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1、昆明轻轨一号线房地产调研总结昆明轻轨一号线调研总结一、概述昆明轻轨发展背景及影响 对于昆明来说，最早涉及到“轨道交通”这个词要追溯到1993年。那时候，昆明和苏黎世开始就城市规划建设方面开展合作。在双方合作完成的城市发展与公共交通总体规划当中，首次出现了轨道交通的概念。然而，从最早的轨道交通概念的提出，到真正把轨道交通的总概念解放出来，其中历经了16年，直到2009年9月8号，才真正开始轻轨1、2号线的动工。 从实际情况上看，由汽车北站到昆明火车站再到呈贡大学城广电大学的1、2号线，这正构成了纵贯昆明城市的南北轴，城市交通负荷最大，而南北向发展也是昆明的一个重要发展方向。 因此，轻轨的修建即将
2、对昆明产生以下三点影响： 一是促使新的地产开发模式的诞生，即地铁模式。促使开发商在拿地和开发的时候考虑到轻轨对地价房价的影响，不单单只是区位等传统的问题。 二是改变市民或置业者对居住地的选择，对城市的体验，即地铁使人们的生活半径急剧缩短，它所带来的不仅是城市交通的便捷，更缔造了一种开放式的成熟生活，使人们置业的范围扩大，选择居住地的余地加大。 三是促使环滇池城市发展格局的形成 。广播电视大学站预备站点大学城站中央火车站行政中心站呈贡北站呈贡站五腊村站体育城站官渡站世纪城站晓东村站巫家坝站南三环站国贸中心站昆明站环城南路站螺蛳湾站西坝站西昌路站 一号线全长约35公里，其中一期工程世纪城站至五腊村
3、站已经开工建设。全程途径20个站点，根据设计时速60-80KM/H，行驶完全程仅需半小时左右。 主要经过的区域有昆明市区、南三环、世纪城、五腊村、呈贡行政中心、雨花片区，最后到达广播电视大学站。 1号线简介 连接昆明市区与呈贡新城的主要交通路线 在公路系统中，昆玉高速驾车行驶30分钟左右可到达呈贡，但昆玉高速和东绕城线没有公交。 广福路和彩云路属于交通干道，车流量较大，驾车需45分钟左右到达呈贡。其中，广福路上没有直达呈贡的公交，需到世纪城站换乘才可到达；彩云路可从东站和菊花村乘坐170、170专线和12路到达呈贡，但因为车流量等因素，行驶时间约为一个小时左右。二、调研分析 轻轨途径区域分块，
4、按照站点地域位置可分为市区（南三环站到西昌路站）、郊区（巫家坝站到五腊村站）、呈贡（呈贡站到广播电视大学站）三个部分。广播电视大学站预备站点大学城站中央火车站行政中心站呈贡北站呈贡站五腊村站体育城站官渡站世纪城站晓东村站巫家坝站南三环站国贸中心站昆明站环城南路站螺蛳湾站西坝站西昌路站1、市区（西昌路站到南三环站） 西昌路站（站点位于人民西路与西昌路交叉口）站点现状：现在方圆一公里区域内商业成熟，有小西门商圈、大观商业城、百汇商场辐射周边；住宅区有棕树营村、潘家湾村等，两村已经纳入城中村改造计划，并且棕树营村已经开始拆迁；昆明市体育馆、昆都夜市、昆明医学院附属医院服务周边居民；学校有昆明师专和昆
5、一中。规划：此区域在未来规划中主要为医疗卫生、一、二类居住用地和商业金融用地，此区域平均容积率为2。规划改造后的棕树营片区是集高品质住宅、商业综合为一体，市政基础设施配套完善的城市新亮点。 房地价走势：如下表万元/亩3371.2334.8331.6327.2319.5280.5元/5058.45021.44973.44907.44792.44207.4地价元/971996409537939391467885房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 西坝站（站点位于金碧路与西昌路交叉口）站点现状：西坝站为轻轨一号线由南自北第19个站
6、点，现在方圆一公里区域内主要有靖国新村、工人新村、弥勒寺片区、云南白药厂、原省委、昆都夜市和昆明军区等住宅区和单位。此区域属于昆明一环区域，交通便捷，规划完善，生活配套齐全，生活环境较优。规划：此区域在未来规划中主要为商业用地、居住用地和军事用地，平均容积率为3.2。其中弥勒寺片区为城中村改造项目，已经纳入改造计划。房地价走势：如下表万元/亩388.7384.8379.8372.6360.4295.1元/5830.45772.45696.45589.45406.44426.4地价元/842683478244810078546534房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011
7、-9-12010-9-12009-9-1 螺蛳湾站（站点位于环城南路与东寺街交叉口）站点现状：现在方圆一公里区域内商业主要有云纺、螺蛳湾商业区，东寺街沿街商业带；住宅主要有西昌路旁的中央丽城和东寺街沿街住宅，有玉带花园、云辰花园、东寺公寓、东玉花园等。此区域内属于昆明市一环，周边商业云集、生活配套齐全，唯一不足在于人流量大且较杂，生活的安全感较差。规划：此区域在未来规划中主要为商业用地和居住用地，平均容积率为3.38。站点南面的豆腐营、黄瓜营加上螺蛳湾、云纺商业区都已经开始改造，在未来将成为昆明市的第二个CBD。房地价走势：如下表万元/亩525.6521.7516.6509.5497.3432
