辖57个乡镇。其中，镇29个，乡28个（同年8月光华乡建制从南部县划归仪陇县管辖）。社区居委会51个，村民委员会880个。年末总户数为373878户。其中，农村居民户272260户，城镇居民户101618户。年末总人口112.34万人。其中，农业人口94.55万人，非农业人口17.79万人。第二节 项目建设的可行性一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。1、县域经济快速发展，为房地产业发展提
15、供了良好的经济基础；2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、经商人员）的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；近年来县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。由此判断，未来仪陇县城三至五年的房地产业发展应该是积极向上的。3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。5、房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。近年来期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均也持续稳增，说明宏观调控并未严重影响仪陇县房地产市场。预测未来仪陇县城三至五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对仪陇县房地产市场未来发展均有一定程度影响。国八条、国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高