8、元/7883.77825.77749.77642.77459.76479.7地价元/911790388935879185457225房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 环城南路站（站点位于环城南路与北京路交叉口）站点现状：现在方圆一公里区域内以北主要有双龙新村、前卫营村、南站新村和和平村等城中村。以南主要是酒店商场等。此区域内城中村较多，周边生活配套齐全，生活环境一般。规划：此区域在未来规划中以北主要为居住用地，前卫营村为官渡区第二批城中村改造项目，现在规划设计已经完成；以南主要是商业用地。此区域平均容积率为4.5。房地价走
9、势：如下表万元/亩692.6687.1680669.9652.8565元/10389.610306.610199.610048.69791.68474.6地价元/8006.257927.257824.257680.257433.256172.25房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 昆明站（站点位于北京路最南端、昆明火车站前）站点现状：现在方圆一公里区域内主要为昆明火车站、汽车客运站、南窑村和大量沿街商铺。此区域属于昆明市客运中心，人流量、车流量大，周边城中村密集，环境脏乱差，居住环境较劣。规划：此区域在未来规划中主要为商业用
10、地和少量居住用地，平均容积率为3.9。南窑村已由云南腾达运通置业有限公司进行开发，今后将连接新螺蛳湾片区形成昆明市第二个CBD。房地价走势：如下表万元/亩496.8492485.9477.2462.3388元/7452.37380.37288.37157.36934.35820.3地价元/808380037901775775106279房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 国贸中心站（站点位于春城路上、国际会展中心旁）站点现状：现在方圆一公里区域内东面主要为国贸中心及酒店等，西面主要为城中村和住宅楼盘。整体环境一般，此处有大面
11、积的城中村（福德村、护福村、双桥村）充斥其间，房屋建筑密度比较高，绿化率很低，卫生状况很差，因此生活环境整体水平比较低。 规划：此区域在未来规划中主要以二类三类居住用地和商业用地，平均容积率为3.0。其中双桥村和福德片区已经纳入官渡区第二批城中村开发项目，开发后也主要以住宅用地和商业用地为主。房地价走势：如下表万元/亩338.7335.0330.3323.5312.1258.7元/5079.95024.94953.94852.94681.93879.9地价元/80307950784877047457.76305房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9
12、-12009-9-1 南三环站（站点位于日新路和春城路交叉口）站点现状：现在方圆一公里区域内住宅楼盘较多，上苜蓿村和日新村是官渡区城中村重点改造项目，已经通过挂牌进行开发。此区域内交通便捷，所以生活配套也较完善，是一个较成熟的居住区。规划：此区域在未来规划中主要为商业用地和二三类居住用地，平均容积率为3.2。其中上苜蓿村由昆明佳达利房地产开发有限公司开发，将会建成住宅区；日新村由云南耀星房地产开发有限公司开发，将会建成一个五星酒店和一个大型休闲娱乐场所。房地价走势：如下表万元/亩366362357349.9337.7282元/5490.65431.65355.65248.65065.64230
13、.6地价元/714570656963681965725447房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 巫家坝站（站点位于春城路最南端、昆明国际机场前）站点2、郊区（巫家坝站到五腊村站）现状：现在方圆一公里区域内有一半为机场用地，住宅有日新花园、名仕银航和五大州别样院景，其余用地为城中村。规划：此区域在未来规划中主要为商业用地、住宅用地和公园用地，平均容积率为2.5。此片区位于机场附近，人流量大，加之飞机起落的噪音，居住环境较劣，但是在未来几年内新机场将建成搬迁，环境也会大有改观。房地价走势：如下表万元/亩303.5300.5188.4290.9281.4238.5元/4552.84506.84447.84363.84220.83577.8地价元/7089.57009.56907.56763.56516.55407.5房价单位2014-9-12013-9-12012-9-12011-9-12010-9-12009-9-1 晓东村站（站点位于彩云北路与昌宏路交汇处）站点现状：现在方圆一公里区域内的住宅楼盘为名宅吉苑和名宅东辰苑；商业较多，主要有云天五金机电城、蓝天工业机电市场和东聚汽配城等；城中村有晓东村和雨龙村。此区域主要为昆明市机电市场，地处交通要道
